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13.5 投资房产的大道
小霜：“话说我最近打算买房，你们两个都这么有经验，来传授一下要点？”
我：“你打算在香港买？”
小霜：“当然不是啦。香港房价贵成这样，我这样的小老百姓怎么买得起啊？这些年，我手里存了些钱，我打算回成都老家买。艾玛，你说这楼价到底还会不会接着涨啊？”
13.5.1 看房地产走势的三大指标
清叔：“内地的房地产这几年也涨得很夸张，和香港一样，超级贵，泡沫很大啊！”
我：“是的。自从1998年中国进行商品房制度改革以后，这20年来，大家闭着眼睛买都能蒙对。可现在的情况不太一样了。内地资产已经升值到一定程度，甚至远远超过了大众的购买能力。国家对房地产的调控越来越严格，限购、贷款紧缩、严控消费贷和现金贷进入房地产市场，也即将推出房产税、租售同权、土地供给改革等长效机制。
“另外，中国的城镇化还在继续进行中，经济基础也都不错，民众的收入跟着提升。前些年，由于经济和地方财政对房地产太依赖，一调控就大大拖累了地方GDP，只能很快放松。政策放松又引起报复式增长，反复多次，屡控屡涨，使得人们对中国房地产市场充满了信心，认为政府难以承受房地产下滑带来的经济下行压力，也很难破解土地财政的困境。有政府背书，中国特色的房地产市场只会涨不会跌。
“因此，在两种力量的作用下，中国房地产市场正处于十字路口，谁也无法完全确定它未来是涨还是跌，最大的可能是从高速增长转向中低速增长及局部繁荣的新常态。”
小霜：“什么叫局部繁荣？”
我：“也就是部分城市或区域上涨，部分城市或区域下跌的情况。”
清叔：“房地产市场本来就应该如此。跟商品一样，由市场供需决定。”
小霜：“怎么知道是哪一个区域上涨呢？成都算吗？”
我：“看房地产的走势，有三个重要指标——长期看人口、中期看土地、短期看金融。这是原方正证券首席经济学家任泽平博士概括出来的。长期看人口，即看一个城市人口的净流入或净流出的状况。人口净流入多，说明这个城市就业机会多，产业发达，经济向好。这是房子的需求端。中期看土地，即政府的批地情况。这是供给端。根据供需原理，供不应求，房价自然就上涨；土地供过于求，房价就会下跌。短期看金融，就是看资金的流入、流出。比如近几年货币超发，房价涨得快；房贷政策宽松，也能刺激房价；限制贷款了，则能在一定程度上抑制房价。
“如果是买房自住，则是刚需，别想太多，早买早享受。如果是买房投资，就要根据这三个指标的思路来购买。首先看人口，上网搜索一下人口流入、流出报告，筛选出人口净流入多的城市。其次，在这些城市中删掉库存用地较多的城市。如果打算长期投资，那么在剩下的城市中选择即可。如果只是短期炒作，就选择在鼓励房贷的时候购买。
“中国过去二十年，人口从农村、中西部地区大范围迁移到华北、长江和珠三角都市圈或其他沿海大城市，使得大城市人口急剧增加，而土地供应却有限，因此房价持续上涨。
“任泽平博士认为，中国政府采取‘控制大城市人口，积极发展小城市，区域均衡发展’的城市化指导思想，土地政策向三四线城市、中西部倾斜，人口却向大的都市圈集聚，导致了人口城市化和土地城镇化明显背离，从而导致了人地分离，供需错配，一二线房价过高，三四线库存过高的现状。”
小霜：“原来如此。那我回去查一下成都的情况。”
我：“选择对城市只是第一步，在城市里也要选对区域。记住，房地产投资的要诀是地段、地段，还是地段。”
小霜：“什么样的才算好地段？”
清叔：“交通方便，生活便利，就是好地段。我就不喜欢买新楼，因为新楼通常比较偏远，生活配套要三四年以后才能逐渐成熟，不如挑质量好的二手房，使用率高不说，最重要的是地段好、生活方便。”
13.5.2 抓住核心价值，剔除边缘价值，你就能大大降低价格
我：“没错。不过，在选地段之前，要先分清楚买房是要自住、度假、长期出租还是期望快速升值。根据不同的目的，选择不同优势的房子。如果是自住，那么自然要选择离工作地和孩子学校不太远的房子，根据家里的人口来选择房子的大小。如果是出租，就要看空置率和投资回报率。如果期望快速升值，那么就要选择房地产市场活跃、经济向好、价格在同一市场偏落后的房子。质量是守恒的，如果想要地段、出租率、升值前景、空间等各方面因素都不错，价格就一定很高。”
清叔：“是啊。我周围有些律师、医生朋友，因为收入高，对自己的定位也高。第一次买房就要买港岛半山或九龙塘何文田，想着以后要组建家庭，一定要买大户型的，要一次到位。结果花光了所有积蓄，还要再背负很重的贷款，很多年都缓不过来。”
我：“不仅在香港，中国内地也有很多人对第一套房的要求非常高，什么条件都想满足。为了买房，不顾自己的收入状况，向亲朋好友大举外债，又背负了沉重的银行贷款。如果想要把价格降下来，就要有所取舍。
“你们知道的，13 年前，在读研究生时，我买了第一套房。当时，爸妈资助了26万港币，加上我的奖学金存款，凑够了30万港币，付了首期。那套公寓只有40平方米，离地铁站要转一趟小巴，顶楼冬天冷、夏天晒。二十年楼龄，不算残，但有些旧，好在香港楼宇都保养得不错。由于这些缺点，这套公寓只需要100万港币。现在这套房已经涨到600多万港币了。
“当时我的核心需求就是有一个自己的小屋，其他的都是次要的。手里也没有钱，只能降低其他要求。当时，如果我一定要在旺区买一套全新的大户型，那么也许很多年以后一直没有足够的钱购买，到现在就再也买不起了。
“作为自住房，各家需求不同，可能关注点也不同。但作为投资房，价值就只在于投资回报率，其他的要求都别想。别老想着自己有一天可能会去住，因此要向南、要高层、要面积大、要新。只算投入多少钱，每年收回多少钱就可以了。
“术业有专攻，房子也是。只有抓住核心的价值点，舍弃不重要的价值，你才能找到适合自己的物美价廉的物业。”
清叔：“是哦！有道理！”
我：“这些是投资房产的大道，其他的，如怎么踩点看房、控制预算、货比很多家、讨价还价、购房流程、防骗防坑等都是小道，你在网上搜索一下，就会有很多帖子。
“最后，还有一个重点：不要贪便宜。如果一个房子比周边房子便宜很多，就要去深挖背后的真实原因。也不要为了省中介费，跳过中介直接与业主交易。中介有其存在的道理，他帮你审核业主身份、与贷款银行打交道，严格跟流程走，可以降低风险。”
本章知识点
本章我们分享了年缴二十多万元个人所得税的黄金单身汉的故事。
· 合法节税与偷税、漏税的区别。
· 合法节税的四大思路。
· 以公司名义买卖房产的优劣势。
· 投资房产的大道。
本章练习
· 根据合法节税的四大思路，思考自己的节税方案。
· 评估自己所在城市的人口、土地和金融状况。