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第十一章 强势投资的威力
“真正的发现之旅不在于寻找新的风景，而在于用新的眼光去看风景。”
——马塞尔·普鲁斯特（Marcel Proust）
四类资产
可供投资的资产主要有以下四种：
1. 企业
2. 房地产
3. 纸资产
4. 商品期货
很多人的投资收获少得可怜，原因之一就是多数人只投资一类资产。强势投资要求投资者至少投资两类资产，最好投资三四类资产。
当今世界，大多数人首选的投资是纸资产，比如股票、债券、共同基金等。为什么？我们再次返回到“简单”一词中寻求答案。因为纸资产容易买进卖出，所以，纸资产广受欢迎，而且与企业或房地产相比，纸资产对投资者在管理技巧方面的要求极低。
失 控
汽车配有油门、刹车和方向盘等装置。司机正是通过它们控制一辆车的行驶状态。而在纸资产投资方面，投资者常常放弃对投资的控制，而将控制权交给完全陌生的人，而他们则希望这些陌生人的驾驶技术要比他们高。放弃控制非常危险，然而，如果他们不知道如何操控的话，放弃控制反而是最好的选择。
对于一个职业投资者来说，纸资产的一个主要缺陷在于：因为没有积极地介入到管理之中，投资者放弃了对资产的业务控制。例如，作为微软的一个小股东，我很难做到给比尔·盖茨打电话，并且告诉他“你现在的开销太大了”，或者对他说“我想让我的投资有一个更大的回报”。在我自己的企业里，以及在我持有的房地产中，我能说到做到，我可以控制自己能赚到多少钱，并能控制我的开支和税收，还能决定用我的收入做什么。我也能够对可能会在企业里发生的不够诚实的行为进行更好的控制。另一个让投资者放弃对纸资产控制是因为他们没有什么可享受的税收优惠，即使有的话，也非常有限。选择拥有一家企业或者投资房地产的原因之一就是因为税务部门喜欢你这样做。
依我看，对于具有管理企业和房地产技巧的人来说，企业和房地产是更好的投资。缺乏管理技巧，你就很难控制这类资产。很明显，如果有人缺乏管理企业或房地产的技巧，那这两项投资性资产就会成为噩梦。如果你不会驾驶或者不懂得如何协调操作汽车的油门、刹车和方向盘，则开车就会对你的健康构成威胁。
既然企业和房地产具有如此多的优势，那么，怎么会有很多人投资纸资产并且对其放手不管呢？在我看来，可以再次从“简单”这个词里找到答案。在数百万投资者看来，将控制他们钱的权利交出去要比学会如何“驾驭”他们的钱更容易做到。这就是为什么数百万投资者拥有的资产组合里充斥着共同基金，但他们对谁在“驾驭”这些基金却一无所知。对于很多没有空闲的人来说，投资共同基金更容易，如此一来，他们可以继续拼命工作，而不用在理财上学习如何“驾驭”它们。对很多人而言，共同基金成了他们理财生活中的“主菜”。
购买共同基金就像是来到超市的冷冻食品区，这里的食品都是经过加工和包装好的，可以速食。你所要做的无非就是拿起你选择的食物，付钱，拿回家，然后加热并把它端上桌。当我投资股市时，我把它们当作餐后的点心，而不是拿它们当主菜。当我决定利用纸资产时，常常是因为我需要让我的钱快速地进出。我喜欢纸资产首先是因为它们的流动性，其次是它们的短期价值。
房地产或企业的一个很大的不便就是它们的买进或卖出常常非常麻烦，单调乏味，并且错综复杂。这就是我为了长期价值才投资它们的原因。
购买股票就像是约会
富爸爸过去常说：“购买股票就像是约会。你去赴宴或者赶往电影院，如果你们相处得并不融洽，你会在门口握手之后就此告别。购买房地产就像是结婚。在结婚之前，你通常要与房地产这一对象进行大量的约会，尽可能多地亲自考察各种房地产。然后，在发现让你心仪的房地产后，就会在银行举办一次大型的‘婚礼’，随后，你就安定下来，看看会发生什么。如果你和你的房地产相处得并不和睦，婚姻变成了一场噩梦，离婚则要经历一次冗长乏味的、充满压力的办理手续的过程。”
当涉及企业时，富爸爸说：“建立或者拥有一家企业是迄今为止获得回报最大的投资，而且是所有投资资产中压力最大的。如果投资纸资产像约会，收购房地产像结婚，那么，投资企业就像是带着孩子结婚。”
以企业主的视角看世界
1973年，当我从越南返回美国时，富爸爸坚持认为我要学习如何销售、如何建立企业和如何投资房地产。他说：“如果你想成为富人，成为一个杰出的投资者，你需要以企业主和投资者的视角看世界，而不是以企业员工的视角看世界。”
由于没有真正弄明白他的意思，我问道：“如果我正在做房地产投资，为什么我要以企业主的视角看世界呢？”
富爸爸笑了笑，拿出他的便笺纸，在上面画了一个长方形，然后说道：“一个农场主可能愿意为这片地支付1万美元。如果高于这个价格，他的企业就会吃紧，因为他的蔬菜生意没有那么高的利润，不足以让他购买这片土地。换句话说，如果农场主为这片地支付的钱超过了1万美元，这片地可能就在价值上超过了他的企业，农场主的企业就无力购买这片土地。”
“但是，一个房地产开发商却可以为同一片地支付更高的价格，”在理解了富爸爸想从哪里入手开始他的课程后，我继续说道，“房地产跟企业一样宝贵。”
富爸爸继续给我上课。“同样一片地，房地产开发商可能愿意支付10万美元，而农场主只愿意付1万美元。因为开发商所在企业更有利可图，所以这片地更值钱了。开发商是从另外一个角度来审视同样这片地上的房地产的。”
作家兼诗人的马塞尔·普鲁斯特（Marcel Proust）说过：“真正的发现之旅不在于寻找新的风景，而在于用新的眼光去看风景。”
错失的机会
在前面的章节中，我提到过坐车穿越开普敦街道的事，我的主持人说过在当地搞房地产是不可能挣到钱的，至少按照在我书中描写的方式从房地产上挣钱是行不通的。他之所以看不到同样的机会，是因为他和我在以不同的视角看相同的房地产行业。
看不到机会
在20世纪60年代到70年代期间，我的富爸爸能够看到沉睡的热带海岛夏威夷即将面临的变化。他知道他必须行动起来，否则就会落后于人。我的穷爸爸只能看到他的房价正在上涨。
多少年来，夏威夷一直是很多人梦想的旅游目的地。当时的夏威夷仅供富人享受，而且他们主要是乘船前往。从加利福尼亚乘船去夏威夷要花费5~6天的时间，很多人没有时间或者没有钱来消受两周的往返旅游。富爸爸预见到乘坐喷气式飞机旅行时代即将到来，因为它可以为夏威夷带来数百万的游客，不但缩短了加州与夏威夷的距离，而且人们能够负担得起这一交通成本。他知道新式客机会改变这一切。
就像农场主看到这片地认为它值1万美元而开发商却认为它值10万美元一样，我的穷爸爸以一个老师的眼光看到了这一变化，而我的富爸爸却从一个商人和投资者的角度看到了这一变化，这两种视角是完全不同的。
令人啼笑皆非的是，在20世纪60年代到70年代期间，我的穷爸爸比我的富爸爸赚的钱要多。我的穷爸爸有一份高薪的政府职位。在20世纪60年代，我的富爸爸长期缺钱，多余的每一分钱都会重新投入企业之中，他还尽可能多地购买房地产。由于富爸爸没有稳定的工资收入，有好几次他都已经分文皆无，然而，他还是继续坚持投资。
在这期间，我的穷爸爸实际上处于更有利的位置，他能够负担得起富爸爸正在购买的投资项目。因为拥有一份高薪工作，我的穷爸爸理应有更宽裕的时间，让银行给他发放贷款，赶在房地产价格直线上涨之前购买房地产。而我的富爸爸却必须与一个又一个的信贷员，一个又一个的投资者进行交涉，以便筹集到投资资金，他很难取得人们的信任，因为他并没有很多的钱，而且也没有一份通常意义上的稳定工作。
虽然我的穷爸爸处于一个更有利的位置，可以在那一时代变得富有，但他并没有致富。相反，他辛勤工作，不停地忙碌，谨慎求稳，买房子（自住），存钱，并且在住宅的净资产因房地产价值开始攀升而升值时感到兴奋不已。
此后突然之间，到了1967年，当富爸爸在威基基海滩购买了一家大型旅馆时，似乎他就像是不知从哪里突然冒出来的一样。 “他怎么能够买得起威基基海滩的一家旅馆？他甚至没有一份真正的工作！”除了这些之外，我的穷爸爸什么话也说不出来。
富爸爸的强势投资：如何买得起你想要的任何东西
从1970年一直到20世纪90年代早期，富爸爸个人的财富迅速增加。但是，我的穷爸爸在同一个时期却变得更穷了。直到20世纪70年代中期，富爸爸不必再节衣缩食地过日子，他不再在钱上捉襟见肘。现金正在从他所有的投资中快速流进他的口袋。除了在威基基海滩拥有一座大型旅馆外，现在，他用这座大旅馆所产生的现金流购买了其他的海滨旅馆和商用房地产。他没有让自己的钱闲置浪费，他继续投资，这让他赚到了更多的钱。1970年之后，我的穷爸爸失去了工作。在竞选对他的上级即州长不利的副州长职位失利之后，我的穷爸爸被州政府禁止在政府部门工作。
1973年，当时我还在海军陆战队，驻扎在夏威夷，我会经常开车去威基基海滩与富爸爸一起吃饭。我会坐下来要求他给我以指导，因为我要为离开军队的那一天做准备。在那一年里，我常常问富爸爸他是如何用很少的钱做到他已经做到的那些事的。虽然我之前多次听过他关于强势投资的理念，但当时我还只是一个小孩子。长大以后，随着阅历的增加，以及有两个爸爸可以相互比较，现在我更加看重他的方案。在一次与他共进午餐期间，富爸爸说：“作为一个年轻人，我知道如果我遵循这个强势投资的方案，一旦有一天我取得了成功，我就可以买得起我想要的任何东西。”
因为才25岁，我现在对他的方案更感兴趣，特别是当我听到“买到我想要的任何东西”这句话时更是心动。直到这一刻，我了解了富爸爸的强势投资方案，但对我来说，似乎我要做的工作非常的多。由于我真真切切地看到了他在威基基海滩的大型旅馆，以及他在其他海岛的海滩上所拥有的滨海房地产，所以我对他的方案更感兴趣。此外，它似乎比我的穷爸爸眼下赞成的方案更好。
第一节开始了
在我个人赚钱比赛的第一节期间，年龄为25岁至35岁，我知道我的新工作就是学会建立企业，投资房地产和纸资产，而投资纸资产被我当成“餐后甜点”来吃。尽管我知道自己可能在我投资生涯的第一节也可能在第二节会比周围的同龄人挣的钱要少，但是，我知道如果我努力经营，我会在人生的下半场过上好日子，而下半场开始于45岁。
富爸爸的强势投资方案
本章的以下段落是对富爸爸强势投资方案的简单回顾。在以后的各个章节中，我会对有助于该方案奏效的几个方面加以详述。我希望我可以将该方案的每一个要点都呈现给你，但恐怕我要写满一排书架才能达此目的。我学会如何推动富爸爸强势投资方案的方式是理解概念，之后实际动手学习如何推进。在25岁时，我决心学习如何建立和管理一家企业，学习投资房地产，并且努力经营企业，学习识别并推进纸资产的投资。换句话说，我想控制我的资产，而不是仅仅将我的前途和金钱交给陌生人。我可以肯定的是，只是阅读内容，一个人是没有办法学会实施这一投资方案的，这就好比是阅读一本如何骑自行车的书就尝试骑自行车一样，这是不可能的。即使你读完了书，你仍然需要有一辆练习用的自行车才行。
在你阅读富爸爸的强势投资方案时，我建议你要密切关注你与内心的对话，这是你与自己的交谈。请注意你是否在说“我能”或“我不能”，是否在说“这听起来太难了，我想要一个更简单的答案”。如果你发现自己经常在说“我做不到”，并且想要更简单的投资方案，那么，共同基金就有可能会成为你的选择。
富爸爸的强势投资方案要求拥有一家赢利企业，投资能够产生正现金流的房地产，然后再投资纸资产，而这个纸资产要比具有同样流动性的储蓄账户产生更高的回报。由于我在其他书中提到了这一计划，所以，在本书我将从税收和财务杠杆的角度加以详述，这两个方面的确会极大地增加我获得的回报。
富爸爸的强势投资方案是这个世界上最富有的投资者所效仿的基本方案。
1. 开办一家企业；
2. 用企业产生的现金流投资房地产；
3. 用富余的现金流投资纸资产。
第一类资产：企业
你自己的企业是你目前最好的资产，因为如果你取得了成功，你就会在付出较少和税赋较低的情况下产生最多的收入。沃伦 · 巴菲特将自己创建的伯克希尔 · 哈撒韦公司（Berkshire Hathaway）转型为一家保险公司而没有将其改为一家加工服装的企业，原因之一是保险公司可以享受更大的税收优惠。换言之，税法因企业不同而不同。而且，通过不同的法人实体进行投资，而不是通过个人进行投资，他又因为税法的不同而获得了更高的投资收益率。
永远记住：税收是你最大的单项支出。
拥有一家企业的缺点在于：如果你不能成功地建立一家赢利企业，那这个企业就会成为你一个巨大的债务负担，你可能会损失很多钱。这就是为什么我经常向人们推荐说：要在辞掉你的全职工作之前，兼职开办一家企业。
第1个加速器：别人的钱（OPM）
创立企业的第一个加速器是利用别人的钱。随着你变成越来越优秀的商人，这一点更容易做到了，因为投资者喜欢胜者。
许多人在创立他们的企业时使用的是他们的个人信用卡、家人的借款或者个人银行贷款。如果你仅仅是起步，这些是不可或缺的，但要记住促进你的企业加速发展的最快的方式是邀请投资者加入你的团队。然而，有一句警告的话要说：小心你邀请加入的人。你若想维持对公司的管理控制，必须限制投资者介入的程度。
还要注意你需要让出多少股份，因为你的公司要成长，需要追加资金以求扩大规模，你可能需要寻找第二轮或第三轮的投资资金。在编写你最初的商业计划时，要把这一点考虑进去。
你还可以利用你的企业产生的富余现金流为企业的成长提供资金。在创立富爸爸公司之后的头两年里，金和我没有把利润从公司中提取出来，而是把它们重新投入了企业，以此促进企业的成长。
下一步我们要做的是寻找战略伙伴。通过授予他们一定的权力，并且与他们分享利润，我们可以利用战略伙伴的资金和分销系统来实现企业的扩张。在促进企业发展方面，我们已经多次使用这种战略伙伴模式。
第2个加速器：法人形式的选择
选择适当的法人形式来控制你的企业至关重要。你绝对不想选择独资企业或普通合伙制来控制你的企业。
与你的律师或税收顾问一起回顾C类公司、S类公司、有限责任公司（LLC）或有限合伙制（LP）公司的各种要求和好处，搞清楚哪类法人形式会为你的企业提供最佳的保护，并因此获得最优惠的税收政策，以便实现现金流的最大化。
第3个加速器：别人的时间（OPT）
如果你是一个有本事的企业主，你就具有通过影响其他人和其他系统来为你工作的能力。换句话说，如果你是一个可靠的商人，一旦企业建成并且运行正常，那你就跟不劳而获一样。因为大多数人在为企业工作，而不是为建立一家企业工作，他们人生的大部分时间将不得不为了挣钱而工作。
第4个加速器：税法
作为一个企业主，税务员是站在你这一边的。你可以回顾一下第五章“询问税务员”，其中讲述了税法是如何为保护企业主和投资者的利益而制定的。通过创立一家企业，你甚至可能将你个人的支出转变为可以合法扣除的企业开支。
第5个加速器：慈善
我的富爸爸总是让我想起《圣经》中“给予比接受更快乐”那一节。慷慨和回馈社区是让你的企业进一步成长的要素。
你可能不知道慈善馈赠给你的回报是如何实现的，但它们一定会有的。你服务的人越多，你就变得越富有。
正是通过所有这些加速器的组合作用，你才可以将你的公司成长和现金流增长的速度最大化。然后你可以将你的现金流重新投入你的企业，以促进它继续成长，或者投入到房地产等新的资产之中。
第二类资产：房地产
第6个加速器：别人的钱
我的信贷员支持我投资房地产。假设我购买一处价值10万美元的房地产，所用资金如下：
我自己的钱：1万美元。
从银行贷款：9万美元。
信贷员允许投资者从他们投资的一方拿走虚拟现金流和资本收益。换句话说，从技术层面上看，银行拥有90%的投资份额，但投资者还是可以得到银行那部分的虚拟现金流和资本收益。
想想这一点吧。有多少商业伙伴会把他们那部分的利润给你呢？在这种情况下，你借贷银行却会这么做。你借贷的银行占有90%的投资风险，但你却获得了它那份利润。它除了利息之外一无所获，而利息却是由你的租户支付的。问一下你的理财规划师：你的共同基金是否会给你如此好的待遇？你的共同基金会贷给你90%的资金，承担90%的风险，且对利润分文不取吗？这就是富爸爸所谓的“魔钱”。
理财规划师会说：雇主常常会考虑到雇员的贡献而给予他们相应的报酬。这充其量是1∶1，没法与房地产的1∶9相比。
回顾一下第三章“询问你的信贷员”，由银行提供的财务杠杆有3种：
1. 确保投资；
2. 整个资产的折旧；
3. 增值的所有权。
第7个加速器：法人形式的选择
法人形式的选择对于理解富人世世代代用来保护他们房地产资产的秘密和策略至关重要。你常常会想将企业分成一项一项的资产，如此一来，如果一项资产面临风险，其他资产便可自保。
普遍用来持有房地产的法人形式是有限责任公司（LLCs）和有限合伙制公司（LPs）。因为选择要基于你所在州的法律，所以你需要征求你的律师和税务策划师的合理化建议。
第8个加速器：税法—折旧和房地产账面亏损
税务员以折旧的形式大大地加速了你的房地产收入和现金流，它被称作“虚拟现金流”。意思是说，更多的现金在今天流向了投资者的钱袋子，而不是当你退休之后才会给你。
因为房地产的税收优惠（参阅第五章“询问你的税务员”）与纸资产的税收优惠不同，所以，我选择在建立企业之后投资房地产。如果我随后选择投资纸资产而不是房地产，我不会获得效率更高的财务杠杆。
第三类资产：纸资产
第9个加速器：免税
如果是投资政府提供财政资助的项目，税务员甚至会为投资者提供更大的杠杆借贷优惠。在我的资金借助财务杠杆作用得以增值之后，它常常会流向股市，特别是流向免税的纸资产，比如政府抵押型房地产投资信托基金（REITs）和其他诸如此类的纸资产。在这方面，我通常会赚取5%~8%的免税收入，这要比我从银行定期存款那里赚到1%应税收入要好得多，况且在流动性上定期存单通常要小于政府抵押型房地产投资信托基金。
第10个加速器：对冲基金
对冲基金允许我进行避险投资。它们有共同基金的优势——“简单易行”，却没有跌价的风险。对冲基金既可以长期持有，也可以短期买卖。对冲交易的方法和工具有很多，诸如做空(做空，一种股票、期货等的投资术语，是股票、期货等市场的一种操作模式。它是指预期未来行情下跌，将手中股票按目前价格卖出，待行情跌后买进，获取差价利润。其交易行为特点为先卖后买。实际上有点像商业中的赊货交易模式。——编者注)、互换交易、现贷与期贷的对冲等，几乎可以在任何期望赢利而风险较低的市场上对任何机会进行投资。虽然对冲基金的策略有很多，但它们的首要目标是：在保护投资者资本和在所有市场条件下产生正回报的同时，减少波动和风险。这些对冲基金大多数会在市场处于下跌趋势时进行对冲，这在今天股市动荡的情况下显得尤为重要。
第11个加速器：期权
投资股票期权(股票期权，股票期权是指买方在交付了期权费后即取得在合约规定的到期日或到期日以前按执行价格买入或卖出一定数量相关股票的权利。——编者注)使得我可以将纸资产的投资用作财务杠杆。通过支付一部分价款购买期权，我仍然可以控制股票，却不用购买它。期权赋予我一项权利，即经过一段特定时期之后，我能够以一个事先约定好的价格购买或出售一定数量的股票，这个事先约定好的价格称作“执行价格”（strike price）。允许我在期权合约有效期内以执行价格买进一定数量的期权称作“看涨期权”（call option），有了这个权利，我就可以购买100股的优先股。
人们购买看涨期权是因为他们希望股价会上涨，并因此而获利。他们能够获利要么是因为在一个较高的价格上卖出看涨期权；要么是因为行使他们的期权，即当市场价格更高时，他们以执行价格购买股票。
另一方面，一个让我在期权合约有效期内以执行价格“出售”一定数量的股票的期权称作“看跌期权”（put option）。人们购买看跌期权是因为他们希望股票价格会下跌，并因此而获利。他们能够获利要么是因为在一个更高的价格上出售看跌期权；要么是因为行使他们的期权，即看跌期权的卖方在市场价格更低时以执行价格购买股票。
第12个加速器：私募备忘录
私募备忘录（PPMs）是一家享受联邦登记豁免的公司进行的募股情况说明。1982年，美国证券交易委员会正式通过了《D条例》，以此来协调有限发售的登记豁免，并将适用于私募和证券销售的现存资质要求合理化。在《D条例》中，则有3个不同的规则可以遵循：
“504规则”为非报告公司提供了登记豁免，并且规定：
· 允许在12个月内销售总发售额不超过100万美元的证券。
·可以购买证券的投资者数量不受限制。
·取消投资者资格限制。
·股票购买1年之后才可以在公开市场上出售。
尽管“505规则”允许发售总额不超过500万美元的美国证券，而“506规则”取消了允许销售的证券数量。但是，“505规则”和“506规则”都要求投资者为‘获许投资者’。
投资私募备忘录是一种典型的资本收益型战略。在这一战略下，你预期股票价值过一段时间之后会上涨，并且此战略还为创始股东设计了退出方案。
此类投资的文件和法律要求至关重要。在寻找适合个人条件的筹资工具时，你需要听取有关专家给予的法律意见和税务建议。
第13个加速器：首次公开募股（IPO）
首次公开募股指的是公司向公众第一次出售股份，比较典型的情况是一家通常不为人所知的、尚处于初创期的企业发行股票。因为公司在准备首次公开发行股票时需要在法律和会计方面耗费大量的时间、人力、物力。它也会耗费执行管理团队的大量时间，这有可能会让公司的注意力偏离核心业务。然而，由于股票的预期发行价较低，而一旦进行公开交易它的价格便会上涨，由此为企业提供了巨大的财务杠杆支撑。再次重申，这种方式通常是资本收益型的投资战略，而且是一种公司创始人的退出战略。
10.5万美元变成300亿美元
尽管沃伦·巴菲特不像我那么多地利用房地产投资方式使资产增值，但他使用相似的投资方法将10.5万美元变成300亿美元。应该学习的一个经验是：强势投资是基于投资和财务杠杆加速器的协同配合。一旦你学会发挥不同资产之间的协同作用，并且建立自己的资产运作体系，你将非常轻松地把1万美元变成1 000万美元。起初这样做是困难的，但一旦体系发挥作用，现金流就会流进而不是流出。
1万美元变成1 000万美元
那么，人们只投资一类资产就可以将1万美元变成1 000万美元吗？是的，我们可以做到。事实上，大多数人开始投资时都只投资一类资产。你能成功地投资所有种类的资产吗？只有你能回答这个问题。
最薄弱的环节
如果人们只是买卖股票、债券或房地产，他们常常会错失强势投资的潜在优势，并且要承受更大的风险，即使赚不到多少钱，他们也要缴纳很多的税费。由于忽视了不同资产之间的协同作用或加速器，投资者成为投资中最薄弱的环节之一。缺乏理财教育或者缺乏快速致富的渴望导致他们把自己应该能够赚到的钱也没有赚到手。
正如富爸爸常说的那样：“我们最大的损失是我们没有赚到那些原本能赚得到的钱。”