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第十三章 如何发现极好的投资机会
“当别人贪得无厌时，你要心生恐惧；当别人畏首畏尾时，你反而要心生贪念。”
——沃伦·巴菲特
旅鼠的生与死
上小学时，老师在班上放了一部关于旅鼠生命周期的电影。看到旅鼠妈妈生下小得可怜的旅鼠宝宝时，全班同学十分兴奋。随着招人喜爱的毛茸茸的小家伙们玩耍、养育和成长镜头的播放，我们时而放声大笑，时而咯咯欢笑。接下来，虽然旅鼠们长大了，但它们仍然毛茸茸得惹人爱。突然，当镜头切换到“成千上万的旅鼠集体跳进悬崖下面的大海游向海洋（也游向死亡）”时，我和幼小的同学们屏住了呼吸。
数百万投资者的行为就像是旅鼠一样。但是，他们丧失的不是生命，而是其一生的储蓄。为什么会发生这种事？一如既往，原因有很多。其中一个原因是投资者盲目地随大流：做的是流行的事，却不是赚钱的事。当股市开始暴涨时，“旅鼠们”开始从它们的洞穴里探出头来。在看到自己的朋友变得富有之后，它们也不想错失动手的时机。于是，许多“旅鼠”离开安全的洞穴，随大流亦步亦趋地跳进悬崖下面波涛汹涌的股市海洋之中。
没有跳下海的旅鼠会怎样做
当然，并非所有的“旅鼠”都会跳下悬崖，纵身股市的海洋。当许多人意识到股市正在下跌，并且利率也在不断下降时，他们会跳进房地产和债券市场。他们仍然是旅鼠，照样随大流。
为什么说这个主意很糟糕呢？因为其他所有人现在都投资房地产和债券，这使得它们成为有风险的投资，而不是人们正在寻找的安全投资。当利率下降时，投资债券的风险就会越来越大。在利率下降时购买债券非常类似于在价格上涨时购买网络公司的股票。
利率下跌时，房地产价格通常会上涨。随着房地产价格的上涨，越来越多的投资者开始投资房地产。如此一来，使得房地产变成了一个有风险的投资。
最差的投资时机
“当出租车司机和擦皮鞋的男孩也在投资时，就到了退出市场的时候了。”这句话很有道理。富爸爸过去常说：“最差的投资时机是行情不错的时候。”
富爸爸没有教他儿子和我去追逐下一个热门的投资趋势，而是教我们在行情看涨时卖掉无利的投资，在行情低落时购进赚钱的投资。他说：“从你的投资组合中剥离不良资产的最佳时机是‘行情不错且业余投资者正在市场上购进的时候’。”在2000年和2003年之间，当利率下降和房地产市场上涨时，金和我开始廉价抛售那些收入仅敷支出的房地产投资，而销售对象就是那些绝望地逃离股市继而进入房地产市场的投资者。
我们出售的一项资产是金和我在1989年以5.5万美元购买的。2003年我们出手时，它的售价接近10万美元。因为租金没有上涨，房产的维护费用却不断增加，而且与我们其他的房地产相比，该公寓似乎也不会增值。另外，该房地产与我们其他投资相比，其额度较小。它在不到两周的时间里就被卖出去了。
虽然它不是一个极好的投资，但在14年里，我们每月实实在在从这套公寓身上收到1 000美元的租金，而且它很少有闲置的时候。我们曾经有一个房客在这个公寓里生活了7年多。
经过14年（168个月）之后，我们赚取的毛收入约为：
168（月）×1 000（美元/月）＝168 000美元
我们没有向银行申请房贷，因为我们在购买这个房地产时是用现金支付的。我们的支出微乎其微，但我说过，维护费用在上涨。虽然它不是一个极好的投资，但在14年多的时间里，它产生的回报是我们当初投入资金的300%。从严格意义上讲，在第15个年头之后，这个房地产对我们来说已经是免费的财产了，因为我们已经赚回了最初投资的5.5万美元以及在其他房地产上再投入的钱。
寻找投资
前面这段故事的要点并非吹嘘小投资的好处，它意在阐明为什么有些投资者找到了极好的投资，而很多投资者却找不到的原因。
为什么众多投资者找不到极好的投资，这里存在一个主要的原因，我称之为“旅鼠因素”。当投资者因为其他投资者正在购买而购买时，旅鼠因素就发生了。在大多数财经出版物中，我们经常看到“××基金在过去5年中回报率为36％”“5星级基金”等诱人的广告语。正是这些广告在吸引旅鼠的加入。一般情况下，如果 “回报率36%已有5年”是真实的，那么，这通常就意味着这只基金的好日子快到头了。在房地产行业，当“旅鼠”们知道某位朋友或一上班族以12.5万美元买了一处房产、并在3个月后以16.5万美元卖出时，他们就会受到吸引，并加入这一行列之中。正如富爸爸常说的那样：“成功的故事会引诱易上当受骗的人进入市场。”
从经验中吸取教训
当时我还只是一个小孩子，关于旅鼠的那部电影却在我心中留下了一个让人痛心的画面，那就是旅鼠会一而再、再而三、年复一年地做同样的事情。
投资的情况也同样如此。正如富爸爸所说：“因为人们会重复同样的错误，所以机会也会不断地出现。”他还说过：“寻找极好投资的方式之一就是要成为研究其他投资者所犯错误的专家。”最常犯的错误就是在行情看涨时人们变成了旅鼠。换句话说，一旦某投资项目成为热门投资或者为众人所知，此时再进入为时已晚了。所以，我给出的忠告是：当市场升温时，千万不要做一只旅鼠。虽然这些话听起来完全是常识，但当所有人都跳下悬崖时，不步人后尘常常难以做到。
人们所犯的主要错误就是投资已经大众化的理财产品。在此，我要重述沃伦·巴菲特的一句话：“大部分人在所有人看好某只股票的时候开始对它感兴趣，其实应当在没有人看好它的时候就该对它予以关注。”
找到极好投资的7种方法
富爸爸在教他儿子和我如何寻找极好投资的时候，只不过是教给我们阅读财报，把握趋势，咨询优秀顾问，而且最重要的是不要投资大众化的理财产品。他说：“如果你打算成为一个成功的投资者，你需要能够发现极好的投资且不能错失良机。”在我看来，许多人将他们的钱交给陌生人是因为他们不知道如何寻找极好的投资。以下为寻找极好投资的7种方法，你既可以在市场繁荣时用，也可以在市场萧条时用。其中，多数方法有一个共同的前提，那就是不要做旅鼠。
寻找极好投资的方法之一：记住人都是旅鼠
最简单也是最好的寻找投资的方法就是等待业余投资者进入市场。业余投资者总是入市较晚，通常在市场见顶时才进入。一般情况下，因为他们迟到了，所以，他们成群结队地涌入，造成一阵狂乱，从而推高价格，因此这些业余投资者就要花更多的钱来购买。市场总会崩盘，而在市场崩盘之后，真正的投资者会退出市场，寻找性价比最佳的投资。不管是企业、纸资产、房地产还是商品期货，对于任何资产种类而言，这一点都是适用的。这是经过历史证明了的真理，我敢打赌，它在未来仍然是真理。
生活中的一天
我常常被人问及我是如何发现极好的投资机会的。下面的例子可以说明我在市场上是如何眼观六路，耳听八方，因此而找到好的投资项目的。不管行情好坏，我每天都会花些时间跟业余投资者和职业投资者交谈，这就是我掌握行情的方式。
突然有一天，一位朋友的女儿来见我，告诉我她在房地产上赚钱了。她购买了3处小房产，倒手之后，总共获利9 000美元。她非常兴奋，想辞掉工作全职炒房。跟她交流之后，我确信房地产泡沫已经接近破灭，因此我需要格外地小心。当行情快速上涨、业余投资者也能快速赚钱的时候，在我看来，这意味着市场顶点近在咫尺。当业余投资者开始辞职时，就意味着市场马上就会触顶。正如亨特·汤普森（Hunter S. Thompson，亨特·汤普森，美国著名作家，著有《朗姆酒日记》《拉斯韦加斯的恐惧与厌恶》等。——编者注）曾经写道：“当行为怪异到不可思议时，古怪之人就变成了专家。”
同一天上午稍晚些时候，一位朋友打电话说他有一块宝石要出售。他说： “我的企业遇到点麻烦，销量下降，我还有好多账单要付，你对我的宝石感兴趣吗？如果你肯出钱买下我的宝石，我就能坚持几个月，直到圣诞节。圣诞节过后，我完全可以把宝石买回来，并且多付给你25%。”因为我无法鉴别它是宝石还是一块玻璃，所以我放弃了这个机会。
吃过午饭，一位新加坡的朋友发来电子邮件，问我是否想购买他在新西兰的几处房产。他在邮件这样写道： “在最近一次房地产投资时，我的步子迈得稍微大了一点，我对某处房产开始重建，但重建的成本超出了我的预期。我的钱花光了，还有抵押贷款要付。银行正在向我施压，我压力很大，急需10万美元资金才能完成此工程，这样我才能再卖掉它。我在新西兰有3块地皮，如果你愿意马上接济我10万美元的话，我想按照评估价卖给你。”
我回信问道：“这3块地价值几何？它们位于哪里，你为了什么要卖掉它们？”
他再也没有给我回信。不难想象，接下来，银行会给他更大的压力。
晚饭后，我的妻子金接到我们一位房地产合作伙伴的电话。他带来的消息是：“购买者出局了，因为最后一家银行拒绝了他的贷款申请。”
“这么说等了9个月之后，这个房地产最终是我们的了？”金问道。
“没错，比我们最初的出价还便宜。”
“太好了，”金笑着说，“谈妥条件，让我们启动尽职调查程序吧。”
在这个电话打来之前的11个月，我们的团队拥有一处同样的房地产，已经用一个购买意向书使之不能出售。但卖主没有卖给我们，而是卖给了另外一个出价比我们高很多的购买者。现在，那个开价更高的买家陷入了财务困境，急于退出。因为他没能关照好租户，他们匆忙地搬走了，所以他每个月都要赔很多钱。因此，他不仅在贷款上赔钱，而且还因为租户搬走而损失了大笔租金。
他在5个月后打电话给我们，提出要把此房产卖给我们，但价格更高。我们拒绝了他，于是他就把它卖给了另一个新买家，他认为这会弥补他的过错。当他的这个新救星因为找不到投资的钱而要退出时，当初那个打败我们的购买者此时电话联系我们团队。他愿意赔钱出手，价格比我们当初的报价还要低。他已经被折腾得够呛了。他起初认为房地产投资很简单，但对他来说这并不容易。他很快就赔钱了，只想退出。他没有时间等待下一个新买主。在经历了一次长时间的耐心等待之后，这个房地产现在属于我们了。
机会会重复出现
“机会会重复出现，”富爸爸说，“你可以依靠人们一次又一次地犯同样的错误而赚钱。犯错的人会变化，但错误依然如故。通过成为深谙某种错误的专家，你将变得富有。当人们不断地犯错时，市场就向你提供了世界上某些最佳的投资机会。”
沃伦·巴菲特说过：“我只是去市场上看看有没有人将要做什么蠢事而已。”
更大的傻瓜
在投资领域，玩资本收益游戏而不玩现金流游戏的人常常是在玩博傻游戏。例如，当某人说：“我在25美元/股时买入股票，等到35美元/股时，我就卖了它。”或者他会说：“这处我以25万美元买的房产，我的经纪人说5年之内它就升值为35万美元。”这些都是博傻投资人说的话，前提是存在一个比他们更傻的傻瓜，而这种傻瓜常常又是存在的。事实上，我可以说大多数投资市场是建立在这种博傻理念基础上的。任何市场只要在更傻的傻瓜跑光以后了，它将变得萧条。当最后一个傻瓜转身发现卖给他股票、企业、共同基金或房地产的那个傻瓜消失了，并且不再想买回资产时，这个市场也就到了关门的时候了。当傻瓜开始逃走，最便宜的买卖就开始出现。正如沃伦·巴菲特所说：“当别人贪得无厌时，你要心生恐惧；当别人畏首畏尾时，你反而要心生贪念。”
发现极好投资的最佳时机
发现极好投资的最佳时机是在旅鼠们奔向悬崖，并且贪婪之心滋生出更大的贪婪之时。富爸爸喜欢用这样一个公式来阐释这一时机：贪婪＋愚蠢＝机会。
因此，要记住下述5个发现投资的教训。还要记住在谈到投资时，大多数人都是旅鼠。
1. 旅鼠动身晚，而投资者入市早。不论是购买还是卖出，情况都是如此。
2. 在行情不好的市场上要比在行情不错的市场上更容易发现极好的交易。
3. 当市场行情变糟糕时，旅鼠就会藏身于地下的洞穴；而投资者却是倾巢而出，而且即将致富。
4. 在行情好的市场上你仍然可以赚钱，你只需成为一个更精明的投资者就可以了。当行情火爆之时，反而是市场最危险之时，所以，你要加倍小心。
5. 当行情看好时，最难做到的事情是“不要做一只旅鼠”；当行情变糟时，最难做到的事情是“做一个投资者”。
寻找极好投资的方法之二：个人的悲剧或灾难
发现极好投资的第二种方法是借助于对个人悲剧和灾难的观察。尽管我也这样做过，但我并不喜欢用这种方式来发现极好的投资。
很多年以前，我发现一处房产待售，卖房者是一位男士，他刚刚失业，还有两周的时间银行就要取消他的抵押品赎回权了。他说道：“只需支付我欠银行的那些钱，你就可以得到这个房子了。”
我答道：“我不想那么做。”
他说：“哎，你要帮我和家人脱困啊。”
“我要是买了又能怎样？”
“如果你能付给我应该付给银行的那些钱，买下这房子，我就不会在信用评级上有不良记录了。等我缓过气来，我就有能力为家人买一套房子。如果我的信用有了丧失止赎权的记录，再买房子就会很困难，我会支付更高的利息。”
虽然从这个人手里买下这个房子让我感觉并不舒服，但我知道他在请求我帮助他，而不是乘人之危剥削他。
问题的要害在于，当人们遭受悲惨之事打击时，许多人会绝望地出售自己的财产。虽然这是一个投资良机，但我建议你要凭良心做事。
寻找极好投资的方法之三：经济衰退
经济衰退时常会发生，这再次证明了一点：购买机会会重复出现。很明显，经济衰退不仅会给工商业带来灾害，也会给个人带来不幸。经济衰退期间，许多公司会折价出售它们的企业及其设备予以变现。个人住宅价值缩水，而且个人用来显摆的消遣品如汽车、海边别墅和游艇也会低价出售以换取现金。人们会发现自己资产多多（或玩物很多），但手中现金空空。
某网络公司的创立者就是一个很好的例子。当他的股票大涨时，他购买新车、豪宅和许多玩物（在《富爸爸现金流》游戏中我们称之为“小摆设”）。而当网络股暴跌之后，还是这个人，他不得不尽快卖掉车、房子和玩物，以便筹集足够的现金，只是为了活下去。这种财产抛售对于寻找“小摆设”的人来说是一个极好的机会，他们可以按照大甩卖的价格用现金收购这些东西。看到有一个愿意购买的人，卖主高兴，而用比零售价还低的价钱买到他们喜欢的“小摆设”，买主也高兴。
与此同时，网络公司的家具和计算机设备等资产也以非常低的价格进行出售。通过资产变卖，公司得以筹集到现金，而购买者得以买到几乎全新且仍很值钱的二手家具和计算机。
再说一次，我不喜欢在人落难时做交易，然而，就算你只是支付了很少的一部分钱，但有时候你却可以真的帮助某人摆脱困境。凭你的良心去做吧。只有你自己才可以在早上起床后从镜子里看到自己是不是心中有愧。
寻找极好投资的方法之四：技术、政治或文化出现变化
1986年，美国政府对税法做了修改。《美国1986税务改革法案》使得医生、律师、会计师、建筑师和其他处于S象限的专业高薪人员难以享受与商人享有同样的税收优惠。这一改变造成了1987年股市的崩盘，并且同样造成几年之后的房地产暴跌。
仅仅是因为税法的改变，突然之间，由医生、律师、会计师等诸如此类的人组成的“甩房团”差不多都在廉价出售大量的房地产，以换取现金。因为税收优惠被取消，造成房地产价值的下跌，但价格下降得太多，以至于美国政府不得不出面加以干涉。为了找到将几十亿的廉价资产出售来换取现金的途径，政府组建了重组信托公司（Resolution Trust Corporation）这一资产处置机构。
在此期间，恐惧弥漫。许多人就像旅鼠一样把自己掩藏在洞中，而不是外出投资。同样是在这一时期，金和我更加努力地工作，通过我们的企业赚取更多的钱，因此，我们能够从政府手里购买很多廉价的房地产。税法的这一简单改变使得金和我实现了财务自由。
每天都有变化
今天发生了比以往更多的组织、技术、政治和文化等方面的变化。每一个变化都为投资带来了新的机会，也为赔钱带来了新的机会。我所观察到的某些变化如下所述。
·增加的人口
根据美国人口普查的数据显示，截至2010年，美国人口总数为3.08亿。在以后的若干年里，美国总人口预计在3.5亿至4亿之间。虽然我不知道中国和恐怖主义对股市意味着什么，但我确实知道美国人口如此增长将对房地产是个重大利好。我经常对抱怨房地产过于昂贵的人说：“如果你认为今天的房地产价高，那你等10年之后再看看。”我还说过：“即使20年前很贵，难道你就没有想过那时要多买些房地产该多好了啊？”虽然房地产存在着每年平均上涨6%的趋势，但那也不是任何老房产都可购买的理由。
·人口老龄化
西方国家的人口正在快速老龄化，越来越多的劳动人口正在接近退休年龄。今天，在许多欧洲国家，政府陷入债务危机，囊中羞涩，无法继续支付退休福利，不得不减少退休金数额或推迟退休年龄，因此爆发了民众抗议。
·年龄成为负债
当我还是一个小孩子时，年龄是一项资产。我父母知道，他们年龄越大，他们作为工人的价值就会越大。在现今的世界，由于科技的变化，你的年龄越大，你就越跟不上形势的发展。当我和今天的年轻人谈话时，我常常告诫他们要像专业运动员一样思考，因为运动员可以在25岁时成为明星，等到了35岁时他们就开始走下坡路了。
·工作岗位流失国外
几年前，人们对蓝领工作岗位离开美国流失到墨西哥等国家忧心忡忡。今天，白领工作岗位也在流失。原因何在？因为与付给一位美国工商管理硕士30万美元的年薪相比，一位印度工商管理硕士只需支付3万美元年薪，显然后者要便宜得多。作为一种趋势，这种雇佣国外劳动力成本较低的员工工作的机会只会有增无减。
·中国在制造市场的优势日益凸显
任何能在西方国家制造的东西都能在中国以更低的成本制造出来。这种变化需要我们密切关注。
·恐怖主义
恐怖主义是卑鄙的，它可以发生在任何地方。恐怖主义降低了人们的安全感。如果人类的安全受到了威胁，金钱就将趋向消失于无形，而不是大肆地用于投资。
·战争
战争是可怕的，然而它常常意味着巨大的变化即将到来。英国、法国、德国和日本全都曾经是美国的敌人。今天，它们是美国最坚定的盟友。有时在我们成为朋友之前必须要先打一架。关键在于，因为战争时期绝对是一个购买低价资产的好时机。
在第二次世界大战期间，日本占领了菲律宾，将那里的许多企业占为己有。其中一个企业是黄金开采公司，这是一家在纽约股市上市的公司。日本攻陷这个国家并且夺取这个公司之后，这个矿业公司的股价跌到几乎为零。但还是有一些人以极低的价格急切地购入这只股票，并且在战争接近尾声、该矿业公司重新站稳脚跟的时候大发其财。
我很早就以企业家和投资者的身份作为创业的起始，乃是因为那样我可以用一生的时间学习如何在B象限和I象限取得更好的成绩，而不是在E象限和S象限表现良好。我知道如果我拥有自己的公司，并且为自己而投资，我就不必担心其他人控制我的生活、决定我赚多少钱、规定我何时休假以及何时退休。虽然我在25岁至35岁人生赚钱比赛的第一节失败了，但在后面的几节里我在企业经营和投资方面做得越来越好。在35岁至45岁的第二节赚钱比赛中，金和我得以实现财务自由，仅凭投资所获我们就可以衣食无忧。
《福布斯》杂志谈论笨鸟学生
《福布斯》1921年的某期杂志发表了一篇标题为《成绩最差的学生业绩却一流》的文章。文章探讨了许多学习成绩评分最低的学生做出世界一流贡献的话题。
例如，因为“笨到无法学习”托马斯 · 爱迪生（Thomas Edison）被学校开除，老师曾经称西屋电气创始人——乔治 · 威斯汀豪斯（George Westinghouse）为弱智，有“现代商业鼻祖”之称的弗兰克 · 伍尔沃斯（Frank W. Woolworth）或许就没有通过文法学校的毕业考试，可怜的烟草大王詹姆斯 · 杜克（James B. Duke）就没有受过教育，据说美国银行家乔治 · 贝克（George F. Baker）年轻时曾经做过夜班警卫员。
在前20名一流人才中，没有一个在35岁或40岁时就已取得突出的成就。在他们抵达成功之巅以前，他们几乎全都经历过备受折磨的煎熬。
欲望与逻辑
当我在25岁开始人生之旅时，我的富爸爸和穷爸爸都知道我在学问上并不是一个聪明人。我的穷爸爸是学术方面的能人，他对我说：“你永远是一只笨鸟。”
因为我不是一个学习能力很强的人，所以我的富爸爸说：“你需要致力于循序渐进地学习，并且是不间断地学习。”他还说：“欲望会把你带到逻辑所不能带到的地方。”直到50岁时我才写了第一本国际畅销书。因为我的写作水平很差，所以中学时有两次不及格，我在今天却写了许多本《纽约时报》上榜的畅销书，表面上看这似乎不合逻辑。
大学刚毕业时，大多数同学都比我挣的钱多。今天，我挣的钱要远远多于多数学习成绩很好且工资很高的同龄人。因为我悟道较慢，所以我在人生的后期才取得了理财的成功。因为我学习比较迟钝，所以我花了很长时间才起步，并且获得自己需要的教育和经验。但是，只要是迈出沉重而缓慢的步伐，即使中间很多次我都想过要放弃，因为我坚持永不言弃的信念，所以我最终发现了自己所需要知道的东西。因此，不管你的年龄有多大，不论你有多少钱，你都要学习投资。如果每天都能学到新东西，你就会在赚钱比赛中取得更好的成绩。
寻找极好投资的方法之五：20—10—5周期
富爸爸说过：“股市已傲然屹立于投资市场长达20年之久。随着第20个年头的临近，股市崩盘的可能性大增。崩盘之后，股市会持续走低长达10年。在这10年期间，股市低迷，黄金、白银、石油和房地产等商品期货市场统治着投资领域。每隔5年，这种大规模的灾难就会发生一次。”
小时候，我并不真正懂得富爸爸关于“20—10—5周期”的含义。尽管如此，我还是听从了他的建议。在1973年至1980年之间，我投资房地产和黄金这类被称为“硬资产”或“商品期货”的资产。你们中有些人可能会想起亨特兄弟（Hunt）操纵白银期货一事，当时的白银价格飙升至每盎司近50美元，而黄金价格几乎达到了每盎司800美元。就在1980年之前，商品期货市场崩溃。正如所预测的那样，从1980年到2000年，股市是投资世界的主宰。灾难似乎也是每隔5年降临一次。像股市崩盘、储贷危机、房地产市场崩溃这种事件，以及2001年“9·11”恐怖袭击这样的悲剧似乎每隔5年就会发生一次。
这个周期并非算命用的水晶球
富爸爸告诉我“20—10—5周期”的原因并不是让我成为一个把水晶球用作道具的算命先生。他告诉我这个周期的原因是他想让我意识到变化。很多婴儿潮一代的人退休之后陷入财务困境，原因之一就是他们的投资总是停留在股市之中，而不是遵循“20—10—5周期”而变动。沃伦·巴菲特在1996年卖掉了大量的股票，并在2000年之前购进大批白银期货。我不知道他是否遵循了“20—10—5周期”，但他的投资模型似乎证实它是正确的。
如果这个“20—10—5周期”是有效的，那么，许多婴儿潮一代人将不可能退休，因为当他们应该处于商品期货周期时，他们却身陷股票市场，等待着他们的股票价格能够反弹。
我学会使用“20—10—5周期”的方法并不是把它当作一个水晶球，而是把它当成一个“展望未来时提醒我注意”的东西。例如，1996年，当黄金处于历史最低值——每盎司275美元时，我开始投资金矿。虽然此举受到还在银行业和股市投资的朋友们的嘲笑，但今天，他们笑不出来了，因为金价在不断地上涨。
换句话说，当20年的证券周期行将结束时，我开始退出证券市场，在黄金、白银、石油和其他金属期货市场寻找商机。当“9·11”恐怖袭击发生时，就是因为我知道股票20年的周期已经走到了尽头，所以，即使股票价格确实很低，我还是继续置身于股票市场之外。在“9·11”事件之后，我在房地产市场上寻找更多的投资机会，即便房地产价格很高，我也不涉足股市。
不要带着它去银行
这个“20—10—5周期”并不是我用来为我未来的理财下注的东西。前面我已经说过，它主要是一个市场运动周期的提醒物。不管怎样，了解了它，我就有可能不会踏入到错误的周期当中。而发现良好投资的最好方式之一就是发现那些目前不受追捧但很快应该受宠的投资。
因为我喜欢房地产，而且我相信美国人口总量会保持不断增长的趋势，所以我会继续投资房地产。在日本，人口出生率是呈下降趋势的，在那里投资房地产我会比较犹豫。只有存在想租房的人，房地产才会升值。
在《富爸爸财富大趋势》一书中，我讲述过2012年和2020年期间股市大规模崩盘的可能性。判断这一崩盘的原因不是由于“20—10—5周期”，更多地是来自于西方国家的人口统计数字。到2016年，第一批婴儿潮一代人已经是70.5岁，创立美国401（k）养老金计划的法律条文中规定他们可以在这个年龄开始领取养老金。当他们必须缴纳个人退休金账户的递延税收时，就会导致他们出售财产，而这样做的目的是为了给他们提取养老金提供资金。
因此，请记住：即便在2016年前后股市交易真的火爆，并且没有崩盘，那么，不管股市会发生什么，你拥有的资产种类越多，你用来理财的房屋就会越安全。
寻找极好投资的方法之六：有朋友在企业里
我们大多数人都是成熟之人，足以知道最好的投资常常是不需要做促销广告的。在多数情况下，最好的投资会以最优惠的价格合法或不合法地卖给内部人士。我们经常看到的情况是，在小投资者获知一个极好的投资消息之前，投资价格就已经涨到很高了。由此造成的结果是，它成了小投资者们极差的投资对象。
发现极好投资的最佳方式之一就是拥有每天泡在市场上的商业伙伴。金和我能够发现极好投资，那是因为我们付给经纪人的报酬比其他投资者付给经纪人的报酬要多。例如，当许多投资者想法要求他们的经纪人降低佣金时，我们却付给某些经纪人全额的佣金，另外，还要分给他们投资利润的10%的提成。出于某种原因，比如慷慨，我们可能会首先得到极好投资的消息。因为在企业里面有朋友，并且让他们成为投资伙伴，我们得以在几处房产正式投入市场之前买到了手。
寻找极好投资的方法之七：付更多的钱
2003年初，有一位房地产经纪人找到金和我，问我们是否有兴趣卖掉我们的一处房产。我回答说：“虽然我们真的对出售不感兴趣，但我们拥有的一切都是有价的。”
该经纪人问：“你想卖多少钱？”
在考虑了一两天后，金和我说道：“如果你出250万美元，我们就卖给你。”
“这也太贵了，”这位经纪人说，“190万美元怎么样？”话说到此，我们没有再继续跟他交谈。讨价还价就此结束。
没有人喜欢小气之人
富爸爸常说：“没有人喜欢吝啬的人。不过出于某种原因，更多的人想要通过贪图便宜而致富。”在投资方面也同样适用。就我个人而言，我发现当人们设法不想付给我想要的那么多钱时，它真的是令人很不愉快。
不同的企业
富爸爸劝告他的儿子和我要搞懂商业模式，如此我们才可以成为更好的投资者。这样做的原因是基于这样一个事实：一项投资（包括房地产在内）的价值是与投资背后的商业模式相当的。前面我举过一个10英亩土地的例子。对于一个农场主来说，这片土地可能值1万美元，而对一个房地产开发商而言，这片土地可能价值10万美元。为什么在价值上会出现如此大的差异？答案是因为他们是以不同的商业视角看这片地。
一种侮辱
我为花费不到70万美元购买的一处房产要价250万美元，并不是因为我贪婪。我开出一个较高的价格是因为它在今天对我来说就值这么多。当经纪人马上要求我把价格压低一点的时候，我把它当成是一种侮辱。让我解释给你听。
当金和我购买这处房产时，它当时是一家汽车旅馆，因为空房率太高而陷入财务困境。让它陷入财务困境的原因是在它周边正在修建一些新的汽车旅馆。当金和我购买它时，我们计划改变它的商业模式，不再经营汽车旅馆，而是改成公寓楼，这是我们熟悉的商业形式。换句话说，它不是因为汽车旅馆而值70万美元，而是因为它是公寓楼才值70万美元，因为它占据了一个绝佳的地段。
在将它改为公寓楼之后，5年之内它将更加值钱，因为我们计划拆掉旧楼，建成一套一套的高档公寓，之后再卖掉它们。我们的方案是建成12套3室2卫带车库的公寓，每套售价至少要在35万美元，总价值为420万美元。这就是现在对我们来说这处房产至少要值250万美元的原因。它之所以值这么多是因为我们将要改变它目前的业态，而且我们期望通过新公寓楼的出售赚到这么多钱。
如果经纪人知道我们的计划，他会明白这处房产值得我们如此要价。如果它的买主能够放眼未来，也能看到商业模式的潜在变化，他可能就找到一种方式：既能付给我们想要的价格，又能赚到他想赚的钱。恰好相反，他只想图便宜，我们也就没必要跟他谈下去了。
我最喜欢的致富方式
时常人们会想办法低价购买一个好的投资产品，而后他们会失去这个投资机会。低买高卖不需要什么头脑就可以做到，但发现别人所看不到的机会则需要创造性的智慧。因此，在你为让自己想要的资产被低价出售从而伤害某人之前，看看你能否发现他们所不能发现的潜在价值。在我看来，这是致富的最佳方式。我已经用这一方法多次发现了极好的交易。我只不过寻找其他人所看不到的价值或机会，并且付给他们想要的价钱，这样一来双方都高兴。这就是我最喜欢的致富方式。
4个基本要点
正如你所看到的那样，发现极好投资的方式何止一种。当你根据目前的市场状况选择哪种方法时，上述7种方法为你提供了某种灵活性。4个基本点是：
1. 知道你的点数，不要做一个靠猜赌钱的人。
2. 了解旅鼠所犯的错误。
3. 要慷慨大方。
4. 要有创造性。
如果将这4个基本要点记在心中，那么，你发现更好投资的机会将会大增。