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第40讲 豪宅为什么这么贵？从富豪的资产配置说起
本讲我们来进一步分析世界大城市的住宅为什么这么贵？
其实这个问题不难理解，只要找到一个合适的角度。你需要问自己的是，世界上最贵的那些房子是谁在买？他们为什么花这么高的价钱买？这两个问题一旦问出来，其实答案就已经很明显了。
第一个问题，世界上最贵的那些房子是谁在买？是普通百姓在买吗？显然不是。世界上的豪宅，都是富人在买。动不动几千万元甚至上亿元的房子，普通人买不起的。
豪宅是富人买，这一点没什么疑问，但是有两点需要注意。第一，钱从哪里来，并不重要。比如说，温州人做小生意，山西人挖煤矿，反正是挣了钱了。英雄不问出处，他们的钱从哪里来，并不重要。现实中，一些人早先买房的时候也不是特别富，但是有了几套这样的房子，也就变成高净值人士，甚至是超高净值人士，这也不妨碍他们成为富人。在中国房价快速上涨的过程中，不少人就享受到了这样的好处。
第二，这个讨论还有一个含义，就是既然豪宅和高端公寓都是富人在买，分析的时候就不能拿普通人的平均收入去比较，只能拿这些富人的财富去比较。所以，在讨论高端住宅价格的时候，房价收入比是一个很容易误导的指标。
第二个问题，世界上的富人为什么花那么多钱买房子？答案很简单，因为房子保值增值的效果是最好的。根据一份研究[1]，在过去一个半世纪里，房子是最好的投资品。
为什么这么讲？首先，住房的回报率很高，达到6.6%，在所有主要资产中是最高的，只有股票与其接近，达到4.6%，但还是少了2个百分点，或者说少了30%。
这都是扣除通胀以后的数字，不扣除通胀的话，房子回报率有10.6%，股票有8.6%。看了这样的数字，从长期回报的角度看，富豪们为什么买房子其实就很显然了。
房子不仅回报率高，风险还很小。比如说，经济形势不好的时候，股票的价格大幅缩水，富豪们的财富也因此缩水。但是房子的价格，即便在经济萧条的时候，也相对坚挺，比股票稳定很多，能够帮富豪们保持身价。有了这个原因，房子就更加有吸引力了。
你可能会问，这是哪里的数字，是普遍现象吗？是的。数据的来源是德国经济研究中心的一份工作论文，里面收录了1870-2015年间（共145年）16个主要发达国家的数据。这些国家包括美国、英国、法国等13个主要欧美发达国家，以及日本、澳大利亚、新西兰。资产类别包括住房、股票、债券以及银行存款。可以说，这个数据包含了过去很长时间，主要发达国家的主要大类资产的回报，时间跨度长、覆盖国家多，资产类别也很全。所以，这个数据是很全面的。
说到这里，我们就不难理解，为什么富人们争先恐后买城里的房子，特别是豪宅了。事实上，换一个角度说，在发达国家，房产占国民财富的一半左右，占比非常大。富人如果不买房子，很难有足够的资产来储存财富。
这话不是乱说的，我提供一个数据。根据Knight Frank发布的2019年《世界财富报告》（The Wealth Report 2019），全球高净值人群（净资产超过3000万美元，不包括自住房产）平均21%的资产投资于房产，仅次于股票的27%。但是这21%的资产不包括自住房产（自住型房产：第一套、第二套房产），自住房产在总财富中的占比达到32%。考虑自住房产的话，房产占比达到46%，远超过股票的18%，更远远超过债券的13%。所以说，房产在富人的财富配置中，占比是最高的。
图40-1和表40-1给出了各地高净值人群的资产配置情况。可以看到，对于各地的富人而言，不管是欧洲、北美、亚洲，还是其他地方，房产都是占比最高的资产，远超过股票和债券。房产不仅收益率高，而且稳定，在经济萧条的时候还抗跌，理所当然成为富豪资产配置的首选。
图40-1 欧美和亚洲高净值人群的财富分配
数据来源：The Wealth Report 2019，Knight Frank。
表40-1 世界各地高净值人群财富分布
数据来源：The Wealth Report 2019，Knight Frank。
另外根据统计（见图40-2），富人平均有3.6套房产（包括自住和投资）。其中亚洲富人有3.9套，欧洲有3.4套，北美有3.2套。看起来，买个三四套房子，是各地富人共同的理财方式。
图40-2 各地高净值人群的房产数量（含自住房）
数据来源：The Wealth Report 2019，Knight Frank。
当然，我们强调富人，并不是说这个规律对中产阶层或者收入更低的人就不适用，而是说富人财富总量大，在配置的时候没有财务约束，主要考虑风险和回报。而中低收入家庭的钱少，买了套房子可能就没钱了，这时候的资产配置不反映风险和回报的权衡，而更加反映财务约束。
上面说的是全世界的情况。中国的情况是怎样的呢？我们找到胡润报告作为参考。2018年6月，胡润研究院发布了《2018中国高净值人群财富管理白皮书》。该报告显示，截至2017年1月，大中华区拥有600万元可投资资产的家庭数量达到161万，他们的总财富已经达到125万亿元，其中可投资资产达到70万亿元。分区域来看，北京拥有600万元资产的家庭数量最多，达63.5万，其次分别是广东、上海、香港。
在资产配置方面，中国高净值人群的投资很多元化，房地产、股票、债券、基金、艺术品都有涉及。但是，尽管多元化，房地产也是以24%的占比排名第一，股票以22%排名第二。所以说，房产在中国富人的资产配置中，也占有最重要的地位。
最后，我们来看一下世界主要城市的富豪分布。根据世界财富报告的统计，高净值人士人数最多的是伦敦，达到4944人，东京、新加坡、纽约分列第二、第三、第四位，人数分别是3732、3598、3378，北京以1673人位列第五，上海以1263人名列第十（见图40-3）。毫不奇怪的是，这些城市的房价也都很高。
本讲要点：
（1）房产是富人最重要的资产配置方式，超过股票、债券和现金。平均而言，富豪把一半左右的财富分配到房产上。
图40-3 世界拥有高净值人士城市排名
（2）房产成为富人的首要资产配置，是因为两个特点，一是回报率高，二是风险低。从1870年以来的一个半世纪里，房产的长期年均回报率比股票高2个百分点。
（3）伦敦、东京、新加坡、纽约等国际大都市，聚集着世界上数量最多的富人，也是房价最高的几个城市（除摩纳哥和香港两个避税天堂）。中国的北京、上海，也是富人数量很多的城市，房价也很高。
[1]Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, Alan M.Taylor(2018)，The Rate of Return on Everything, 1870-2015, CESifo Working Paper No.6899.