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结语 做时间的朋友
在本书的最后，我做个简单的总结，提炼一下基本要点。
第一部分包含5讲，澄清了一些流行的谬误，比如我国的房价存在严重泡沫，就像日本1990年那样。其实，只要看了历史数据，做一下简单比较，你就知道这显然不对。北京现在的房价，大约只相当于日本1990年的1/16，至少还差了一个数量级。再比如，货币超发、土地财政推高房价等等。这些观点很流行，但是很多地方经不住推敲，与很多经验事实严重不符，逻辑上也不自洽。在这些似是而非的观点的影响下，很多人买房的时候很犹豫，就耽误了上车的时机。
第二部分包含5讲，在前一部分破除错误的观点以后，我在这里帮你建立一个正确的分析框架。从全球范围内看，房价上涨是普遍现象，我国的房价上涨完全符合一般规律，既不特殊，也不例外。长期看，房价上涨有一个简单的公式，可以用来作为判断房价增速的参照：
房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度
这个公式完全可以解释我国的房价增速。根据这个公式，估计未来十几年我国房价每年增长6%左右，12年翻一番。到了2030年，大中城市的房价会翻倍。十几年后回头看，今天的房子很便宜，就像现在我们看10年前的房子很便宜一样。
在这一部分，我还分析了技术进步和人口因素对房价趋势的影响。技术进步会增加城市的承载力，帮助建设更加美好、更加宜居、密度更高的城市，但是不会逆转人们往城市聚集的趋势。
生育率下降和人口老龄化，会对社会结构产生很大影响。对于房价而言，人口总量的增速下降和慢慢减少，是一个不利的因素，对中小城市的影响尤其大。但是也要看到，预期寿命延长、家庭规模变小，都是增加住房需求的。总体上看，在可预见的将来，比如10年以内，人口因素只会推高不会降低大城市的房价。
第三部分包含5讲，主要分析了政策因素。房地产市场是受政策影响很大的市场，需要仔细分析政策因素。我们分析了一系列重要的政策，包括房产税、共有产权、租售同权、农地入市、限购、限贷、限价等等。
总结起来，重要的结论有七条。
第一，房产税不会很快推出，推出以后，税率也不会太重，对房价影响不会太大。
第二，共有产权是土地财政的新形式，会长期存在。未来的城市住房供应格局是三足鼎立，也就是商品房、共有产权房和廉租房同时存在，分别满足中高收入、中低收入和低收入阶层的住房需求。
第三，租售同权、农地入市政策，因为不会增加房屋的有效供给，不会降低房价。
第四，限购、限贷政策和“房住不炒”的政策基调是基本一致的，会长期存在。
第五，限价、限售政策是临时性政策，未来可能会有变化。
第六，限商政策的根源在于税收制度的安排，在特定的情况下，有可能通过补地价的方式得到放松。
第七，货币政策作为宏观调控政策，而不是单纯的房地产调控政策，对房价的短期波动有非常重要的影响，是房价短期波动的真正秘密。这是因为货币政策影响的是实际利率，影响人们的存钱决策。实际利率太低的时候，人们会把钱拿出来买房。这个“存款搬家”现象，也就是人们的钱在储蓄存款和房产之间的转移，是影响房价波动的最重要因素。
第四部分包含5讲，我讲解了一些实际购房操作中的注意事项，比如刚需买房的“先上车原则”和“稀缺原则”，比如付款安排中的“多用贷款，用长期贷款原则”，比如租房中的“便利原则”，还有挑选城市时的“八大要素”，等等。
在这一部分，我再次强调了住房的“资产价值”。比如，改善住房不仅是改善居住条件，更是改善财务状况。再比如，养老买房不仅是买房孝敬父母，也是“百岁人生”的一份养老保障。在帮你认清房产的资产价值以后，我给了一个城市清单，告诉你哪些城市的投资价值最大。这个清单主要是根据投资价值开列的，不考虑居住价值，会根据新情况微调。
第五部分包含8讲，我们讲了主要国际大都市的房价状况，这些大都市包括东京、纽约、首尔、香港等。梳理数据之后我们发现，这些城市房价都很高，投资回报率并不高。从全球范围内看，大城市房子贵是普遍现象，接受这个事实、认清客观规律，有利于我们做出正确、明智的决策。
在这一部分，我重点分析了日本、美国、德国这几个发达经济体的房价。有一些重要的发现，需要注意。
第一，关于日本：日本在1990年的确发生了严重的房地产泡沫，这个泡沫造成的影响直到2003年才消化掉。2013年以后，日本经济的低迷与泡沫没有直接关系，但是可能有间接关系。
造成日本房地产泡沫的原因很多，包括长期原因和短期原因，长期原因包括长期的经济增长、日本企业很强的竞争力，短期原因包括日元快速升值和当时日本的低利率政策。
在日本泡沫吹大的过程中，日本政府的政策负有直接的责任，可以说是一手放大了泡沫，然后又把泡沫刺破，留下一地鸡毛。比较今天的中国和当时的日本，看起来中国政府已经多多少少吸取了日本的教训。
第二，关于美国：美国大城市的房价很高，纽约房价大约是北京、上海的2倍，洛杉矶、旧金山、波士顿房价也很高，但是也有例外。芝加哥是美国第三大城市，房价就很低，和南京、合肥差不多。
芝加哥的房价低，原因是芝加哥的经济停滞、人口流出。芝加哥在高科技行业的竞争中并没有占据足够的优势，气候条件也不太好，是城市慢慢衰落的重要原因。
芝加哥的经验表明，决定城市房价的是这个城市的发展潜力，而不仅仅是规模。中国的城市房价也已经开始分化，未来房价的潜力取决于城市发展潜力。
第三，关于德国：德国的房价曾经很低，但是2012年以后增长很快，低房价已经成为历史。德国历史上低房价的经验，自己都不能保持，其他国家更难复制。早点放弃既要经济增长又要房价低的幻想，有利于做出明智的选择。
第六部分包含5讲，我们分析了房产投资中可能存在的一些坑。
关于商业地产，不是能不能买的问题，而是买的东西和住宅根本不一样。住宅像股票，公寓像债券。住宅的续期问题已经解决，商住公寓的续期成本会很高。
此外，商业地产的限制比住宅要多很多，商业地产的土地有固定的到期期限，到期了延长起来成本会比较高，这和住宅是很不一样的。另外，商业地产的舒适程度低、融资成本高、持有成本高，也是不利条件。
关于东南亚房产，东盟十国的绝大多数国家都没有太大投资价值，而且对外国人有很多限制。越南可能是个例外。越南是世界第十五人口大国，胡志明市和河内两个大城市规模已经很大，如果经济能够继续增长，房价的潜力也会很可观。
共有产权房虽然是中低收入家庭买房上车的一个可选择的方式，但是也不是没有缺点。因为位置较偏、配套较差，价格优势并不明显，而且会占用买房名额，并不是中高收入家庭买房上车的首选。当然，对于直接买商品房希望很小的中低收入家庭，还是有购买价值的。仔细挑选的话，不仅可以解决居住问题，还有一定的投资价值。
旅游地产是房地产讨论中的一个热点，但是一不小心也是个坑。旅游地产的买点在于风景和气候，但是宜居时间一般不太长，空置期间很长，管理成本比较高。对于普通家庭而言，旅游地产并不是好的资产配置。
另外，房地产讨论中还有一个常见的坑，就是拿国际比较说事。因为国外很不错的城市房价比国内一些二线城市还低，就断定国内房价有泡沫。其实，房子是不可贸易品，房价由当地的供需平衡决定。国际房价比较，以及城市之间的房价比较，只是分析的起点，不能直接给出房价合理与否的结论。
第七部分包含4讲，我们讨论房地产交易中几个有趣的问题。这几个问题，也代表了几个常见的误区。
第一个问题，房产适合投机吗？很多人把高房价怪罪到房产投机上，这一点其实是值得商榷的。说到投机，我们一般指的是快进快出的炒作。房屋买卖的交易成本很高，对资金的要求也很高，并不适合投机炒作，而是适合长期持有。现实中很多人买房是为了居住，或者长期持有等待升值，这样的买房者是投资者，不是投机者。炒房的人有，但是数量不多，对房价影响也不大。
第二个问题，很多人讨论时会问房价跌了吗，这背后是什么意思？很多人问这个问题，看起来是希望房价下跌，其实是希望有逢低买入的机会，这时候房价很难真正下跌。
现实中，严厉的房地产调控降低了部分房子的价格，但是同时也降低了交易量，一旦调控放松，房价还会反弹。严格意义上，这种房价下降是假摔。从中国过去20年的历史数据上看，大城市房价要么上涨，要么停止上涨，很少有回调，回调了幅度也不是很大，而且很快会回升。经验数据不支持我们看空房价。
第三个问题，如果房子用来自住，不买也不卖，房价涨跌就和我们无关吗？其实不是的。我们每个人，都可以看作一个资产组合。这个组合里最重要的资产是我们自己，其次才是房子、股票、债券、存款等等。房价的涨落影响每个人的财富状况，即使不买不卖，也和每个人息息相关。
我们每个人的一生，都可以看作一个资产组合动态管理过程。有房子的资产组合和没有房子的资产组合，是完全不一样的，我们的行为也会大不一样。
第四个问题，如果买不起房子，可以买房地产股票作为替代吗？从经验上看，房子和地产股的价格波动很不一样，房价很平稳，股价波动很大，二者的波动很不同步。从长期回报率上看，房子超过地产股1倍左右，但是大城市的房子和大地产商的股票，长期平均回报率差不多。
不过短期内，因为房地产调控很严，房地产股票的估值受到影响。在房地产调控的长效机制建立之前，这种影响可能会持续存在。
第八部分包含3讲，我们从资产配置的角度，进一步分析房价，理清高房价背后的资产配置原因。
首先我们来看看印度的房价。印度是唯一人口和我国可比的国家，也是发展中国家，可比性大一点。
印度的工业基础较差，快速完成工业化的可能性较低，经济前景并不看好。但即便如此，即便印度人均收入只有我国的1/5，但是因为贫富差距大，富人比较多，大城市房价已经很高。印度房价最高的是孟买，房价已经和北京、上海相差不远。孟买的高房价说明，决定房价的不是平均收入，而是富人的收入。当今世界贫富差距很大，中高收入家庭配置了很多房产，是高房价的重要原因。
然后，我们梳理了世界上房价最高的城市，进一步看清财富聚集对房价的影响。世界上房价最高的地方是摩纳哥，是处于法国南部、地中海北岸的一个小国家。因为人均收入高、气候宜人，而且是避税天堂，摩纳哥吸引了很多富人，所以房价很高。
世界上房价第二高的地方是香港，香港也有避税天堂的性质，也聚集了很多富人。其他国际大都市，伦敦、东京、新加坡、纽约等，也聚集着世界上数量很多的富人，也是房价最高的几个城市。中国的北京、上海，也是富人数量很多的城市，房价也很高。
从统计数据上看，房产是富人最重要的资产配置方式，超过股票、债券和现金。平均而言，富豪把一半左右的财富分配到房产上。房产成为富人的首要资产配置，是因为两个特点。一是回报率高，二是风险低。从1870年以来的一个半世纪里，房产的长期年均回报率比股票高2个百分点，在大类资产中回报率是最高的。
展望未来，富人还是会向这些大都市聚集，大都市的经济增速还是会比整体经济增速快一点，大城市的人口总量还是会保持增长，导致房价进一步上涨。
保守估计，只要世界局势保持基本稳定，不发生大规模的武装冲突，未来世界大城市房价年均增速在5%左右，每14年翻一番。
第九部分包含2讲，我们讨论高房价的危害。
在讨论真正的危害之前，先讨论一个广为人知的假危害，就是很多人认为高房价推高了企业的经营成本。房价上涨之后，企业经营成本上涨固然是事实，但需要看到的是，房价上涨本身也是经济增长的结果，是当地企业经营良好的结果。房价上涨和实体企业经营，是互为因果关系的。一个城市只有实体企业好、人们的收入增长，房价才会增长。
从大数据上看，过去20年，房价、工资和经济增长的速度差不多。经济增长、收入增长、房价增长，这三者是互为因果关系的，不能脱离经济增长谈房价上涨。
不容回避的是，房价上涨以后，会对附加值低的企业形成压力。一个解决办法是，在大城市附近建设中小城市，接受大城市转移出来的低附加值产业，实现协同发展。比如深圳附近的东莞，上海附近的昆山，都可以承接大城市溢出的较低附加值的企业，形成协同发展。[1]
高房价的真正危害，一是拉大了财富差距，二是降低了生育率。
拉大财富差距无须赘述。目前情况下，有没有房子、在什么样的城市有房子、有几套房子，是中国家庭财富状况的基本决定因素。毫不夸张地说，房产是中国家庭财富状况最重要的单一决定因素。正是在这一背景下，中央出台严格的房地产调控政策，目的是防止房价增速过快，防止财富差距进一步拉大。
高房价的另一个重要危害，是降低了生育率。年轻人必须把有限的资源在职场发展和生儿育女之间分配。房价高挤占了年轻人的有限资源，降低了可以用来生儿育女的资源，从而降低了生育意愿，降低了生育率。
虽然生育率下降是近百年来的各国普遍规律，但是大中华地区和东亚地区的生育率更低，存在一个“东亚低生育率之谜”。东亚国家在快速经济发展过程中，普遍经历过快速的房价上涨。一个猜测是年轻人的各种负担重，包括购房负担重，压低了生育率。
第十部分包含6讲，我们讨论分化变局之下的房产财富。前面的内容成文于2018-2019年，这部分内容成文于2021年，时隔将近2年。写这些内容的时候，房地产调控已经持续4年多，中美摩擦已经发生3年多，新冠疫情已经暴发1年多，全球局势也已经发生重要变化。历史正在发生转折，分化是理解当今世界变局的关键词。
在这一背景下，这几讲内容有两个目的。一方面对新情况进行分析和更新，另一方面也尝试回答一个重要的问题，就是在新情况下，房产是否还是财富的重要载体？答案很简单，历史虽然发生了重要的转折，房产依然是家庭财富的重要载体。
第一，我们来看房地产调控对房价的影响。从2016年国庆黄金周开始，史上最严的房地产调控已经持续4年多，大城市房价依然坚韧上涨。4年是很长的时间，足以证明大城市房价并没有泡沫。总体上看，调控影响了房价上涨的节奏和分布，但是不影响房价上涨的趋势。2017-2019年，调控较严的一线城市和核心二线城市房价涨幅低，调控较松的中小城市涨幅高。但是到了2020年，一线城市和核心二线城市的涨幅开始回升，中小城市涨幅开始下降。
第二，我们来看新冠疫情对房价的影响。新冠疫情在全球蔓延，已经成为二战以来最大的人道主义灾难。严重的疫情之下，国内、国际大城市房价普遍上涨。截至2020年11月，国内一线城市房价上涨8.3%，二、三线城市分别上涨2.9%和3.3%。国际上，美国、欧洲、亚太的主要大城市房价也是上涨的，很多城市涨幅很大，甚至达到两位数增长。看起来，疫情更像显影剂，帮助人们看清了大城市的价值，看清了房价的规律，促进了房价的上涨。
第三，我们来看经济减速是否会导致房价下跌。从数据上看，过去半个世纪，很多国家经济大幅减速，甚至发生经济危机，可是只要经济能企稳，房价还会大幅上涨。我国经济虽然减速，但是依然增长较快，远没有到衰退的程度，不需要担心房价崩盘。
第四，我们看人口增长减速对于房价的影响。2019-2020年，我国人口出生数进一步下降，引起广泛的关注。数据表明，在人口增长很慢的情况下，房价依然可以飞涨。2010年以来，有8个主要大国的人口增速都低于中国，但是核心城市的房价都是增长的，其中德国、韩国的房价增长还非常快。
第五，我们看中美关系和国际环境的变化对房价的影响。国际环境的变化，通过三个渠道影响房价：移民、资本流动、经济增长，但是这些影响总体上都不大。不管中美关系如何，只要中国经济保持稳定增长，房价就会保持增长。
国际环境的变化有可能会导致全球供应链的变化，有利于其他后发国家，比如印度和越南的经济崛起。目前看，这种崛起有很大的不确定性，但是依然要有所准备。能够确定的是，即便印度和越南崛起，也不直接影响中国房价。中国的房价，最终还是取决于自身的经济增长。中国家庭最需要关心的，还是本国的经济增长，以及中国经济会不会发生大的滑坡。
第六，我们从金融结构的角度，进一步解析房价。中国房产总市值大，经常被视为房价泡沫的证据。然而，事实是，中国股票、债券等金融资产市值较小，无法承载中国快速增长的财富。房产市值大与股票、债券市值小，是一枚硬币的两面。
从宏观上看，房产是中国家庭财富的重要载体，帮助塑造了中国的中产阶层。很难想象，如果没有巨大的房地产市场，中国的中产阶层将如何塑造，他们的财富将何处安放。毫不夸张地说，房地产是帮助塑造中国中产阶层的白衣骑士。然而现实中，白衣骑士却被污名化了。
这48讲不可能穷尽房地产问题的所有方面，肯定还有很多因素没有讨论到，很多角度没有覆盖到，很多问题没有得到直接回答。我只希望这本书，为你提供不同的视角，打开不同的思路，对你的思考和决策有一定的参考价值。
房子不仅是商品，同时也有天然的金融属性，是中国家庭财富的最重要载体。房价不仅是房子的价值，也是宏观经济格局的缩影，涉及对于未来的判断。我对于未来，持谨慎乐观的态度。中国目前的市场基础、工业基础、技术基础、人口基础，都支持一个更加美好的未来。
作为一个观察研究者，我不敢说我的分析都对，只能说我尽力做了严谨的分析，在理论框架上严谨，在逻辑推导上严谨，在数据资料上严谨。到目前为止，时间站在我这一边，我的分析判断，迄今为止经受住了时间的考验。希望在将来，我能够继续做时间的朋友。如果这样的话，也说明我们国家的经济继续发展，社会保持稳定，大家的日子也都还不错。持有房子这类长期资产的人，就可以继续做时间的朋友。
历史没有常形，未来不可预测。我对房价的乐观，基于对我们国家未来的谨慎乐观。尽管我给自己的乐观留了很大的安全边际，但是依然有错的可能性。作为时代的一粒尘埃，我只希望我们的国家在历史的崎岖中蜿蜒前行，百姓能够安居乐业。倘若如此，房子就依然是我们千家万户的财富载体、安全港湾。
房子的话题不会就此结束。在可以预见的将来，房子还会是我们的“国民话题”。如果你有问题，可以关注我的公众号“徐远观察”，我会继续观察这个时代，分享我的思考。也欢迎你给我留言，我们一起理解中国的经济趋势和财富逻辑。
[1]本文最早成文于2019年初，修改于2021年5月。修改的时候，上海新城的政策已经出台，并引起广泛讨论。考虑到上海新城离主城区较远、地价较低，也有可能承接主城区迁出的附加值较低的企业，推动上海整体的协同发展。