Local EPUB Text
13.4 以公司名义买卖房产的优劣势
小霜问：“我听说有些人买房子也用公司的名义买，这也是为了节税吗？”
我：“用公司名义买卖房产，有优有劣，不一定是为了节税，看各个地方的税法，有些地方反而更贵。”
清叔：“有什么好处？”
小霜：“肯定有好处啦。你看那些A股的ST公司，一旦经营不善了，卖一套房，立刻就转亏为盈。”
1.多人分担财务压力
我：“小霜说得没错。因为这些年房地产升值太快，远远高于实体经济的增幅。所以，很多企业把剩余资金投入了房地产。没想到，这反而救了它们一命。不仅如此，如果自有资金不够，或者房地产项目很大，则公司购买可以有多个股东，共同承担财务压力。”
小霜：“就是众筹嘛。咱们也可以众筹。”
2.债务隔离
我：“有限责任公司可以进行债务隔离，使因该房地产项目带来的债务风险不会拖累个人财产。”
清叔：“这是真正从事房地产业务的公司的目的吧？很多个人投资者又为什么要用公司的名义来购买呢？”
3.绕过限购令
我：“近几年，中国内地一些城市对买房限购或限售，因此就有很多人用公司的名义来买卖房产，这样就可以绕过这些限购令。”
小霜嘻嘻笑：“这可比离婚买房靠谱多啦。”
4.保护个人隐私
我：“公司持有物业有一定的隐蔽性，尤其是多层公司股权架构，不容易查到实际控制人。因此，对业主的个人隐私有一定的保护作用。”
5.以转让公司股权的形式买卖房产可以节税
我：“公司持有房产分两类，一类是一家公司持有多个房产，卖出房产时仅仅是单个或几个房产卖出，不影响公司的持股情况。缴税也只需缴纳房产买卖产生的利得税。另一类是一家公司持有一个物业，买卖该物业是通过转让公司股权的形式实现的。各个地方的税法不同，有些地区可以省下很大一笔税款。尤其是当作为遗产转让给子女时，以股权形式转让，不需要支付遗产税。
“当然，以公司名义买卖房产也有很大的弊端。第一，贷款不易。绝大多数银行的房产按揭贷款业务针对的是个人买房者。公司购买房产需要先一次性付款，等取得产权证后，才能进行抵押贷款，可贷额度的比例也不如个人买房者高。公司初始的投入成本比较高。第二，隐性债务风险高。以转让股权的形式购买房产时，除买到公司持有的资产外，同时也买回了债务。很多债务比较隐性，较难追查，因此风险较高。第三，房屋具有的附加功能无法实现。这一弊端主要在中国内地存在。在内地，房子代表了太多含义，如孩子能不能上户口、上房子所在的学区，等等。以公司名义购买的房产就无法实现此类功能。”
清叔：“看来用公司名义买房或买公司持有的房都要谨慎，万一申请不了贷款，资金跟不上就不好了。更糟糕的是，一不小心买回来一堆债务。”