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第43讲 房地产调控，对房价的影响是什么？
本讲要回答的一个问题是：现在房地产调控严格，会改变房价的趋势吗？换句话说，本来房价趋势可能是上涨的，可是现在调控这么严，又这么坚决，房价趋势会不会变？会不会不涨了？
显然，这是个很合理的疑问，也是个很重要的问题。2016年开始的这一轮房地产调控很严厉、很坚决，对房价已经产生了重要影响，这是我们都看到的。那么，房价的趋势会不会改变呢？
对于这个问题，我有非常明确的答案：房地产调控会改变房价上涨的分布，也会改变房价上涨的节奏，但是不改变房价上涨的趋势。为什么可以给出这样明确坚定的回答呢？除了之前反复讲过的城市和房价的原理，更重要的是，数据已经给出了答案。
从2016年国庆黄金周开始，本轮房地产调控到2020年10月就4周年了。可能是因为现在的事件太多，这个四周年并没有引起市场的关注，财经媒体甚至都没有任何讨论。倒是我2020年11月18日的直播，用了“房地产调控四周年”的标题，算是一个小小的纪念。
为什么要纪念一下？因为在中国的商业周期当中，4年是很长的时间，足够经济走一个完整的周期，股市走一个完整的涨落。4年的数据，可以告诉我们很多的事情。当初做的预测，已经可以拿数据检验了。房产调控的效果，也已经可以用数据说话了。本讲我们梳理一下过去几年的房价数据，看看在史上最严、持续时间最长的调控之下，房价到底怎么样了。
我们现在就来看数据。因为一手房受到限价、新房位置较偏等因素的影响，房价扭曲可能比较大，我们来看质量相对较好的二手房数据。简单起见，我们就看国家统计局的70个大中城市二手住宅价格数据，以2016年9月房价为基期，看房价从2016年10月到2020年9月的涨幅，时间跨度正好是4年。
图43-1 二手住宅累计涨幅（2016年10月—2020年9月）
数据来源：国家统计局。
图43-1显示了一、二、三线城市房价这4年时间的累计涨幅，一线城市涨了15.9%，二线城市涨了23%，三线城市涨了25.3%。简单平均的话，平均涨了21.4%，每年涨5.3%。之前我们做过一个简单的匡算，未来十几年的时间里，房价每年上涨6%左右，12年翻一番。从过去4年的数据看，这个匡算基本成立，实际增速比6%稍微低了一点点。不过，由于避税等因素，二手房价格可能会低报一点，这个涨幅应该是低估的，实际可能并不低。更何况，大家可以想一想，如果没有这么严厉的限购，房价会涨多少。
一、二、三线城市中，一线城市的房价涨幅低一些，和一线城市的限购更加严厉有关，北京、上海的限购尤其厉害，房价涨幅也很低。不过，上海2020年房价已经反弹了，涨了很多。深圳、广州这几年的涨幅一直不低，深圳尤其厉害。至于北京，房价反弹也已经在酝酿中了，一些区域，特别是好的学区房，已经开始涨了。
图43-2显示了一、二、三线城市房价的时间序列涨幅，可以看到2020年以来一线城市房价有明显的翘尾现象，涨速开始加快。看斜率的话，2020年一线城市比二、三线城市的上涨速度都快。
图43-2 二手住宅价格走势（2016年9月—2020年9月）
数据来源：国家统计局。
图43-3和图43-4进一步显示了部分大中城市的房价涨幅，包括一线城市和重要的二线城市。一线城市中，北京、上海的涨幅低一些，分别是2.4%、3.3%。北京、上海的房价涨幅低，可能与调控严厉以及首都的疏散人口政策有关。广州、深圳的涨幅都很高，都超过20%。深圳、上海的房市2020年夏天以来很火爆，上述数据有可能是低估的。
二线城市房价涨幅普遍较高，很多城市都在20%以上，有几个城市涨幅在30%以上。涨幅较低的是天津、郑州、厦门、合肥这几个城市。这几个城市涨幅低的原因是多种多样的，比如前期涨幅太大、房地产调控太严、经济后力不足等等。长期看，这些城市的长远问题都不大，天津可能会弱一点。
图43-3 特大城市二手住宅累计涨幅（2016年9月—2020年9月）
数据来源：国家统计局。
图43-4 部分大城市二手住宅累计涨幅（2016年9月—2020年9月）
数据来源：国家统计局。
上述数据表明，在严厉的、持续的房地产调控之下，房价依然是坚韧上涨的。图43-3和图43-4中一共有24个特大城市和大城市，房价全部是上涨的，没有一个下跌。关于房地产泡沫的争论，可以休止了。听信了泡沫论的人，已经耽误了很多买房的好时机。如果是泡沫，这泡沫过于坚韧，而且还在长大。退一万步讲，很多年以后，也许泡沫会破灭，破灭之后的沫可能比现在的泡还要大。
尽管最后这句话是开玩笑，但说的是实情。我在之前多方面分析过，其实中国房价的上涨完全符合各国房价上涨的一般规律，没有特殊之处。与国际比较的话，国内大城市的房价也并没有更高。考虑到中国经济还在增长，房价还会有显著的上涨空间。过去几年房价在严厉持续的调控之下的上涨，不过是验证了之前的分析而已。在这次长达4年、高强度的压力测试中，之前的分析经受住了考验。之前看多房产但不坚定的读者，应该可以得到一些启发。
如果想买房投资，应该怎么选城市呢？这是我截至2021年5月的一个买房城市清单。这个清单的做法很简单，就是根据一些重要的变量，给城市发展潜力评分，再结合自己对这个城市的一些历史、文化、未来趋势的理解，做出最后的分类。这个单子不是一成不变的，以后情况变化，可能还会更新。海南自由贸易港的影响尚不明确，暂未考虑。
根据这个方法，依据城市的发展潜力和投资价值，我把城市分为四组：尽量买、可以买、可买可不买、尽量不买（见表43-1）。简单说，尽量买的这一组，一共有8个城市，都是很大的城市，不用担心未来发展潜力，长期投资价值很大。可以买的城市，是比较大的城市，未来发展潜力也不错，房产具有较好的投资价值。可买可不买的城市，发展潜力一般，投资价值还行，但是如果有其他很好的投资机会，不买也行。尽量不买的城市，投资价值就很一般了。
关于这个清单，要加三个说明。
表43-1 徐远的购房清单（2020年5月21日）
注：这个清单是2021年5月21日的版本，以后会根据形势变化微调。海南自由贸易港的影响尚不明确，暂未考虑。
第一，这个分类清单是从投资角度讲的，不考虑居住价值。如果在一个城市居住，住房还有很大的消费价值，还是尽量买一套。
第二，长期看，很多中小城市的房价进一步上涨的空间不大，但是也不一定下跌。而且，万一以后通胀来了，房子还能抗通胀。
第三，不管哪一个城市，都不是买哪里都可以的。我从来不推荐远郊区的房子，只推荐较好区位或者地铁沿线的房子。之前我们讲过，最好选电梯房，就是核心区的房子，一般是带电梯的高层。实在买不了核心区，就选地铁沿线的房子，利用轨道交通的便利。
那么这个清单的效果如何呢？调控4年多了，我们不妨看看这几组城市房价的涨幅。一看之下，非常有意思。图43-5显示，尽量买的一组城市，房价呈现U形的反转。2016年涨幅较大，2017-2019年因为调控很严，涨幅被压得比较低。到了2020年，则出现了明显的回升，涨幅比前面三年都高很多，比其他三组城市也高很多。看起来，即便在如此严厉的调控之下，基本的经济逻辑还是经受住了考验。
可以买的城市，房价涨速则呈现阶梯下降，2016年也比较高，2017-2018年的涨幅也还不错，到了2019-2020年，涨幅就很低了。从这个数据看，房价的趋势还是基本面决定的，调控影响涨价的年份和节奏，但是不影响底层的趋势。之前涨得多了，后面就涨得少。之前涨得少，后面就涨得多。
图43-5 四类城市二手住宅价格涨幅
注：城市分组来自徐远的购房清单，房价数据来自国家统计局70城二手房价数据，苏州、东莞、佛山、珠海等城市数据来自中指百城房价指数（不区分一二手），不含拉萨（没有官方数据），均截至2020年11月。计算方法说明：每一组内城市取简单平均，即各城市的权重。
看后面两组城市，可买可不买和尽量不买，就更有意思。这两组城市房价涨速呈现倒V形的走势。怎么解释这个倒V形的走势呢？其实这种走势是完全符合之前的解读的。这两组城市的规模较小，发展潜力也差一些，调控之前的涨幅也不高。但是在2017-2019年间，因为潜力更好的城市限购很严，所以很多购买力到了这些城市，房价涨速就比较快。不过到了2020年，房价的涨幅被前面几年透支了，就下来了。所以，房价调控影响房价上涨的分布和节奏，不影响房价上涨的趋势。到最后，该涨多少还是涨多少，不过是早晚的问题。
总结一下，这个清单对于买房投资，还是有不错的参考价值的。2016年我与学友打赌，尽管调控很严，房价也不会下跌，目前看也已经应验。
行文至此，不禁想起20年前在北大念书的时候，导师宋国青先生有一句口头禅：预测回头看。我理解先生有两层意思。一是要敢于预测，拿事实检验自己的分析判断，不要只说虚的，否则经济学家那么多，口才都那么好，怎么知道谁对谁错。二是做了预测，过阵子要拿真实数据检验一下，看看哪里对、哪里还要提高。不管对与不对，都可以从中学习，修正自己的认知。
本讲要点：
（1）2016年国庆节开始的房地产调控已经持续4年多，是史上最严、持续时间最长的调控，估计还会持续下去。
（2）房地产调控4周年期间，一、二、三线城市房价分别累计上涨了15.9%、23%、25.3%，简单平均上涨21.4%，平均每年上涨5.3%。
（3）调控4周年以来，主要大城市房价都是上涨的，没有例外。
（4）调控影响了房价上涨的节奏和分布。具体而言，2017-2019年间，一线城市和核心二线城市涨幅低，中小城市涨幅高。但是到了2020年，一线城市和核心二线城市的涨幅开始回升，中小城市涨幅开始下降。
（5）总体上看，房地产调控影响房价上涨的节奏和分布，但是不影响房价上涨的趋势。