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12.2 选择英国的理由，被打了脸
当然，在正式掏钱之前，陈莹作为一名学者型的女性，还是习惯做一些广泛性调查的。为了买英国的房子，陈莹比较了美国、日本、加拿大等很多国家的地产情况。最后，之所以决定买英国的房子，陈莹说，原因有以下几点。
12.2.1 英国政治安全稳定—第一次被打脸
陈莹开始研究英国地产是在2014年，那时候的英国是全球公认政治、经济最稳定的国家。曾经的日不落帝国，尽管经济增长放缓，但社会安定、法制健全、犯罪率低。
但谁也料不到英国会离开欧盟。刚煲完《唐顿庄园》的陈莹，脑子里的英国人都是一个个有原则、有风度又善良包容的格兰瑟姆伯爵。女性的情绪化让她完全忘记了当年来中国贩卖鸦片的也是英国人。
不过，平心而论，英国的法律机制公正独立，出现政治不稳定、对地产政策性干预、欺诈的概率还是远远低于其他大多数国家的，只不过陈莹恰恰在不稳定的脱欧前夕进入了英国市场罢了。再次证明，在历史洪流中，个人只是一只无力的小帆。
12.2.2 所有权使用年限高、天然灾害少
不像国内的房子仅有50年或70年的产权，英国大部分房子都具有永久性产权（Freehold，Share of Freehold）。也就是说，这房子不仅属于你，还属于你的儿子、孙子、重孙子，直到有一天你们把它卖掉。
英国也有许多公寓是地上物使用权（Leasehold），但年限一般短则99年，许多长达999年，而且使用年限还能延长，且手续非常简便。
另外，英国处于东西半球之间，气候宜人，没有地震与飓风，天然灾害较少。相较之下，日本、马来西亚等地地震与海啸频繁，不利于不动产投资。美国也常有飓风侵袭，使房屋损坏严重。
12.2.3 监管严格，品质保证—第二次被打脸
在伦敦，到处都是上百年楼龄的维多利亚建筑，里面萦绕着无数耸人听闻的鬼故事。这些建筑就是英国绅士的物质形象，刻印着日不落帝国昔日的辉煌。
据说，这些大楼能维持百年而屹立不倒，主要归功于英国政府一直以来坚持对居民建筑施工的严格监管，确保了英国楼宇在建筑结构上的高品质，使用期可达数百年之久。新建造的公寓和房子，在施工和竣工阶段都要经过当地政府监管人员的严格审查，以确保房屋建筑商建造出最优质的新居，偷工减料或影响房屋安全的因素较少发生。
事实上，陈莹后来持有的一个公寓，由于陈莹当时无法飞去英国收楼，通过律师聘请了一位楼宇测量师去现场评估。但这价值一万元的报告，却如小学生作业一样简单得令人失望。
陈莹还有一个公寓楼花（还未建成的预售楼宇），当时的房产销售和律师声称，买家的订金会单独放在律所的客户账户上。在建楼过程中，会有工料测量师（Quantity Surveyor）监工，根据公寓完成的进度，分阶段支付。但当陈莹中途查询时，发现她的订金账户早已清空，而该公寓的进度比对应的付款阶段滞后很多。虽然购房订金被提前支取，但从流程上来讲，都是合规的，主要是工料测量师监督不力，地产商有意在财务数据上合法地夸大支出也是很容易的事。
与中国香港一样，在英国，楼宇买卖也需要通过律师。购房款必须由买卖双方律师（Solicitor）经手。律师牌照考取不易，如私自挪用客户资金，将会被永久吊销执照。且每个律师都是英国律师协会会员，该协会有义务协助买家追回被骗取的资金。
在英国，那些常见的房屋买卖风险，如房屋注册登记不属实、预售屋骗局、交易金挪用、房屋品质太差等问题，还是比较少见的。相对其他国家来说，英国买房的交易过程还是相对安全的。
12.2.4 高投资报酬率、低入场费
英国有号称世界上最严格的土地规划政策，严格限制土地的用途。如果开发商想把土地改为建屋用地，除了要跟政府展开长期的讨价还价，提交详细的规划方案，还需要为改变土地用途支付大笔补偿费，中间可能会遇到不同团体的反对，整个过程既昂贵又耗时，使得开发商很难快速地开发土地，增加房地产的供应，从而人为地制造了一个供不应求的市场。
据统计，英国的土地只有6.8%属于已开发的土地，其中开发率最高的英格兰地区也只开发了一成。之前因为金融海啸，开发商的新楼动工量大减，这几年随着经济好转，建屋量虽然有所增长，但新建成的单位数量还是低过需求量。
此外，在脱欧前，由于英国经济稳定，工作机会较多，吸引了很多从经济较差的欧盟国家来英国工作的人。人口在过去十几年间，从 5 000 多万人升到了 6 000多万人。
英国是重要的国际旅游和商务中心，英文则是全球最普及的通用语言。作为全球高等教育发达的国家之一，英国拥有世界上最完善的教育系统和顶尖的教育水平。这些著名的高等学府和各类大专院校，每年吸引着成千上万的莘莘学子从世界各地慕名而来。因此，成就了英国各大学城市租房的强劲需求。
由于英国房地产市场长期供不应求，近年来租金持续上扬，全国平均房屋租金收益率稳定在6%～9%。如果地段较好，租金收益率更是可以达到10%。
在全球低利率的今天，如此高且稳定的收益率项目较难找到。且房产的投资除了收取租金，还能获得房产本身的价值升值，抵消通货膨胀的压力。
此外，除了伦敦，其他地区的楼价都很便宜，如英国中部的伯明翰、曼彻斯特、里兹等，折合成人民币不过100多万元一间。12万英镑以上的公寓，还能借七成按揭贷款。比如售价12万英镑的公寓，首期只需3.6万磅，折合成人民币只要32万元左右。相比之下，无论是中国香港还是北京、上海、广州、深圳，一个普通得不能再普通的公寓，动辄就要几百万元，回报率不过才二厘多。同样的资金用来投资英国房地产，回报率更高。
12.2.5 英镑稳定，处于平均线以下—第三次被打脸
20世纪70年代前，英镑与黄金挂钩，与港币的汇率一直稳定在1∶16。1971年，英镑离开了固定汇率制度，才开始自由浮动。但当时英国经济不景气，政府财政赤字严重，罢工此起彼伏，英镑与港币的汇率曾跌到1∶7.68，直至1990年，才回升至1∶15。2000年起，英镑逐渐强势。
2006年时，陈莹刚工作不久，手头不宽裕。去英国旅行，每花一元钱都要乘以16，颇为心痛，印象极其深刻。2009年，金融海啸，英镑与港币的汇率曾跌到1∶10.57。
回顾历史，英镑还算比较稳定，且与港币的汇率的平均线在1∶13左右。2014年，陈莹决定买房，当时英镑与港币的汇率为1∶11.8，在英镑的历史平均线以下，陈莹感觉风险不大。
结果大家都知道了，2015年英国脱欧，英镑一泻千里。
人是很奇怪的动物。当你认定一件事时，你所找到的证据大多都是在印证你的选择是正确的。当时促使陈莹立刻做决定的，还有一篇篇李嘉诚撤资中国前往英国投资的报道。尤其是生活在香港，李嘉诚的影响无处不在，他就是大众的指路明灯。反正，陈莹当时就是想着“抱大腿”了。