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9.5 没钱买房，也能分房地产一杯羹
有一种投资门类在国外很流行，但在中国才刚刚开始——很多人把钱凑到一起，交给一个团队来管理，去投资房地产，赚到的钱大家分，这就是REITs的基本模式。中文叫“房产信托/地产信托”，英文全称是：Real Estate Investment Trusts。
9.5.1 什么是REITs
（1）它等同于股票或基金，可以在二级市场上随意买卖。与股票和基金一样，金额较小也可以参与。
（2）它是收租股，不是地产股。地产股可以靠收租盈利，也可以靠建造和买卖楼宇盈利。REITs主要靠收取房租盈利。REITs管理的房地产可以是住宅、写字楼、商铺、工厂大厦、酒店、车位、菜市场、货仓，甚至是医院和监狱。
证监会对信托的股息分配比率下限有明确规定，如香港证监会就要求香港的REITs派息率不得低于租金（扣除运营费后）的90%，其他国家、地区也相差不多。而地产股派不派息、派多少息，都由公司管理层决定。
证监会对REITs的借贷比率也有限制，只能占总资产的45%，比较安全。而地产股则没有相关限制，借贷比率由市场和管理层决定。
（3）它是高息股，必须把绝大多数盈余用来派息。它收回的所有租金减去运营开支后，最少必须以90%作为股息分发给投资者，因此股息率都比较高，而且相对稳定。
总之，REITs是股票的一种，在股票市场上向公众集资，用作投资房地产，收取租金后定期分配现金股利给投资人；如果卖出房产，收益或损失也都按比例归投资人。
与普通房地产买卖不同的是，购买REITs的人不拥有房子的产权，不过，也不需要像买卖房子一样经过漫长的几个月，甚至半年的交易期，如股票一样，流动性很强，随时可以脱手。
与普通房地产一样的是，可以获得收租和房价上升的收益，同样可以对抗通货膨胀。
9.5.2 REITs适合哪些人
（1）看好房地产市场，却没有足够资金的人。
（2）想参与房地产市场，但却担心现在入市房价太高而风险过高的人。
（3）对房地产领域不了解，却想参与房地产市场，并想有专业人士打理的人。
（4）嫌房地产买卖手续太麻烦、时间太长、管理太麻烦的人。
（5）喜欢安全、稳定的收益，但又想要跑赢通胀的人。
9.5.3 REITs收益如何
和普通房地产一样，REITs的收益分为两部分：一部分是REITs净值的增长，如同房子的房价上涨；另一部分是分红收益，如同房子收租。不同的REITs分红的频率不同，有每月一次的，也有每季度或半年一次的。
普遍来讲，REITs 的收益皆低于股票、高于国债和地方债。根据历史数据，过去40年REITs的平均年复合增长率大多数都跑赢了各国指数。
9.5.4 REITs的风险如何
收益和风险是正相关的，因此REITs的风险也低于股票、高于国债和地方债。
REITs 持有多个物业，且分散在不同地区、不同类别，从而使风险得以分散，比全部资金投入一套房的风险要小很多。
REITs的管理人是专业从事房地产投资和管理的，对如何选择更好的投资目标，比我们要专业很多，因此比我们直接投资房地产风险更低。
当房地产行业下滑时，你可以立刻卖掉REITs止损，而直接购买房产要立刻套现则比较难，除非大幅度折价。
9.5.5 如何购买REITs
中国内地从2014年开始尝试发行“类REITs”产品，但由于相关法律法规不完善，产品无法在二级市场上交易流通，因此还不是真正意义上的REITs。
如要购买 REITs，则必须开通美股或港股账户。刚开始投资时，建议从港股市场开始，因为理念比较相近，容易估算。
港股市场上有11只REITs，其中1只停牌，1只成交较少，其余9只2017年的收益都不错，如图9-3所示。
图9-3 港股市场9只REITs 2017年的表现（数据来自Investcoo）
2017年，港股REITs的龙头老大“领展房产”先后卖出了多个物业套现，打算从主打居民生活区商铺转型走更高档的路线，因此股价上涨较快，全年上涨了42.3%。也因此收租的情况比往年差一些，租金派息率为3.2%。
鹰君集团持有的“冠君”2017年也上升了36.1%，原因是集团声称计划出售香港中环的花园道3号写字楼，刺激股价大幅上涨。租金派息率为4%。
除这两只REITs外，其余股息都在5%以上，作为收息股非常有吸引力。
9.5.6 购买REITs需要注意哪些影响因素
由于REITs兼具股票和房地产的特性，因此一些股票和房地产的影响因素都需要留意。
1.股票特性
REITs 既然在二级市场上交易，那么就跟股票一样，价格每天都会波动，要做好承担风险的心理准备。尤其是在大盘下跌时，RETIs 的价格也会随之下跌。我们直接购买房地产，平时感觉不到房价波动得这么频繁，主要是由于没有在交易所公开上市，没人每天给我们的房子估值所致。
与股票一样，我们也需要参考REITs的历史净值，以评估现在所处位置是否是高位，尽量以较低持有成本获取较高收益。
2.房地产特性
和房地产投资一样，REITs 的收益与房地产市场大环境的景气与否相关，与具体持有楼盘的地理位置好坏相关，也与REITs的经营管理策略和尽责与否相关。
下属的楼盘集中度越高，则风险越高；REITs 持有的现金越多，收到的租金就越少；空置率越高，风险就越高。
9.5.7 REITs如何估值
尽管REITs与股票类似，但却不能用股票的P/E或P/B指标来估值，因为REITs的净利润受房价重估的影响，但租金的收益却并非如此。比如房价升值了，租金回报率反而会下降，但我们派息的多少却受租金的影响，与房价本身不相关。
评估REITs有一个特殊的指标，叫作FFO（Fund from operation）。
折旧和摊销主要是一般企业管理中会计的记账方法，不太适用于评估房地产的估值。随着时间的增加，大多数房产并没有折价，反而升值了。因此，FFO把净利润加上了折旧和摊销，更能代表REITs的经营性利润。
一般来说，REITs估值的合理区间是10～30。
总之，如果你想投资房地产，又没有足够的资金，或对房地产市场没有足够的信心，那么REITs是一个非常好的选择。尤其是那些想要配置海外资产的人，REITs是隔山买牛最稳妥的投资方式。
对于暂时无法进行海外投资的国内民众，REITs 也将是大势所趋，相信在不久的将来，国家一定会打开公募REITs的阀门，届时将会有爆发性增长，记得随时关注，抓住第一波升势。
敏敏：“嗯。我先存下一笔启动资金，等存上十几万元，就去问问怎么开港股账户。谢谢你，艾玛！”
本章知识点
本章我们分享了自雇人士敏敏的故事。
· 回顾了资产的类别，再次强调适合长期积累的资产的标准。
· 财富的两架马车并行：在购入有效资产的同时，找到快速增加本金的“摇钱树”。
· 挖掘沉睡资产和盘活业绩不良的资产可以带来巨大收益。
· REITs的相关内容。
本章练习
· 列出你家拥有的资产，区分哪些是好资产，哪些是不良资产。
· 对于财富的两驾马车，根据你现在的情况，判断你应该以哪一驾为主？
· 你有哪些沉睡资产，怎么把这些沉睡资产变现？
· 你是否有散落在不同账户中的投资，哪一类投资收益较好，哪一类业绩不良？是否可以把业绩不良的投资归总到一起，投资收益较好的项目？
· 你有什么理财上的困惑？试一试动笔算一算具体的成本和收益，进行量化的比较。