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第44讲 新冠疫情暴发，全球房价趋势如何？
本讲我们来谈谈新冠疫情对于房价的影响。不用多说，这个问题很重要，你也一定感兴趣。
2020年初的时候，随着新冠疫情的暴发，很多人留言问这样一个问题：疫情将如何影响房价？武汉的房价会下跌吗？这个问题我一直不太敢回答。为什么呢？因为那时候疫情还没控制住，对病毒我们也不太了解，很难判断最后影响有多大。当时我只能根据理论这样回答：假设疫情不会失控，那么应该对房价没多大影响，甚至会加速大城市房价上涨。
为什么做出这样的推测呢？因为疫情就像显影剂，帮助人们看清事物本来的规律。在房价这个问题上，会帮助人们看清大城市的价值，大城市房子的价值，促进房价的上涨。2020年3月的时候，疫情还没有完全控制住，很多人就开始回城了，因为工作机会在城里，收入来源在城里，一家人的未来都在城里。那个时候，我对这个推测，就慢慢更有信心了。
到了2021年，国外疫情虽然还在蔓延，但是国内已经基本控制住了，我们对病毒也已经有了比较深入的了解，疫苗也基本研制成功开始上市了。我们对这个问题，可以有更好的回答。
本文的分析，这样展开：
首先，我们看看疫情的最新情况，看看疫苗的进展，并对疫情的后续发展做一点预判。
然后，我们看看国内房价2021年以来的变化，特别是武汉房价的变化。
最后，我们来看看全球的房价情况。国外疫情普遍比国内严重，国外的房价数据对我们也有很大的参考价值。
首先，我们来看疫情，截至2020年12月31日，新冠肺炎全球确诊病例达到8147万，死亡病例达到179.8万。全球主要国家，都迎来了疫情的暴发，很多国家都迎来了二次暴发、三次暴发。疫情特别严重的国家，有美国、巴西、印度、俄罗斯等人口大国，也有法国、英国、意大利等主要欧洲大国，还有墨西哥、阿根廷、伊朗、南非等发展中大国。可以说，这次疫情席卷全球，没有哪个国家能够例外。
图44-1 2020年全球新冠确诊与死亡人数（截至2020年12月31日）
数据来源：世界卫生组织（WHO）。
表44-1 全球主要疫情大国状况（截至2020年12月31日）
（续表）
数据来源：世界卫生组织（WHO）。
比如说美国，截至2020年底，确诊人数突破1900万，占总人口的5.9%，死亡人数超过32万，占总人口的0.1%。也就是说，每17个美国人就有1人确诊，每1000个美国人就有1人因疫情死亡。这个确诊和死亡比例是很高的。作为比较，二战、一战、越战，美国的死亡人数分别为40.5万、11.6万、5.8万。也就是说，目前美国因疫情而死亡的人数，已经远远超过二战之后的所有战争，并且已经逼近二战了。而且，美国的新冠疫情还没结束，这些数字还会上涨很多，最后的死亡人数很可能和二战相当，甚至超过二战。不管怎么说，新冠疫情已经是二战以来最严重的人道主义灾难。美国是这样，很多其他国家也是这样。
表44-2 美国主要战争死亡人数
数据来源：世界卫生组织（WHO）、维基百科。
相比之下，东亚、东南亚国家疫情防控比较好，可能与文化和习俗有关。但是2020年入冬以来，随着气温下降，疫情防控难度加大。比如这时韩国的疫情有所抬头，日本的疫情也迎来了第三次暴发，每日新增病例创了新高。为此，日本政府宣布从2020年12月28日开始，禁止外国人入境，一直到2021年1月底。
表44-3 东亚及东南亚部分国家疫情状况（截至2020年12月31日）
（续表）
数据来源：WHO。
尽管疫情还在蔓延，每日新增病例和死亡人数还在不断创新高，但是也不用过于悲观。因为国内外已经有几种疫苗进入临床测试。表44-4中整理了目前几种主要的疫苗。根据已有的数据，有好几种疫苗的效果都不错，其中4种已经上市。随着疫苗的铺开，预计疫情会慢慢得到控制，社会生活逐步恢复正常。
表44-4 主要新冠疫苗情况
注：根据公开新闻报道整理，截至2021年1月1日。辉瑞与德国BioNtech合作研发，国内合作方为复星医药，阿斯利康国内合作方为康泰生物。其他已经进入III期临床的疫苗有：俄罗斯Gamaley、美国强生、美国Navavax、印度Bharat、加拿大Medicago。
关于社会生活何时恢复正常，我查了比较靠谱的医疗专家的观点，比如张文宏医生、美国国家过敏和传染病研究所所长福奇，还有著名慈善家比尔·盖茨等。综合各家观点，预计疫情会在2021年夏天或者秋天基本过去，最晚到2022年社会生活基本正常。具体到国内，考虑到国内疫情防控比较好，疫苗已经开始上市，估计到2021年夏天社会生活就基本正常了。
表44-5 主要抗疫专家对疫情的判断
说完了疫情，我们再说房价。这次新冠疫情，相当于一次大规模的自然实验，告诉我们在突发自然灾害、经济大幅减速的情况下，房价会怎么样。因为时间已经过去一年，已经有了一些数据，我们可以看看数据上怎么显示。
图44-2显示了2020年以来一、二、三线城市的住宅价格涨幅，数据截至2020年11月。另外我们用的是二手房价格，因为一手房价格受到限价、新房区域较偏等因素的影响，失真比较严重。
从图44-2中我们可以看到，一、二、三线城市房价都是涨的，截至2020年11月的涨幅分别为8.3%、2.9%、3.3%。涨幅最大的是一线城市，高达8.3%。这和我们的观察是一致的。2020年以来，深圳、上海的房价暴涨，已经引起很多关注。其实，北京、广州的房价涨幅也很高，只不过媒体报道少而已。一线城市房价涨幅高，和我们之前的分析是一致的。我在之前反复讲过，中国的大城市率还很低，大城市的发展潜力大，大城市房价还有很大上涨空间。
图44-2 城市二手住宅涨幅（2020年1月—2020年11月）
数据来源：70大中城市二手住宅价格指数（国家统计局）。
具体到城市，我在第43讲给过一个购房清单。根据投资价值，这个清单把城市分为四组：尽量买，可以买，可买可不买，尽量不买。图44-3展示了“尽量买”这一组8个城市2020年的房价涨幅。可以看到，这一组涨幅都很高：最高的是深圳13.5%；其次是成都8.5%；广州也很高，达到6.7%；调控最严的北京也涨了5.8%；南京、苏州的涨幅低一点，只有4%左右，不过，这两个城市前几年的涨幅比较高，综合看起来涨幅并不低。图44-3中8大城市的平均涨幅达到了6.8%。不到一年涨了这么多，真的很高了。而且不要忘了，这些城市的房价本来就很高。
图44-3 国内大城市二手房价格：“尽量买”城市组（2020年1月—11月）
数据来源：国家统计局70大中城市二手房价统计。“尽量买”城市清单来自“徐远的购房清单”，详情参见“徐远观察”微信公众号2020年5月21日推文。
图44-4中展示了“可以买”这一组14个城市的房价涨幅。14个城市中，9个城市上涨，5个城市下跌，平均涨幅1.27%。看起来，在疫情的考验之下，“可以买”这一组的表现明显不如“尽量买”这一组。特大城市的优势在疫情之下，更加经受住了考验。
“可以买”这一组城市中，武汉值得特别注意。2020年武汉的房价，微微上涨了0.6%。也就是说，严重的疫情并没有让武汉的房价下跌，武汉房价经受住了考验。尤其是武汉经历了长时间的封城，生产和生活都受到了严重影响。即便如此，房价还是没有下跌。疫情暴露了武汉城市治理中的一些问题。可是，很难说这些问题其他城市没有，也很难说其他城市比武汉强还是弱。武汉作为华中重镇，如果可以抓住机遇改进，以后的潜力依然可观。
后面还有两组，“可买可不买”和“尽量不要买”，涉及的城市比较多，就不一一展示了。这两组城市的平均涨幅不高，都不超过2%（可买可不买组涨2.0%，尽量不买组涨1.1%），远远不到尽量买这一组6.8%的均值（见图44-5）。综合起来看，特大城市的房价在疫情中更加坚挺。
图44-4 国内大城市二手房价格：“可以买”城市组（2020年1月—11月）
数据来源：国家统计局70大中城市二手房价统计，苏州、珠海、佛山、东莞数据来自中指百城房价统计，不区分一手二手房。
看完了国内数据，我们来看国外数据。新冠疫情在全球暴发，而且国外要严重很多，因此我们也看看国外的情况，看看在更加严重的疫情下，大城市房价表现如何。
图44-6展示了北美大城市的房价情况，包括美国的一些大城市和加拿大的多伦多。可以看到，这些城市房价都涨了很多，西雅图和圣迭戈的涨幅都超过了11%。芝加哥、波士顿、纽约这些比较寒冷的城市，房价也涨了很多，涨幅最低的纽约也涨了5.8%。美国10大城市的平均涨幅是7.4%。加拿大的多伦多是个很冷的城市，温度低有利于病毒传播，但房价也涨了7.1%。而且，这些数据截至2020年10月。全年的数据可能更高。
图44-7展示了欧洲和亚太主要大城市的房价涨幅，包括首尔、米兰、卢森堡、斯德哥尔摩等。可以看到，这些城市房价也都是上涨的，涨幅最高的是韩国首尔，达到11.6%。欧洲疫情尽管很严重，房价也是上涨的，涨幅最高的是米兰和卢森堡，都超过了8%。
图44-5 四类城市二手住宅价格涨幅（2020年1月—11月）
注：房价数据来自国家统计局70二手城房价数据，苏州、东莞、佛山、珠海等城市数据来自中指百城房价指数（不区分一二手），不含拉萨（没有官方数据），均截至2020年11月。计算方法说明：每一组内城市取简单平均，即各城市等权重。
图44-6 2020年北美主要城市房价涨幅
数据来源：美国城市房价来自标普/CS房价指数数据库，截至2020年10月。多伦多房价来自OECD数据库，截至2020年9月。
图44-7 2020年欧洲、亚太主要城市房价涨幅
数据来源：首尔房价来自韩国房屋购买价格指数，截至2020年11月。其他城市数据来自OECD数据库，截至2020年第二季度。
所以，总体上看，严重的疫情之下，不管是国内还是国外，不管是亚太还是欧美，大城市房价都是快速上涨的。为什么疫情蔓延之下，大城市疫情尤其严重的情况下，全球大城市的房价反而快速上涨呢？这就回到我们对于城市的基本理解。城市是一种基础设施网络，为人们提供了各种便利。越是在困难的情况下，这种基础设施网络的价值越明显。疫情暴发之下，人们发现，大城市的医疗设施好很多，各种社会保障也好很多，有限的就业机会也在大城市。城市对于农村的优势、大城市对于小城市的优势，在疫情之下非常清楚地显现出来。这样一来，大城市的房价上涨，就不奇怪了。
本讲要点：
（1）新冠疫情在全球蔓延，已经形成二战以来最大的人道主义灾难。
（2）严重的疫情之下，国内大城市房价上涨，一线城市上涨8.3%，二、三线城市分别上涨2.9%和3.3%。
（3）虽然疫情很严重，但是美国、欧洲、亚太的主要大城市房价也是上涨的，很多城市涨幅很大，达到两位数增长。
（4）总体上看，疫情像显影剂，帮助人们看清了大城市的价值，促进了房价的上涨。