Local EPUB Text
第六章 第四财商：撬起金钱的杠杆
2007年8月9日，股市暴跌了将近400点。美国联邦储备银行和世界各地的中央银行开始向股市注入数十亿现金，以防恐慌继续蔓延。
第二天，股市仍然很紧张。当我正为新的一天做准备时，早间的一档电视节目正在播放3位理财顾问发表的观点。他们的一致建议是：“不要恐慌。坚持到底。”
问及进一步的建议时，他们3个人都说：“储蓄、还债和长期投资多元化投资组合的共同基金。”我刮完胡子，心想这些理财专家是不是都毕业于同一所学校——这所学校专门培养人云亦云的学生。
最后，其中一位理财顾问花了点时间说了些别的事情。她谴责房地产市场导致股市混乱，又怪罪贪婪的投资者、肆无忌惮的房地产中介以及掠夺成性的抵押贷款银行，认为是他们导致了次贷危机，从而引发了股市的暴跌。
这位顾问说：“我告诉我的客户房地产有风险，我的建议一直没有变。房地产是风险投资，投资者应该长期投资蓝筹股和共同基金。”
当电视上这位理财师正要结束对房地产的抨击时，我的妻子金走进房间说：“记得今天我们要交割300套公寓。”
我点头说：“我会去的。”
我一边穿衣服，一边想：“真有趣，理财顾问说投资房地产有风险，房地产市场即将瘫痪，而这时，我和金在俄克拉荷马州塔尔萨市刚买了价值1700万美元的公寓……而且很兴奋。难道我们不是在同一个星球上吗？”
新资本主义
2007年8月9日、10日，投资者亏损了数十亿美元，美国联邦储备银行向银行系统注入数十亿美元现金，尽力稳定房地产、股票和债券市场。这种资金注入就是新资本主义的运作，即建立在债务和中央银行操控上的经济制度的运作。中央银行通过玩弄世界货币供应的花招来操控股市，这几乎就像你我用新的信用卡来支付旧的信用卡账单。
同一星期后几天，我作为嘉宾，被邀请到两个电视台和3个广播节目中评论崩溃的市场。主持人想知道我是怎么想的，也想知道我对联邦储备银行向瘫痪的市场注入资金的看法，以及联邦储备银行是否应该通过降低利率来挽救市场。在所有的访谈中，我都说：“我不喜欢中央银行操纵市场。我认为政府不应该干预成熟的对冲基金和金融制度，并以此掩饰他们自己的贪婪和过失。”我又说：“我很同情那些普通人。某一天，数百万辛苦劳作的人们，不玩金钱游戏的人们，眼睁睁地看着他们的房子在房地产市场中贬值，他们的储蓄在债券市场中贬值，他们的退休金投资组合在股市中贬值。”
被问及是否继续投资时，我的回答是：“是。”被问及投资瘫痪的市场是否有风险时，我回答：“总是有风险的。”我的结束语是：“市场的兴与衰并不影响我为什么投资和我投资什么。”
两种观点
尽管有一个问题没有被问到，但是我想这个问题可能更有价值：对房地产持消极态度的理财顾问和我对房地产的观点有什么不同？或者说：为什么在这么多人恐慌不安之时，我却为购置更多的房产而兴奋？
在这一章中，你可以通过厘清两个金融概念得到这个问题的答案，即控制和杠杆。
正如我在本书中反复强调的：在1971年和1974年金钱规则已经发生了变化，产生了新的金钱规则和新的资本主义。1974年，数百万工薪阶层开始失去他们终生享受的福利，也就是失去大家所熟知的固定福利退休金。问题是，大多数人几乎没接受过为退休而适当投资的理财培训和财商教育。另一个问题是，新的资本主义要求人们对其无法控制、无法施加杠杆作用的资产做投资。在市场崩溃时，大多数人能做的，只是绝望地看着金融风暴卷走他们的财富，摧毁了他们的财务安全。
新的资本主义把数百万人的钱拿去投资，却不容许他们进行控制或利用杠杆作用。而我可以控制我的投资，在上面买下300套公寓的例子中，我没有受到市场崩溃的影响。因为我能够控制，我对更好地运用杠杆作用很有信心；由于能够加以控制和利用杠杆作用，我就能在更短的时间内获得更多的财富，风险更小，还能将市场萧条或繁荣对投资的影响最小化。
市场已经萎靡很长一段时间了
在我写本书之前，《今日美国》做过一个调查，发现今天美国人最恐惧的不是恐怖组织，而是害怕退休后坐吃山空。在2007年8月9日和10日后，我确信这种恐慌会进一步蔓延。
人们如此担忧是有理由的。请看下面这两个图表，可以看到1971年和1974年金钱规则的改变对股市价值的影响。如你所看到的，市场确实已经萎靡很长一段时间了。
和房地产市场一样，道琼斯指数上涨时，美元的购买力其实在下降。货币贬值使大多数人未来的财务前景更不可靠，这些图表说明他们的未来需要更多的钱，生活物资变得更昂贵。
没有杠杆作用，大多数工薪阶层无法存足够的钱以备未来之需，因为他们存的钱越多，钱的价值就越低。在希特勒上台前，有一个有关德国经济的有趣故事，可以形象地说明这一点。故事是这样的：有个妇女推着装满钱的手推车去面包店买一条面包。她与售货员讨价还价后，走出面包店去手推车取钱，却发现有人已经偷走了她的手推车，而留下了她的钱。这种事情现在正发生在美国的储户身上。
在通货膨胀如此严重的情况下，退休后需要多少积蓄才能安度晚年呢？如果你退休后，需要做救命的外科手术，而又不能全都依赖政府的医疗项目，那该怎么办呢？如果你的问题是退休后没有足够的钱生活，你要怎么做呢？
这就是第四财商“撬动金钱的杠杆”如此重要的原因。利用杠杆作用，就可以让别人的钱为你工作，而且，如果你的第三财商高，还可以获得更多的税收优惠。
什么是杠杆作用
用非常简单的话来说，杠杆作用就是用更少的东西做更多的事情。例如，把钱存入银行，就不能发挥杠杆作用。储蓄中的每一美元有1∶1的杠杆效应。储户的钱只能有多少用多少。
对于那300套公寓的投资，我的银行动用我投资房地产的1700万美元中的80％。通过利用银行的钱，我的杠杆效应是1∶4。我每投资1美元，银行就借给我4美元。
那么为什么电视上的理财顾问说房地产投资风险很大呢？我再次强调，这个问题的答案关系到控制。如果投资者缺乏控制其投资的理财智慧，利用杠杆作用就会有很大的风险。因为大多数理财顾问把钱投资到他们不能控制的地方，所以他们就不应该运用杠杆作用。运用杠杆作用投资你不能控制的东西，就如同买了一辆没有方向盘的汽车，而又猛踩油门一样。
在房地产市场崩溃时遭受损失的那些人，原本多指望房地产持续上涨，使他们的房产增值。许多人在房价飞涨的时候将房子拿去做抵押贷款。现在房子的价值却比他们的欠款要低。他们没有对投资加以控制，只好听凭市场的摆布。
许多还得起抵押贷款的房主也很难过，因为他们的房子的价值已经跌了不少。他们眼睁睁地看着房子的资产净值消失。当房价下跌时，许多房主觉得自己已经损失了钱。这就是通常所说的财富效应[1]。由于通货膨胀，实际上并不是资产价值增加，而是美元购买力下降了，当房子的价值看似增加时，许多人感觉自己更富有。当他们觉得更富有时，就借更多的钱（运用杠杆作用），并靠负债花掉更多的钱。这是新资本主义的直接后果，经济发展建立在美元贬值和国债增长的基础上。
我的房产不是建立在资产净值上
财富效应源于对资产净值的幻想。资产净值是资产减去负债后剩下的值。在房价上涨时，大多数人觉得他们的资产净值已经上升了。那些已经读过我写的其他书的读者可能已经知道，我认为资产净值是无价值的，其原因有三：
1．资产净值的估算通常基于主观而非事实。房子的价值仅仅是估算的。直到房子售出时，你才知道它的实际价格。这表明许多人过度夸大他们房子的估值。直到要卖房子时，他们才知道事实：实际价格和实际价值。不幸的是，许多人已经依据他们对房子的认知价值做抵押，而借了很多钱，可能所欠的款项已经高于他们卖掉房子后的所得。
2．资产净值通常建立在价值下降的房产之上。当填写信用卡申请表时，我可以在资产栏上填写大多数房产。我可以将职业套装、衬衫、领带和鞋子写成资产，就像我可以填上汽车一样。但你我都知道，一件穿过的衬衫价值很低，二手车的价值也比新车的价值要低得多。
3．资产净值的上升往往是由美元价值下跌引起的。房价的某种上涨因素就是美元价值的下跌。换句话说，房子的价值并没有上升。只是买同样的房子，现在需要花费更多美元而已，因为中央银行持续向银行系统投入“假钞”，使经济运行维持下去，并使感觉良好的繁荣不致破灭。
政治家最大的恐惧
我用“感觉良好的繁荣”这个说法的原因是，政治家和政府官员最大的恐惧是民众感觉不好。纵观人类历史，当人民感觉不好时，就会推翻甚至处死他们的国王、王后及其他统治者。法国人民砍掉王后玛丽·安托瓦内特的头，俄国人民将俄国最后的沙皇以及他的妻子和孩子们统统处死。
旧资本主义建立在艰难的经济基础上。新资本主义则建立在感觉良好的经济基础之上。只要个人的资产净值上升，建立在负债而不是生产之上的繁荣就将继续。当你已经得到想得到的，谁还会有意见呢？只要世界经济允许美国政府和美国人借钱消费，全球经济的神话就将继续。如果美梦变成噩梦，感觉良好的经济泡沫爆裂，无数的头将再次落地。这次可能不是人头落地，而是政治上、专业上和金融上的“头脑”纷纷落地。
价值并不基于通货膨胀
我购置的1700万美元的公寓不是基于通货膨胀或建筑物的造价。虽然价格很重要，但是我并不指望某些不可思议的、看不见的市场状况会使房产的价格上涨。我既不指望资产净值上升而感觉良好，也不担心市场崩溃而感觉不好，所以市场的兴衰对我的影响并不大。
我购置的公寓的价值是基于我的租户支付的租金。换句话说，房产的实际价值是我的租户们认为这个房子值多少钱。如果租户认为该公寓每个月值500美金，那就是该公寓的价值。如果我能够提高公寓在租户眼里的认知价值，我——而不是市场——就提高了房产的价值。如果我不是认清房产价值增长的基础就提高租金，租户就会搬到沿街别的社区去。
租赁房地产的价值，如这个例子中我的公寓，是工作、薪水、人口分布、当地产业和住宅的供求关系等因素综合决定的。房地产市场暴跌时，租赁住宅的需求一般会增长，表现为租金也会上涨。如果租金上涨，租赁房产的价值可能就会上升，即使住宅的价值正在下跌。
在购置300套公寓时，我为什么不担心市场暴跌？有3个具体的原因。第一个原因是俄克拉荷马州塔尔萨市是新兴石油城市，有大量高收入的工作。石油产业需要工人，这些临时工人需要租房。第二个原因是挨着公寓的当地一所大学的学生正在成倍增加，但是校园的宿舍却没有相应增加，这就扩大了租赁公寓的需求。如多数人所知的那样，另一个婴儿潮即回声潮一代[2]，现在刚入大学的有7300万人之多。他们中的多数人将是租户。第三个原因是现在贷款的固定利率很低。是低利率、支出更低和收入增加而不是市场波动，将提高房产价值。
这意味着300套公寓我可以控制，也可以利用杠杆作用。作为公寓的投资者，我的工作是将杠杆作用从1∶4提高到可能的1∶10——也就是说，通过运作，而不是通过市场，将房产的价值翻番。只要我能够控制，我就能够做到。
杠杆作用并不是冒险
许多理财顾问会告诉你，高收益意味着高风险。换句话说，杠杆作用是要冒风险的。这绝对是错误的。只有在人们投资他们不能控制的资产时，杠杆作用才是危险的。如果能很好地控制，运用杠杆作用就可以将风险控制得很低。大多数理财顾问认为高收益意味着高风险，只是因为他们兜售的投资项目很少是允许投资者控制的。
如上面提到的，我那1700万美元的公寓是运用杠杆作用的好投资，因为我能够控制其运作，而运作（也就是通过租金实现我的收入）决定着投资的价值。住宅房地产不是很好的投资项目，这时运用杠杆作用有危险，因为你不能控制住宅的价值。住宅的价值基于市场状况，以及出售它时货币的购买力。这些事情都是你不能控制的。
什么是控制
储蓄、股票、债券、共同基金和指数基金等纸资产，主要缺点是不可控制。因为你不能加以控制，运用杠杆作用就有困难和风险。因为我们很难控制这些纸资产，也就很难从银行借到钱来投资。那么，什么是控制呢？
以下图表显示了一个专业投资者和一家银行想要控制的4个主要方面。
作为一名企业家，我能够控制我生意的财务报表中的这4栏。作为一名房地产投资者，我也能够控制我投资的财务报表中的这4栏。
理财智慧是控制的关键所在
理财智慧是控制的关键所在。理财智慧可以提高控制的能力，财商则对理财智慧带来的财务收益加以衡量。以300套塔尔萨市的公寓举例来说。
收入栏。获得房产后的第一步就是提高租金。房产已经赢利了，与现有租金形成了现金流。换句话说，从那天起，我就开始赚钱了。虽然这样，但我的目标或商业计划是提高每套公寓的租金，通过下面的方法在今后3年内每月增加100美元收入：
●根据市场条件，提高现在的租金。
●在每个单元安装洗衣机和烘干机，额外收取租金。
●对房屋进行改良与增建，如景观美化和重新粉刷。
所有这些事都可以用银行的钱而不是我的钱来完成。当我们向银行提交商业计划时，这些改良方案已包含其中，被考虑进总贷款数额中。今后3年中，300套每套增加100美元，整个项目的收入就提高了，每月增加3万美元，每年增加36万美元。这种收入的提高就是加以控制和发挥杠杆作用的有力例证。
如果这个计划成功，从现在起往后3年中，我的第四财商“撬起金钱的杠杆”将是无限的，因为提高这种收入不需要追加投资成本，只要学会管理资产（加以控制）并使其利润率越来越高就能实现。财商是可以无限提高的，因为收入的增加将通过投资者的控制和银行的贷款来实现。
支出栏。下一个可控制的目标是降低支出。这可以通过不同的方式来实现。一种具体的做法是降低劳动力成本和管理成本。因为我们拥有其他的房产，所以许多成本能够灵活地计入基础部门，有时称之为“后台支出”。包括会计、出纳、律师和行政人员的成本。能够削减的其他支出是保险费、房产税、水费、维修费和景观美化费，这些可以通过更好的成本管理和规模经济来实现。另外，通过保持低换手率，缩短再次租赁的时间，也可以降低支出，增加收入。例如，当租户告知管理公司不再续租时，立刻刊登出租广告。一旦之前的租户腾出房子，当天就请保洁人员清扫房子，当天晚上就可以带一个潜在的新租户去看房子。在大多数情况下，在旧租户搬走之前，房子已经再次租出去了。
显而易见，许多不称职的投资者不仅没有降低支出，反而增加了支出，使房产成为一笔坏投资——对于他们来说是这样。他们通常不能对优质租户和房产的吸引力进行有效管理，因为他们一直在尽力省钱。在大多数情况下，房产的价值下跌了。我们愿意购买那些管理不善的房产，因为我们有能力通过有效管理将其转为好投资。换句话说，我们从不称职的投资者那里赚大钱。
房产管理是控制的关键
如你所知，房产管理是提高房地产赢利能力的一个关键因素。房产管理是施加控制的关键。和大多数投资者一样，我讨厌管理房产。那就是我选择肯·麦克尔罗伊——《房地产投资基础》的作者——做事业伙伴的原因。他的公司绝对是最好的。如果你愿意了解更多关于房产管理或如何通过管理提高房地产价值的信息，富爸爸公司有提供由我和肯·麦克尔罗伊撰写的几本书和音像制品供你参考，他的公司是美国西南部数一数二的房产管理公司。
我之所以不碰大多数股票和共同基金原因之一是无法控制支出，特别是管理薪水、红利和费用。当我在报纸上看到一个管理水平不怎样的CEO薪水增加了不少，即使该公司的股价在下跌，我觉得很痛心。比如，世界上最大的建材销售商家得宝的CEO罗伯特·纳德利的年薪是3800万美元，另外还保证有300万美元红利。不幸的是，该公司业务进展得并不顺利，纳德利最终辞职了，但直到董事会同意支付给他2亿1000万美元，事情才算了结。
对我来说，这种代价极其昂贵。所以我不喜欢纸资产。大多数纸资产是MBA们在管理，他们想得更多的是个人的财源，而不是投资者的财务安全。顺便说一句，家得宝付出的行政补偿，尽管数额巨大，但并非特例。这是常规做法。
负债栏。我抵押300套公寓的利率只有4.95％。低利率提高了整个房产的资产价值。通过追加利率为6.5％的二次抵押，我们创造了大约5.5％的混合利率（考虑到两次贷款的本金不同）。这种低利率是加以控制和发挥杠杆作用的重要方式。总额数百万美元的一个百分点就会对净利润产生很大的影响。
例如，1000万美元抵押节省1％，每年就有10万美元的额外收入。下面图表表明，减少负债和降低利率也是用好杠杆。
资产栏。通过增加租金、降低支出、减少负债或降低负债的利率，来提高房产的资产值。
在下面的图中，你可以看到，控制收入和把收入定向转移也是杠杆作用的一种形式，也是理财智慧的效用。
咬苹果游戏[3]
今天，伴随着市场的兴衰，许多投资者看起来像是以前的人在狂欢时，咬漂在浴盆里的苹果一样。这看起来很有趣，但并不是每天都想赚钱的我要做的。
我不是盯着股票和共同基金的价格在市场中上下波动，我想做的是，控制我的财务报表。利用理财智慧控制收入、支出、负债以及投资的最终价值，我可以控制我的财富命运。
储蓄、股票、债券、共同基金或指数基金的投资者，不能对财务报表中4栏中的任何一栏加以控制或发挥杠杆作用。
在继续前进之前稍作休息
继续讲述更高形式的杠杆作用和控制方式之前，在讲述更复杂的内容之前，我想扼要重述和复习一下目前提到的观点是很重要的，共有7点：
第一，杠杆作用有很多类型。大多数人熟悉的金融杠杆是债务杠杆，也叫做OPM，即利用他人的钱。还有其他类型的金融杠杆，比如应用于财务控制的理财智慧杠杆。实际上，这5种理财智慧，即增加收入、守住钱财免受不必要的损失、制订预算、发挥杠杆作用和运用信息，都是杠杆的形式。杠杆会使你的工作变得更容易。用铲车移动重物会更容易，同样，用更高财商来作出复杂的投资决定也比较容易。
第二，大多数投资者投资纸资产，但很少能控制。纸资产如储蓄、股票、债券、共同基金和指数基金，这些资产很少能让投资者进行控制，也很少能运用杠杆作用，投资回报率也低，这反映了投资者的财商低。财商低导致储蓄只带来5％的利息，而这5％的收益还要纳税，结果是当发生通货膨胀时，收益的价值几乎丧失殆尽。
第三，收益提高并不意味着风险也提高。理财顾问说高收益有高风险，就纸资产而言，他们是正确的。但若说是所有的资产，他们是错误的。
像投资做生意或房地产这样的资产需要更多的理财智慧，允许更多的财务控制，允许高度发挥杠杆作用，伴随这些投资的风险则很低。低风险的关键是要有更高的理财智慧。所以我建议大家做生意时从小做起，并保持小规模，因为这可以使理财智慧得到增长。随着理财智慧的增长，投资回报就会增多。如果理财智慧低，那么杠杆作用可能对财商构成打击，带来的投资收益有限。
第四，大多数理财顾问都不是投资者。理财顾问只是销售员。大多数理财顾问，包括许多房地产经纪人，只投资纸资产——如果他们投资的话。大多数人很少在职业上和财务上运用杠杆作用。在大多数情况下，他们的职业和财务杠杆比率是1∶1。1∶1意味着他们的收入只是工资，是他们的劳动所得——做一天工作，赚一天钱。
作为企业家，有成千上万名员工在帮我赚钱。作为投资者，如在塔尔萨市购置的那300套公寓的例子中，有300个租户在帮我支付投资成本，银行因我资产中的1美元就会借给我4美元，税务部门还会依法给我减免税收。这些是不同类型的杠杆作用的例子。
第五，财商教育提高理财智慧。大多数人投资诸如储蓄、股票、债券、共同基金和指数基金等纸资产，是因为他们不需要或不想加以控制。他们想要做的事是把钱交给投资顾问，希望他是一个称职的人。眼不见，心不烦。如果人们想要施加更多的控制，他们要控制的第一件事就是财商教育。财商教育可以提高理财智慧，并有望提高他们的财务控制和利用杠杆作用的能力。
第六，杠杆作用有两个方向。杠杆作用可以使你变得富有，也可以使你变得贫穷。这就是运用杠杆作用需要理财智慧和财务控制的原因。
就股票而言，操盘手可以运用购入权这一杠杆作用。如果认为市场正在好转，操盘手可能会应用看涨期权，即在约定时间段内以约定价格购买股票的权利。例如，如果今天的股价是10美元，操盘手觉得股价会上涨，可能就会花1美元购买看涨期权。如果操盘手是正确的，股价涨至20美元，操盘手就用1美元赚了10美元。如果认为市场走跌，操盘手可能会应用看跌期权或抛售股票。
换句话说，不管股价上涨或下跌，操盘手都有可能赚钱。然而，问题是操盘手不能控制资产，只能对交易的条件进行控制。因此，大多数出售共同基金和推荐多样化投资组合的理财顾问都会说，股票交易有风险——对那些缺乏相关教育和经验的股民更是如此。
学习市场交易，包括房地产交易，是投资者的财商教育中非常重要的一部分。房地产投资者也运用期权。房地产交易中的看涨期权被称为（分期付款中的）头期款。如果你炒房，房地产市场一旦下跌，对你来说可能是灾难性的。
而我的房地产投资大多基于租金和房产的管理成本，所以房地产市场的兴衰对我的投资影响并不大。尽管我偶尔也炒房，尤其是当有人愿意出价很高时，但通常我愿意购置房产来收租和带来其他收入。接着，我会寻找和购置另一处房产，并长期持有。
对于那些有兴趣了解在熊市和牛市中如何投资的人，可以玩我们的桌面游戏“现金流202”，这是一个教你用虚拟金钱做交易的游戏。“现金流202”是“现金流101”的续集。在开始玩“现金流202”之前，我强烈建议你先从“现金流101”开始。
“现金流”俱乐部遍及世界各地，是为那些在买游戏前想学习玩游戏的人而设立的。对于想更多地运用杠杆作用的人来说，财商教育是十分必要的。
第七，当大多数理财顾问推荐多元化投资时，他们所推荐的投资并非真正的多元化。为什么这么说呢？有两个原因。第一个原因是理财顾问只对一种资产进行投资：纸资产。正如2007年8月9日、10日股市暴跌时所显现的那样，多元化投资并不能守住纸资产的价值。第二个原因是共同基金已经是多元化的投资组合，它是好股票和坏股票的大杂烩。当你买了几支共同基金，就如同服用了几样多种维生素复合剂。当你服用多样的多种维生素复合剂后，唯一上升的值就是你排泄的尿液中的维生素含量。
专业投资者不做多元化投资。正如巴菲特所言：“多元化投资是对无知的守住。如果你知道自己正在做什么，那么多元化投资并非必需。”
我的富爸爸说：“你在守住自己免受谁的无知之害呢？你的无知，你的理财顾问的无知，还是你们的无知之和呢？”专业投资者不做多元化投资，而做两件事情。第一件事是只集中于大的投资项目。这既可以省钱，又可以提高收益。第二件事情是避险。避险是保险的另外一种说法。例如，银行要求我对那300套公寓投上各类保险。如果房产烧光了，保险公司会支付给我抵押款，并重建公寓。最好是用收来的租金来支付保险费。
我不喜欢共同基金的两个主要原因是：其一，银行不会借钱给我；其二，如果市场崩溃——并且是所有的市场都崩溃时，保险公司也不会接受我投保的巨额灾难险。
运用更多的杠杆作用
集中投资而非多元化投资是运用更复杂的杠杆作用、获得更高的收益和把风险降得更低的关键所在。集中投资需要更多的理财智慧。理财智慧首先是你知道自己投资什么。在金融世界里，投资者可以为两样东西而投资：资本利得和现金流。
1．资本利得。许多人认为投资有风险的另外一个原因是，他们为得到资本利得而投资。在大多数情况下，为资本利得而投资是一种赌博或一种投机。当一个人说“我购买了这支股票、共同基金或一处房产”时，他正在为获取资本利得而投资。例如，如果我已经花了1700万美元买了公寓，并希望能以2500万美元的价格卖出，那么我是在为资本利得而投资。正如你们中有些人已经知道的那样，在某些国家，为资本利得而投资意味着你要增加纳税。
2．现金流。为现金流而投资，相比而言风险要小很多。为现金流而投资就是为获得收入而投资。如果我把钱存入银行，获得5％的利息，我就在为现金流而投资。尽管获取利息没有什么风险，但储蓄的问题是收益太低，税又很高，而且美元在持续贬值。我买了300套公寓，就是在为现金流而投资。不同的是，我用的是银行的钱，可以获取较高的投资收益，纳较少的税。这是杠杆作用的高级运用。
你正在投资什么
大多数理财顾问会建议，你年轻时应该投资成长型基金。为成长投资就是为资本利得而投资。他们建议年纪较大的投资者将成长型基金转为收益型基金或养老金。换句话说，当你年老时，应该为现金流投资。他们相信现金流风险较小，更有保障性。
3种类型的投资者
根据资本利得或现金流，可以区分出3种基本类型的投资者，分别是：
1．仅为获得资本利得而投资的投资者。在股票世界中，这些人被称为“操盘手”，在房地产市场中，他们被称为“炒房者”。他们的投资目标一般是低价买进、高价卖出。
你从现金流象限可以看出，操盘手和炒房者实际上处在S象限，而不是I象限。他们被看做专业的操盘手，而不是投资者。因此，在美国，操盘手和炒房者是S象限中纳税比例较高的人，并且不能享受I象限减免税收的待遇。
2．仅为获得现金流而投资的投资者。许多投资者喜欢储蓄或投资债券，因为它们会带来稳定的收入。有些投资者喜欢投资政府债券，因为这种收益是免税的。例如，如果一个投资者购买了免税的政府债券，获得7％的净收益，实际投资回报和获得税前9％利息的收益是一样的。
在房地产行业，许多投资者喜欢三方净租赁[4]。通过三方净租赁获得收益，而不需要纳税，支付维修费和保险费。租户承担这些费用。在许多方面，三方净租赁就如同市政债券，因为很多收入免税或可以延后纳税。
正如你所想的，我也喜欢三方净租赁，但问题是很难找到好的房产，和愿意支付高租金的优质租户。我在写本书时，多数三方净租赁房产的收益仅有5％～6％。并不太令人兴奋。好消息是，如果我钻研得更深一些——这一点随后会谈到——我也许能找到有较高收益的房产，可以一直运用更多的杠杆作用，用我银行中的资产来降低风险，这就是我更喜欢三方净租赁的原因。下面我们来谈谈第三种类型的投资者。
3．既想获得资本利得，又想获得现金流而投资的投资者。很多年前，资深的股票投资者既为获得资本利得，又为获得现金流而投资。他们也谈论股票价格的上涨，也为投资者支付红利。但那是在旧经济时代、在旧资本主义条件下。
在新的资本主义制度下，许多纸资产的投资者寻求快速致富之道，想赚到大笔的钱。今天，大房地产投资者正在雇用大学毕业的最聪明的神童，运用巨型电子计算机设计计算机模型来寻求能够开发利用的最小市场模式。如果计算机能够识别1％的股票异动，例如高科技股，投资公司将投入数百万美元，希望在1小时内获得数百万美元1％的收益。这是杠杆作用越强、风险越大的原因。
这些计算机模型也导致市场出现更多的反复和经常性的暴跌。当股市宣布停牌，说明这些电脑程序正在停止。如果电脑说“抛售”，市场就会暴跌。如果电脑说“买进”，市场就会繁荣，然后再暴跌。换句话说，股价上涨或下跌，根本没有什么基础和商业原因可究。股票价格可能和公司的价值毫无关系，因为计算机创造了虚拟的供给和需求。你可以回想一下网络公司时代，公司不再是过去的公司，而只是好点子，是价值数十亿的想法，当网络公司繁荣的泡沫破裂后，真正有价值的公司的股票将一文不值。
作为在新资本主义时代的资深投资者，我必须非常聪明，要为获得资本利得和现金流、发挥债务杠杆的效应、得到税收优惠而投资，还不能受制于神童和巨型电子计算机造成的市场混乱。
举个例子，最近我买了一只股票，但我不能控制它，因为那是一家令人讨厌的老式工业公司，以前一般能获得11％的稳定收益。最近市场暴跌中，它的股票价格下跌了，我买进了股票，因为现金流的价格变得更便宜了。我偶尔也买纸资产，但我是为了获得现金流而购买的。当我还是个小男孩而无法控制公司时，我不会运用杠杆作用。我只为获得现金流和资本利得，只用现金来投资。当我收获现金流和资本利得时，我的投资回报上升了。
要成为一名好的房地产投资者，有3个要素必须具备：
1．好的伙伴。如唐纳德·川普所言：“和坏伙伴在一起，你成不了好事。”并不是说坏伙伴就是坏人，只是对你来说是差的或不合适的伙伴。在运作那个300套公寓的项目时，我必须确定拥有好的伙伴。我的伙伴是我的妻子金、肯和罗斯。我们一起做了很多事情，一起赚了很多钱。我们也遇到过许多问题，我们通过解决问题变得更聪明，成了更好的伙伴。
2．好的财务能力。房地产投资成功的要诀在于财务能力。许多人说：“位置，位置，位置。”我说：“财务，财务，财务。”如果你确实拥有优秀的财务能力，交易就会成功。如果你的财务能力欠佳，交易就不会成功。为了说明这一点，我举个例子，如果卖家说：“我以前花了1700万买了公寓小区，现在要卖3500万。”如果他同意我在30年内每个月还1美元，借大额尾付贷款[5]3500万美元，在贷款期限结束时付清3500万美元，我会满足他的要价，与他成交。每月1美元，还30年，我就能为1700万美元的房产支付3500万美元。正如金融界人士常说的：“只要你满足我的期限，我就同意你的要价。”
我知道，你们中有些人会认为3500万美元这个例子是极其荒谬的。事实并非如此。在金融世界中，支付高得离谱的价格是很正常的。这只是卖家和买家之间的事情，他们用自己的身份作担保，通过融资来达到他们的目标。
例如，几年前，挨着我办公室的一处房产要出售。当我向经纪人问它的价格时，他说200万美元。我笑了笑，说他开玩笑，然后离开了。我想，这处房产最多值75万美元。今天，一家大的连锁酒店将该处房产变成了它的旗舰店。我不知道今天这处房产具体值多少钱，但肯定超过200万美元。正如我的朋友肯·麦克尔罗伊所说的：“计划得更好的人会赢。”又如唐纳德·川普所言：“心有多大，舞台就有多大。”每次当我开车路过那家酒店时，我就对自己说：“心再大些，舞台就会更大些。”
3．好的管理。我对那价值1700万美元的300套公寓有信心，原因之一是我有好的伙伴。肯拥有一家物业管理公司，还和他的伙伴罗斯一起拥有一家房地产开发公司。在下文中，我将进一步解释物业管理和开发在提高租金、降低支出和提高资产价值等方面如何发挥重要作用。
如果我的合作伙伴不好、财务混乱、管理不力，那么300套公寓的交易将会是场财务灾难。如果只有我自己一个人，我是不会投资的。因为这个项目太庞大、太复杂。
能够控制这3个要素——好的伙伴、好的财务和好的管理，我就更愿意把债务当做杠杆来使用。在不能控制的情况下，我可能不会用债务来融资。如果风险太高也不行，如炒股和投机商品期货，我只喜欢用我能赔得起的钱来投资。
风险较低，收益较高
下面我将进一步解释我对投资的信心（感谢我的伙伴对300套公寓项目的控制）、为什么我愿意频频运用杠杆作用、为什么我认为风险很低、我如何赚到更多的钱，以及我如何缴纳较少的税。这里我将介绍3个更高级的投资策略，这些策略需要更高水平的理财智慧。它们分别是OPM、ROI和IRR。
1．OPM：其他人的钱（Other People's Money）。使用OPM有很多方法。在那300套公寓的项目中，我使用了80％的杠杆作用。首先，用银行的钱的好处是免税。银行的钱还有其他好处：
从这些数字你可以看出，银行投资80％的钱，但我收获100％的利润。银行是多么好的伙伴。
2．ROI：投资回报（Return On Investment）。许多投资者不明白的一个概念是他们的钱带来回报，或投资回报。当你读那些理财读物时，上面声称许多共同基金的价值已经上升了10％。我的问题是，那10％全是给投资者的回报吗？是如何计算出10％的呢？有些基金通过基金上涨时股份的价格来算出10％。例如，如果一年前基金的价格是10美元，今天是11美元，他们就说已有10％的回报。在这种情况下，投资回报应该以资本利得来计算。
当一个投资者既为获得资本利得，又为获得现金流而投资时，我只计算现金流的回报。例如，如果我每年投资10美元，税后我可以获得1美元现金，那么我的回报就是10％。我不计算资产增值是因为资产增值只是估计，除非我卖掉资产，否则是无法兑现的。
衡量投资回报的一个尺度是股票价格，另一个尺度是钱包里的现金。我想二者兼得——资产增值的10％和钱包里10％现金。当我持有资产时，只有现金流的回报是能够明确计算出来的。
用自己的钱来补足401（k）资金
另一个让人困惑的观点是理财顾问们声称公司会为你补足退休基金。如果实打实地达到一定比例，理财顾问或许就说这是百分之百的投资回报。我却不这样看。我的看法是公司只是在拿我的钱来产生更多我的钱。换句话说，公司留下的和付出的都是我的钱。这本是公司无论如何都应该付给我的，是我工作全部报酬的一部分，是公司的一项支出。
我谈到发挥回报的杠杆作用时，说的是利用其他人的钱——而不是利用我自己的钱。
更多杠杆作用，更高回报
杠杆作用如此重要的原因是，杠杆作用越大，回报越高。例如，如果我用自己的钱购买了价值10万美元的租赁单元，我一年的净收入为1万美元，那么我的现金的现金回报率[6]是10％。如果其中有5万美元是我借的，我仍然一年收入1万美元，这时我的现金的现金回报率是20％。如果10万美元都是我筹借而来的，而且每年仍然能有1万美元的回报，那么我的回报就是无限的。所谓无限的回报是指无需支出便有收入。1万美元流进我的钱包，而什么都没有出去。租户承担了成本，而我得到了收入。
无需支出便有收入
接下来，我将再次用300套公寓的例子来解释如何运用杠杆作用来获得无限的回报。方法就是通过提高租金和在每个单元都安装洗衣机和烘干机。下表中的数字一目了然。
每月净增加的100美元租金是为了应对竞争、改善房屋外观和为每个单元安装洗衣机和烘干机带来的。
每月增加100美元收入等于100％的融资交易。我们从银行得到额外的钱对房子进行修缮。我们可以对其加以控制。增加的债务要远低于增加的收入。这额外的100美元收入在技术上是无限的回报，因为所有的支出都由银行来埋单，而所有的回报都归我所有。
每套公寓每个月增加100美元，一共有300套公寓，就是一个月3万美元、一年36万美元的毛利增长，而且这是在我们已经得到的现金流之外的。这每年36万美元就是无限回报，通过我们手中的现金流来计算，并非假想的纸资产资本利得。
总的来说，银行投资对我们的房产进行改善，而我们的收入得到了提高。支出和抵押利息则由租户来承担。
3．IRR：内部收益率（Internal Rate of Return）。更复杂、更经常使投资者感到迷惑的一种衡量方式是内部收益率。如果投资者真的知道自己要做什么，就可以通过内部收益率来提高投资回报。我用下面这个图表尽可能简单地解释如何运用内部收益率来衡量真正的投资回报。
内部收益率就是衡量一个受到很好控制很好的投资的另一种回报和杠杆。
1．收入栏：被动收入。大多数人把租金总额理解为收入栏的一部分。内部收益率也可以衡量被动收入。被动收入的税率比劳动所得低。在美国，被动收入不取决于社会保险或自主经营的税金。换句话说，这些税并不作为支出显示在支出栏里，支出在技术上是收入的增加。
2．支出栏：折旧。在美国，税务局给一些投资者另外的收入，实际上看起来像是支出。这种收入被称为“折旧”。折旧的另外一个名称是“虚幻收入”。之所以被称为虚幻收入，是因为它是由其他途径获得的收入。假如我的应纳税额是1000美元。内部收益率允许我可以给我的投资折旧200美元，我只需要支付800美元的税金。200美元就是虚幻收入，或者说是我不必支付的钱。这200美元仍然在我的口袋里，而没有交给政府。
冰箱、吊扇、地毯、家具和其他东西也有折旧问题，随着使用时间的延长，它们的价值会有所下降。如果你拥有一家企业或一处房地产，会计会向你解释这个。而对于纸资产投资者，没有所谓的折旧。
3．负债栏：分期偿还。对投资者来说，另一种形式的收入被称为分期偿还，那是在预定的基础上支付债务的好听字眼。当你的债务是良性时，其他人如租户帮你偿还，分期偿还就变成了收入。换句话说，当租户用现金支付房租，这种付款在技术上是我的收入，这种收入用来减少我的债务，只要我把现金放进口袋里，就可以为下一个更大的投资机会做准备。另外，尽管租户在为我偿还债务，我仍然可以享受与我的投资相关的税收减免。
4．资产栏：增值。增值即资产价值的上升，这也是你的收入。增值并不是建立在一些房地产估价者所说的地区比较销售价格升高的前提下。我是通过收入栏中实际增加的收入来衡量增值的。例如，那300套公寓带来的收入中，增加了36万美元，这是可以计算出来的。
这并不是确定内部收益率的精确方法，但是它可以帮你了解有些投资者如何使投资回报远远高于其他大多数投资者从纸资产中获得的投资回报。现在至少你可以了解内部收益率这个概念。我猜想95％的投资者从来没有听说过内部收益率，所以你现在比他们更聪明、更敏锐。
资金回收策略
300套公寓的资金回收策略的诱人之处在于，我可以再次运用杠杆作用变得更富有。我们不卖掉房产，不用面对由利润带来的巨额资本收益税，而是通过重新募集资金来拿回我们投入的钱。我们能这样做，是因为我们已经通过装修和管理使房产的价值提高。银行承认这种价值提升，我们就可以据此再次向银行贷款。通过运用房产价值的杠杆作用，我们从房产中拿回我们投资的钱，而且是免税的，经我们改善后的运作带来较高的收入，足以进行更高比例的抵押贷款。通过借钱而不是出售房产，我们用免税的方式把我们的前期投入拿了回来，而且继续持有房产。这样看来，房产的收入就是一种无限的回报，因为我们在这笔交易中并没有投入钱，却获得收益。这是最高级的杠杆作用。
比如，5年后我们可以再次为该房产融资，获得免税的400万美元。请看下面图表中的数字。
筹集的400万美元到了我们手中，用来偿还全部起始的资产净值以及一些其他费用。更好的情况是，我们仍然继续拥有300套公寓，用每年增加的36万美元收入来支付每年增加的28万美元抵押利息。
租金收入增加了36万美元，减去增加的28万美元的利息支出，剩下了净被动收入8万美元。这8万美元是无限的回报，因为我们已经收回了最初的投资，而仍然能获得现金流。这是净赚的钱。我们得到400万美元的投资回报，就可以继续购买下一处公寓。
这个例子中应用了控制和杠杆作用。这是遵循新资本主义规则致富的例子，利用债务而变得富有。我们不像沿用旧资本主义规则的人那样努力工作来偿还债务，而是努力寻找能得到更多良性债务和更好运用杠杆作用的方法。
从零开始
对于有些人来说，价值1700万美元的300套公寓听起来像是一笔很大的投资。而对于另一些人而言，只是一笔小投资。10年前，买300套公寓对于我和金来说是很大的投资。从现在开始再过10年，我敢肯定它只是一笔很小的投资。金、肯和我已经在计划接下更大的项目。唐纳德·川普和我在考察离我家不远的一个大项目，一个10年后我们将破土动工的项目。
我会用项目的规模和美元数目来讲清以下3点：
1．生来贫穷和未接受过财商教育，并不意味着你不能变得富有。很少有人天生富有，可以买得起1700万美元的公寓。也没有人天生聪明，可以自己并购、融资和管理300套公寓。换句话说，没有钱或缺少财商教育并不能成为你不投资的借口。然而，有数十亿人因没钱和没有接受过足够教育而止步，不能变得富有。他们不能迈出第一步。即使迈出了第一步，但失败了、犯错误了、亏钱了或遇到了麻烦，他们就退出了。所以对于数十亿人来说，1700万美元的项目总是很大，是一个比他们的梦想大很多的项目。
2．从小事做起并小心谨慎。1989年，金的第一项投资用4.5万美元购入位于俄勒冈州波特兰市两室一卫的住宅。她投入了5000美元，每个月赚25美元。迈出第一步时，她非常紧张。今天，对于1700万美元的公寓，她都觉得不耐烦。她正准备挑战更大的项目。
1997年，肯·麦克尔罗伊从投资亚利桑那州斯科特市两室两卫的分户出售公寓大厦开始创业。房子值11.5万美元，他投入了2.3万美元，每个月可以赚50美元现金。今天，他能够控制价值数百万美元的房地产投资组合。
1973年，我初次投资购买了一处房产。我没有多余的钱用于其他投资。我还在海军陆战队，而且刚刚购置了第一套自住房。收入低和缺钱没能阻止我，我花了385美元参加了房地产投资课程。在几个月里，我初次投资购置一处房产——用1.8万美元购入毛伊岛一居室分户出售公寓。房产是被没收而来的，银行急于脱手，同意我用信用卡支付2000美元的首付。在支付了抵押贷款和信用卡账单后，我从这处房产每个月赚到了约35美元，那是无限的回报，因为那些投资全是我借来的。只要向银行证明我有能力管理房产，银行就让我再买了两套公寓。我的投资生涯从此开始。
大约一年后，我以每处房产约4.8万美元的价格出售，差不多赚了9万美元。对385美元的房地产投资课程费用和以信用卡支付首付来说，这个收益还是不错的。
虽然我这样做了，但我并不建议用信用卡来支付首付。不过，我确实建议投资者在投资前要多读书和参加研讨会。富爸爸公司开办大量的投资研讨会，原因之一就是我坚信思想的力量。我们的思想是运用杠杆作用的最重要工具。
我们研讨会的讲师都很优秀。我必须承认这些老师比我更优秀。他们能够进行更集中和更彻底地传授知识。他们受过很好的训练，致力于帮助你成功，更重要的是，他们把教给你的东西用到了实践中。大多数学员反映说我们的课程使他们敞开心扉，去面对充满机遇的新世界，并提供获得财务自由的多种方法，彻底改变了他们的生活。
3．敢于梦想。大多数人都认为必须让孩子勇于梦想。成年人也是一样。我们夫妻俩都有宏伟的梦想。我们的梦想是让我们的婚姻生活保持富有、年轻和快乐。我们一起学习，一起运作更大的投资项目；我们一起成长，而不是彼此分离。我们不过量入为出的生活，我们敢于梦想、勤于学习并谨慎投资以增加我们的财富。这不仅仅关乎钱——而是关乎生活。就个人而言，我和金都认为，不能实现梦想的生活就是一出悲剧。
小结
2007年8月9日、10日，当全世界的股市暴跌时，许多人一点儿也不知道暴跌意味着什么。大多数人根本不知道这会影响自己的生活。许多人也不知道1971年和1974年金钱规则的改变如何影响了他们的生活。
如今，即使是在世界上最富有的国家——美国，数百万人受过教育、辛勤工作，赚的钱越来越少，即使薪水涨了，但储蓄的金钱正在贬值，住宅价值也日益下跌，他们仍苦苦挣扎，并且仍用信用卡支付账单。
更糟糕的是，因为股市暴跌，数百万受过教育、辛勤工作的人认为投资是有风险的，获得更高的回报就意味着必须承担更高的风险。只有少数人知道杠杆作用的关键在于控制，而控制的关键在于理财智慧。
好消息是，如果理财智慧越高，即使没有一分钱，你能赚的钱也越多。在新资本主义规则中，不投入一分钱就赚到钱确实是可能的。在信息时代，知识是最终的杠杆。不用投入钱，你赚的钱越多，投资回报和内部收益率就越高，你的财商也就越高。
财商是理财智慧的衡量尺度，所以无限的回报就意味着无限的理财智慧，无限的财商。下次，当银行和理财顾问告诉你储蓄可以得到5％的利息或购买共同基金可以得到10％的回报已经很好时，请将这些事实告诉他们。
注释
[1]财富效应又称实际余额效应，指由于资产价格上涨（或下跌），资产持有人财富增长（或减少），进而促进（或抑制）消费增长，并促进（或抑制）经济增长。简单地说，就是指人们资产越多，消费欲望越强。
[2]回声潮一代多为婴儿潮第一代的子女，包括1977年以后出生的婴儿。
[3]咬苹果游戏是西方万圣节前夜最流行的游戏。做游戏时，人们让苹果漂浮在装满水的盆里，然后让孩子们不用手拿而用嘴去咬苹果，谁先咬到，谁就是赢家。
[4]净租赁指不附带任何技术服务的租赁。
[5]大额尾付贷款是一种比较特殊的贷款，它的贷款期限一般限制在短期（如3~7年），但它的每期付款金额却是按照长期贷款（如10～15年）来计算的。这种计算一方面会降低每期的还款金额，但另一方面会在贷款期限结束时，积累一笔很大的金额要最后结清。
[6]现金的现金回报率一般指用于房地产交易的回报率，可以表现出现金投资的现金收入。计算方式是：现金的现金回报率＝年度现金收入／总现金投资。