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第21章 退休在即
第21章 退休在即
罗纳德·霍尔德
加利福尼亚州，旧金山海湾地区
作为一名博士，并在一个政府支持的全国性实验室做机械工程师长达25年之久，我应付通货膨胀的办法很简单，那就是拼命工作。在我看来，这样就能让我获得晋升的机会和高额的报酬。但我没有想到的是，与那些收入中等的简单工作相比，高收入的工作压力更大不说，还更加不稳定。
我以前还有一种看法，那就是，谋得一份管理层级别的工作是实现财务自由的唯一途径。30岁以前，我觉得政府给我提供的退休金足以维持我下半辈子的生活了。正因如此，除了可恶的403（b）退休计划(1)外，我没有进行任何投资。自从2000年股市崩溃，我和我妻子的共同基金账户已经损失了大约60％——大约15万美元。我是一个不折不扣的雅皮士，每个月的薪水都花得一干二净。
但是，由于这次事件，我的想法变了，我的整个世界也变了。我不再认为拼死拼活地工作就能过上好日子，更不认为这样能赚很多钱。尽管现在我仍旧是一名工程师，但我已经投资了房地产项目（供多户家庭居住的公寓楼）。对于我、我的妻子和我们十几岁的儿子来说，实现财务自由的道路已经铺展在我们脚下，我们正在追求一种更好的生活方式。我是在芝加哥的犹太人聚居区长大的，这让我更加坚信我选择的道路没有错。有趣的是，在我实现财务自由的过程中，富爸爸的“现金流”游戏也功不可没。
一个常做常新的游戏
1999年一个星期六的早上，我和我的儿子（他也叫罗纳德）一起玩“现金流”游戏。那个时候，他只有13岁半。在此之前的一年里，我们都看了《富爸爸穷爸爸》这本书。（它讲了“富人教他们的孩子如何理财，而穷人和中产阶级却从不这样做”，这尤其吸引我。）我们都非常喜欢这本书。当我看到书的封底上关于“现金流”游戏的广告时，就毫不犹豫地订购了一套。
一起做这个游戏的时候，我们都聚精会神，直到最终摆脱了“老鼠赛跑”。我们用了比想象中长得多的时间才完成这个游戏，它给我们带来了全新的体验。有时候，迫不得已的裁员会让我儿子流下眼泪。（其实我也一样难受，只是不想在他面前表现出来而已。）我必须竭尽全力让他——也让我自己振作精神，继续把这个游戏玩下去。最后，经过11个小时的痛苦煎熬，我们终于完成了游戏。尽管我们身心疲惫，但我知道，我们的身上发生了某些可喜的变化。
这个游戏让我克服了面临的最大障碍。过去，尽管我也想进行房地产投资，但我总是害怕向银行借钱，从而让自己陷入债务之中。虽然我一直对那句谚语深信不疑——要赚钱得先有本钱，不过不一定是用你自己的钱——但我没有勇气这么做。我必须改变自己的思维方式，必须接受借钱买房子也未尝不可的观念。观念的转变使我感到轻松很多。我喜欢把这个游戏称为一次“财务刺激或财务训练”。
我很高兴地告诉大家，我们玩游戏的次数越多就越熟练。现在，无论是“现金流”游戏101，还是升级版“现金流”游戏202，我们都只需约一个小时就能完成。
我选择了正确的道路
以下就是我转变观念的过程。其实我早就有房产。早在1983年和1984年的时候，我就在加利福尼亚州的斯托克顿市购买了两处独立的、供单户家庭居住的公寓。这两套房子的价格都在3万～5万美元之间，当时我们是用现金支付的首付。因此，由于缺乏现金，我那个时候只能买一幢小房子自己住。
后来，我们决定买一套大一点儿的房子，因此就把我们的旧房子租了出去。但是，无论是我们购买的公寓，还是租出去的房子都没能赚到钱。（不过，由于房子折旧，我们确实享受了税收方面的优惠。）
在读完“富爸爸”系列图书后，我意识到我可以不局限于小打小闹，而是扩大自己房地产投资的规模。单元住房——大买卖——的利润更高。现在，我的思路比以前更加开阔。我已经明白，我可以充分发挥出租房和那两套公寓的作用，让它们产生更大的效益。
如果我们把房子卖掉（不包括我们现在住的那一套），我们就会得到8万美元。
于是，我开始在加利福尼亚州四处寻找合适的投资房产，结果却发现没有一处符合我的要求（它们都不能赢利）。接着，我又开始在内华达州（情况稍好一点儿）和亚利桑那州（更好一点儿）找房子。最后，我通过因特网找到了一家位于得克萨斯州达拉斯市的大型公寓管理公司。他们在美国中南部——从得克萨斯州到俄克拉荷马州，从衣阿华州到弗吉尼亚州——管理着大约3万套单元住宅，他们还购买并投资公寓楼。
我拨通了他们公司收购部经理的电话，向他咨询房地产的行情：哪里的房子价格合理，而且又有升值潜力。他向我推荐了几个地方：得克萨斯州的大学城布赖恩市，密西西比州的杰克逊市，得克萨斯州的加尔维斯顿市。他还给了我一个大学城房地产代理公司的电话号码，我购买的3处公寓楼都在那个地区。
我们先以42.5万美元的价格购买了一处位于布赖恩市的有37套公寓的房子。尽管这栋房子不像该地区的其他房子那样引人注目——它只有一层，而且也没有阳台为它增色——但是，由于租金相对低廉，因此入住率始终保持稳定。所有的单元住宅都是一居室，面积约为40平方米。
下面就是我们购买这处房产的明细：
2003年，这处房产升值，价格涨到了66.9万美元。
现在，我已经克服了以前对借钱的恐惧心理。我购买的所有房产的贷款都是以我的房产做抵押获得的。到现在为止，我买的3处房产中的两处都获得了全额贷款。
接下来的一年里，我们又在同一地区购买了另外两处房产，这样，我们拥有的公寓就达到了113套。这些房子的总价值是350万美元。其中一处马上为我带来了经济效益；另外一处正在筹集资金，很快也能为我们创造收入。
为了了解房产的情况，我每三四个月都要去看一看它们。我每次和房产经理人见面，都要聊一聊我还需要做什么，看看那些暂时空置的房子，看看我们完成的工作，并就所有相关的问题进行探讨。
下一个阶段
通过这些投资，我获得了自信和宝贵的经验。接下来，我打算做一些更振奋人心的事情：我的计划是在我50岁生日时把退休金一次性取出来，然后作为首付购买一处更大的公寓楼。（我还有另外一种选择，就是按期领取这笔钱，这样的话我每个月只能拿到很少一点儿钱。）
如果一次性领取退休金，我就能提前退休；而我的大多数同龄人将不得不继续工作，直到65岁为止。大多数人会选择这种方式来退休，因为他们需要收入。还有一些人，他们在401（k）计划和其他为准备退休而进行的投资中损失了钱，因此要想方设法把失去的时间和钱都补回来。由于健康状况下降、公司裁员、提前退休的优惠政策等原因，很多人可能干不到65岁就要被迫辞掉工作了。
我看过一些统计数字，这些数字表明退休人员面临着各种困扰。一份来自航空业的研究显示，一般人（航空业的员工）在65岁退休后，平均只活了18个月就去世了。也就是说，所谓的“终身”养老金从来就没有真正兑现过。更重要的是，如果一个人在退休之前意外死亡，那么，所有的美好愿景——时间、娱乐、旅行、悠闲的生活、看望自己的外孙，等等——都将随之消失。换句话说，即使一个人辛辛苦苦工作了三四十年，也未必能在65岁退休。即使在65岁退休了，也未必能如愿以偿地获得所有的退休金。我可不希望自己和家人也有这样的遭遇。
同样的研究还表明，那些提前退休的人——比如说，在50～55岁之间退休的人——平均寿命是80～85岁。这正是我的选择。在退休以后的35年（至少35年的时间里），我还可以做很多事情！
但是，我还想告诉大家，我和我妻子不会一时心血来潮，把所有的退休金都用于房地产投资。相反，我们有一个计划，我们觉得首先要获得足够的经验，这一点十分重要。因此，在预定的退休年龄到来之前，我们用了3年时间，以自己的房产做抵押来购买房产、进行投资，从而获得必要的投资经验。与此同时，我们并没有辞掉工作，而是一边工作、一边投资。我们既学习如何进行投资分析，又竭力克服这一过程中出现的恐惧和忧虑。
实事求是地说，要放弃原来舒适的生活并不是一件容易的事情。但是，只要能冷静地就每一处房产进行分析，就不会觉得太害怕。知道自己过去所做的决定哪些是明智的、哪些是欠考虑的，也不失为一件好事。我们做的那些大买卖为我们提供了坚实的经济基础，让我们没有后顾之忧，同时，也给了我们信心，让我们可以进行更大规模的投资。我们的投资计划是，每隔一年都通过重新申请住房按揭贷款的方式继续购买房产。
直到现在我依然感到很惊讶，原来贷款购买价值百万美元的房产是如此轻而易举的事。我常常提醒自己，我要做的就是遵守贷方提出的各种规则。尽管如此，我也从来没有想到自己能掌握数额如此巨大的钱。我生长在一个贫困的家庭，从来没有人教我怎么赚钱（除了努力工作之外），更不用说我们自己能有大笔的钱了。那个时候，对我来说教育是获得所有机会的唯一钥匙。然而，尽管我的学位让我在工作上有所建树，我从事的工作为我的投资提供了必要的经济基础，但如果没有富爸爸教给我的财务知识，我就永远不会看到自己眼前就摆着无数的房地产投资机会。
我们下一个主要的投资目标是用我一次性分红的65万美元作为首付，再购买一处公寓楼，或是小型的购物中心。为了实现这个计划，我现在正与一名注册商业房地产投资师进行合作。他来自休斯敦，不过他有资格在其他地区寻找房产，所以我正让他在得克萨斯州和其他地区搜寻房产。不管怎么说，我是要把退休金用在投资上的！
现在，我既有充分的自由，又有必要的知识来考虑其他的选择。这在以前是无法想象的。在学习财务知识的同时，我也学到了很多其他的东西，也就是说，在开始赚钱之前，一定要先学习，一个人取得的成绩取决于他的学习情况（所以要谨慎选择自己的兴趣、休闲活动和爱好）。此外，虽然恐惧心理会影响人们的学习，但知识也能帮助人们克服恐惧。
在我投资的过程中，每一步都得到了我的团队（包括房产管理人、房地产律师、房地产代理人、税务会计师、借贷人和银行等）的帮助。是他们精深的专业知识驱散了我对投资的恐惧。此外，在寻找房地产交易时，我还建议大家要听从大的资产管理公司和注册商业房地产投资师的建议。他们对于任何一个投资者的团队都是极有价值的。
成长中的投资者
就在我和我妻子规划自己的退休生活时，我们的儿子也为自己选择了一条新路。以前，他想像我一样做一名工程师，但现在他的想法变了。一方面，他觉得工程师赚的钱不够多；另一方面，在亲眼目睹了我和他妈妈进行房地产投资之后——我们至今还在玩“现金流”游戏——他决定在大学里学习房地产投资专业。他想成为一名注册商业房地产投资师，这样他就有资格做大宗房地产交易，比如说摩天大楼和大型购物中心。和大多数十几岁的孩子不一样，16岁的他已经清楚地知道自己将来想干什么，以及为什么要那么做。对他的这种变化，我们由衷地感到高兴。
对于那些和我年龄相仿的人，我想说的是：从现在就开始投资，用3年时间来学习、来犯错、来获得成功。不要等到65岁退休的时候才采取行动，到那个时候，你的财务状况已经定型了。现在就开始为获得财务自由而努力吧。如果我20岁的时候就知道我现在知道的一切，那么我30岁时就可以退休了。不过，也许我的儿子能做到这一点。
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(1) 403（b）退休计划是美国非营利机构或学校经常采用的一种退休储蓄计划，与商业机构采用的401（k）计划类似，是一种有税收优惠的工具，可以享受税收递延。