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流动性
报告中的非流动性资产也很难估值。若一只交易所交易基金持有标准普尔500指数的成分股,它就知道自己每天交易结束时所持全部股票的价值。例如,在2017年12月15日收盘时,先锋集团标普500交易所交易基金的资产净值为3 834亿美元。若一个基金持有分散在全国各地的购物中心的股票,其中大部分已经很多年没有交易了,它该如何报告其资产净值呢?答案是,它在很大程度上依赖于评估的价值。但评估的价值可能与市场价格严重背离,尤其是在经济低迷时期。沃多那房产公司(Vornado Realty Trust)就是一个例子,该公司拥有86处大型地产,主要分布在纽约。该基金在纽约证券交易所上市,所以其股票具有流动性,且其市值是已知的(至2017年12月15日为148亿美元)。然而,标的房产的市场价值是未知的。
与房地产流动性相关的另一个问题是,流动性不稳定。你不能购买10%的商业建筑(除非通过合伙)。这使得除了投资规模非常大的投资者,所有人都不可能持有一个合理的房地产多样化投资组合。