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12.3 掉坑买教训
交易非常顺利，她甚至都没有飞去英国。请了香港的律师，用发邮件的方式请了英国的验楼师，在香港银行开了英国银行账户，在网上填报了英国税收，等等——所有手续都在香港搞定。
由于是新楼现楼，陈莹很快就收到了第一笔租金，扣除所有费用及中介出租服务费，有6.5%的净回报，由英国汇丰网上银行转账回香港账户，零手续费，即刻到账，怎一个“爽”字了得。
很快，国家领导人访问英国，带去了众多中英合作项目，开通了北京和曼彻斯特的直航。一切看起来都特别美好，于是陈莹又继续加注了。激动中，在隔壁利物浦又买了三个楼花：两个一房，一个两房。在与两个不同的开发商签订的协议里，一房保证三年净回报10%，两房保证两年净回报7%。
利物浦，有美丽繁华的码头，有知名的球队，有光辉的工业和海运史。陈莹买的这两个公寓就在码头的一左一右，从地图上来看，位置超级棒。陈莹飞去英国看楼，坐在码头附近的西餐厅里，喝着香槟，透过落地玻璃窗，看落日余晖，看海鸥成群结队地飞来飞去，看游艇慢慢地在港口停靠。在这一切的美好中，利物浦稀少的人流和安静的街道被陈莹华丽丽地忽视了。
然后就是时间飞快地流逝。因为中资大量投入英国市场，曼彻斯特楼市涨了20%；最后买的一房楼花收楼了；剩下一房还差一层；两房，因为是大楼盘，建了一期，还没轮到建陈莹的。虽然建得慢，但每个月都能收到施工报告和现场照片，看到有进展，情绪还是很乐观的。
2016年6月23日，英国公投脱欧了！陈莹对我说：“从没觉得，世界大事离我这么近过。”
英镑直接跌了20%，一下子抵消了账面的涨幅。当然，英镑的跌幅也是浮亏。陈莹打着长期投资的心理，倒是也没受多大影响。黑天鹅事件，全球都受影响，过了，自然还会反弹。陈莹还因此又趁机换了不少英镑。
紧接着，陈莹买的两房，开发商挖地基时发现了一枚未爆的炸弹（感觉像在讲故事，反正开发商是这么解释的）。于是，开发商和承建商花了很多钱移走了炸弹。再有，承建商破产了。至于为什么破产，各家都有合法合理的缘由。工程停工，需要找新的承建商，停工了两三个月。脱欧的一系列影响，又让开发商亏了很多钱。于是开发商决定改动楼宇设计，减少公用面积，增加住房比率，加高楼层，以筹集更多的资金。楼宇设计的更改，需要上报政府相关部门，又停工了两三个月。结果，相关部门否决了更改方案。一系列的变化接踵而至，像多米诺骨牌一样，很快高管集体辞职，公司接近破产边缘。
中国香港与英国情谊较深，很多香港人有了闲钱都会考虑去英国买房。由于这个开发商同时拥有五个在建楼盘，光香港受影响的业主就将近有一千人。业主们纷纷组织了自救小组，在网络群组中讨论解决方案。在群组中，几百人每天从早到晚讨论此事，有愤恨、有抱怨、有因为不同理念造成的争论、有反反复复的意见重申，满屏的负能量。每个家庭的情况不同，每个人的价值观也不同，要不要一起出钱请第三方律师？选哪一家律师行？要不要自筹公司接手楼盘？要不要公布媒体？要不要报警……每一件事都有很多不同的意见，是民主制，还是集中制，这对要求民主又想高效解决问题的香港人来说是一次很大的考验。
陈莹有些受不了了。与其长时间耗在争论里，不如止损、向前看。陈莹对先生说：“就当是买股票亏了钱。我们还年轻，这个损失很快就能弥补回来。”
事后，陈莹对我说：“想通了止损，感觉世界一下子又开阔了。”
花了折合为人民币约180万元，总能得到些经验教训。陈莹总结了如下几点。
错误一：先入为主。即便做了详细的功课，主观意愿也会给你带来偏向性的建议。尤其是对购买楼花这一类风险较大的投资来说，对开发商的过往业绩要仔细考察。
错误二：踏入新的投资领域，步伐太急切。尤其是尝到甜头后，不断加码。陈莹在以往的房地产投资中太过顺利，以致丢失了一颗谨慎和敬畏之心。
错误三：高估了老外的诚信力。有时候我们有些崇洋，觉得外国的月亮都特别圆，觉得西方人什么都好，福利好、守规矩、认真、诚实，但事实上，很多西方人玩套路玩得比我们更熟练。
错误四：高估了国外政府的影响力。在香港的销售现场，利物浦的前任市长亲自接见了香港的业主们，让习惯信任政府的我们，以为这个项目有了政府的背书。事实上，外国的市长都是选举换届的，很快新的市长上台了，前任市长的事情与他没有任何关系。
此外，海外置业必定涉及当地货币，使得投资房地产的同时也是投资外汇交易。投资前，除了要计算物业本身的投资回报率，还要计算外汇波动的可能性。
投资房地产最讲究的就是地理位置。任何城市都有好的地区，也有坏的地区。你可以在日常的报纸杂志中了解该地区的情况，也可以亲自去巡视，体验该地区的优劣。但海外置业就没有这么方便。不过，现在可以通过Google Map看到实景图，通过当地的房地产网看到租售价格和空置比率，从而也能在侧面了解到当地的情况。
英国楼宇上百年的比比皆是，旧楼的质量参差不齐，很多无法从外表上发现问题，有可能会造成日后维修费过高。且一些旧楼是在法律尚不完备的年代建成的，契约中会保留一些适合当时情况的奇怪条款，如果律师疏忽，就可能会带来较大的损失。所以，陈莹建议，海外置业还是买新建成五年内的新楼，不要贪便宜。因为不在当地居住，旧楼需要的维护成本很难控制。另外，尽量不要买楼花，就算开发商有较好的履历，因为战线拉得太久，容易受到政治、经济和管理不善的影响，发生问题时，海外买家维权不便。