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第十章 幻象收入：富人们的收入
幻象收入：富人们的收入
穷爸爸：
我需要我的工资。
富爸爸：
我不需要工资。
描绘幻象收入就像是描绘房间里的鬼一样难。这是非常重要的一章，我已经尽了我的所能让其简单些。幻象收入是很富的人挣的一种收入，很少有人知道它。
我建议，如果你发现这一章让你困惑的话，找个朋友一起学习，然后在一起讨论本章的内容。如果幻象收入的概念还是弄不明白，就向一个会计师请教。总之，要千方百计地弄懂这个非常重要的主题。没有接受过真正的财商教育，大部分人对幻象 收入一无所知。所以这一章非常重要，因为幻象收入是富人的收入。
更高水准的财商智力
当我1973年从越南回到家里，富爸爸建议我，从参加房地产投资训练班开始我的财商教育。
“去拿我的房地产从业执照？”我问他。
富爸爸笑着说：“不。房地产从业执照是为那些在S象限里的人准备的。你应该通过财商教育进入I象限。”
房地产代理人的工作是为了挣得普通收入，而真正的房地产投资顾问的工作是为了投资组合收入和被动收入。拥有一个房地产的从业执照当然没什么不好，但绝大多数房地产经纪人都不是房地产投资顾问。正如富爸爸所说：“那些人之所以被叫作经纪人是因为他们比你还要一文不名。”
当时，我还在海军陆战队做飞行员。一天夜里，当执行完我的夜间任务后，我回到自己在威基基的公寓里。这时已经是深夜，我打开电视机，看到了一个关于投资的商业信息广告。推广人承诺教人们怎样投资房地产，“绝不会让你亏本”。因为海军陆战队的飞行员挣不了多少钱，这个在夏威夷——世界上几处房地产最贵的地方——买套房产还“绝不亏本”的广告吸引了我。我按照电视屏幕下方的电话打了去，预定了参加免费的“研讨会”。
在免费的研讨会里，我看到了许多像我一样的人：厌倦了朝九晚五的工作，正在寻找人生的不同道路。研讨会里推销了一期房地产培训班，时间为三天，收费385美元。这在当时不是一个小数字，差不多是我在海军陆战队里当飞行员一半的月工资了。
当我问富爸爸，他认为我参加这个培训班是好事还是坏事，他微笑着说：“我又没参加，怎么会知道呢。但有一件事是明确的——你只管做就好了。你应该一直坚持学习新事物。做事情的人总比那些什么都不做的人强。”
学院的人对培训班的人
这是我的富爸爸和穷爸爸又一个不同的地方。穷爸爸是一个学术人。他相信传统教育，认为如果一个名牌大学没有推出好课程，那不是真正的教育；如果导师的名字后面没有一个博士头衔，那不是一个真正的教师。
富爸爸是一个对短期培训感兴趣的人。他尤其喜欢戴尔·卡耐基的课程。对他来说，那些课程是注重实践的、有用的，并且在时间和金钱上是相对便宜的投资。富爸爸不在乎教师有什么文凭或证书。他更关心的是教师的授课能力。如果教师讲课枯燥沉闷，卡耐基的公司一定不会容忍，他们一定会开了他。所以富爸爸相当肯定，卡耐基的老师会紧紧地抓住受训者的注意力，实实在在地教给人们一些东西。
穷爸爸特别在意学位和学术头衔。他非常热爱和享受从高中毕业，然后拿到学士学位，再获得硕士学位，直到取得博士学位的过程。学位和头衔，都是E和S象限里的人非常看重的东西。
富爸爸仅仅关心在B和I象限里取得成功。
沃伦·巴菲特：培训班的人
甚至沃伦·巴菲特都参加培训班。他曾经说：“我从不把我的大学学位证书挂在墙上，但是我很骄傲地把我从卡耐基公共演讲课取得的证书展示出来。当我在股民的会议上讲话的时候，我得学着控制手和脚不要抖动。”
沃伦·巴菲特是世界上最受欢迎的研讨会——伯克希尔·哈撒韦年度投资者大会的主持人。这个会议被称作“投资人的伍德斯托克n”。
真正的教师
三天的房地产培训班真是棒极了。指导教师是一个真正的房地产投资人。他非常富有，完全取得了财务自由，生活得很幸福。他就是我想成为的那个人。
课程很注意实际操作，没有常规的俗套。指导老师在讲课中引用的是房地产实例而不是教科书理论。他讲到了他的成功和失败。还有，像富爸爸一样，他强调了错误的重要性——错误是肩膀上宝贵的拍打，它提醒你：“醒醒吧，你什么都不懂。这里是你必须学习的东西。”
他讲到了拥有一个好的合作伙伴的重要性，以及与一个糟糕的合作人尤其是一个不诚实的人共事的惨痛教训。他讲到了信任、信用和谦逊，以及对你与之共事的每一个人抱以善意和尊重态度的价值。对他来说，认为自己比他人更聪明或更强是一种罪过，是对你的人类伙伴的犯罪。
到三天培训结束的时候，我领悟到做一个房地产投资人不是挣钱的事，而是要做一个房地产行业的企业家，向大众提供买得起、安全的住房。如果你在这上面做得很好，你才能挣到很多的钱。
如果你做得很好，银行将会向你提供更多的贷款；如果你做得很好，政府会在税收上给你打折。你会成为政府的合作伙伴，做政府想要你做的事。
一个真正的房地产投资人，不是一个追逐资本利得的炒房客。炒房的人是财产的交易者，是另一个层面的财产投资人。炒房者总是想要把房子变得更贵，房价更高，所以，炒房者会缴纳高额的税金。
汤姆税课
炒房者制造的是普通收入
炒房需要的只是投资者个人的努力。所以，炒房被按照普通收入纳税。炒房者得按照同S象限里的人一样的税率缴税。
大多数炒房客就像股票投资人。他们并不想要资产，只想要资产价格走高。一旦房价走高到符合其心理预期，他们通常会在一两天或者几个小时内卖掉资产。这就是他们的挣钱方式。这就是为什么资本利得尤其是炒股所得的税率要高于被动投资者，尤其是高于真正的房地产投资人——真正的房地产投资人的投资目的是现金流。
交易者相信投资行业的“大傻瓜理论”。一个交易者买进某物，然后等待着比他还傻的傻瓜——愿意出比前者更高价钱的人。传统上，一个交易者不会添加任何价值在资产上。一些房地产炒客会把财产加以修缮或改造，然后再出手。炒房产或股票都是为了普通收入。股票和房产的炒客要缴纳比真正的房地产投资人多得多的税金。
市场萧条
一旦有“大傻瓜”露面，炒客或者交易人就笑了。当“傻瓜”停止买进，市场就开始萎缩了。那就是2000年、2007年和2008年发生的情况：当傻瓜不再犯傻了，市场危机就发生了。
现金流的投资者等待着市场的萧条。“傻瓜”们跑掉了，躲起来了，真正的房产投资客却从冬眠中醒来，四处寻找砍价的机会。
幻象现金流
培训班指导老师的课程远远超越了“怎样找到并且不花自己的钱就买下一处房产”这样具体的指导。就像富爸爸一样，他讲到了幻象现金流——看不见的收入。他教导我们：“幻象现金流是富人的真正收入。幻象收入是穷人和中产阶级看不见的收入。”
换句话说，他谈到的幻象收入不是普通的、投资组合的或者被动的收入，而是你看不到的收入。幻象现金流是没受过财商教育的人看不到的。幻象现金流是看不见的收入，是债务和税务的衍生物。
问：债务和税务产生幻象现金流吗？
答：是的。这就是为什么真正的财商教育都是以债务和税务为中心的。永远记住：真正的财商教育是关于债务和税务以及幻象现金流——看不见的富人收入的。
这章剩下的内容，是关于你怎样才能看见这个看不见的房间里的鬼——幻象收入的。
请注意：我举的所有例子都是最为简单的，仅仅是为了教学的目的。对那些想要知道更多细节的人，我会列出几本书的单子。那些想要生活在I象限里的人，这七本书对你们非常重要。
债务是幻象现金流
当人们把钱用来作为存款或买房，他们是在使用税后的钱。比方说10万美元的房产需要20%的首付。这意味着买房人必须付出2万美元。如果投资人是40%的纳税等级，那么2万美元的首付实际花了投资人大约3.5万美元的普通收入或者说工资收入。其中大约1.5万美元进了政府的税库。
借款
问题是：如果投资人不是花自己的税后工资，而是借了2万美元，情况会怎么样呢？
答案是投资人省下了1.5万美元。这1.5万美元就是幻象收入！投资者得到的这笔钱是不曾通过劳动来的钱，是不曾缴过税的钱，也不是自己省下来的钱。
问：所以，通过使用这笔借款，投资者赢得了游戏的1.5万美元？就像是给竞赛中取胜的跑步冠军颁发的奖金？
答：说得对。当爸爸妈妈一点一滴地积攒着税后美元准备交首付的时候，那些懂得怎样化借款为钱的职业投资者早就跑在路上了。当爸爸妈妈攒够了首付的钱时，职业投资人早就跑在投资的另一条路上了。
问：他们跑在前面仅仅是因为他们使用的是借款，而业余的买家使用的是攒下来的税后存款？
答：你理解得对。想想这个例子，如果你不必去上班，不必纳税，会省下多少时间和金钱——难道省下的仅仅是2万美元的首付款吗？
问：你是说借2万美元就行了？
答：是的。这样想：对很多人来说2万美元都不是很大一笔钱。然而当你需要20万美元或者200万美元或者2000万美元作首付呢？
问：我付不起这样的首付。就是说，富人之所以更富，是因为他们懂得怎样去借大额的首付来买房产？
答：是啊。如果你是个生活在E象限内的上班族，希望通过努力工作和精打细算来致富，你是很难同那些I象限里的人一起玩致富游戏的。I象限里的人玩的是债务、税务和幻象收入。没有真正的财商教育，在E象限里的人是不可能看到I象限里的人玩的游戏的。
这就是为什么股票、债券和共同基金对那些在E和S象限里的人是最好的投资的原因。你不必为纸资产作首付。大多数人只是在玩现金。
问：那么对I象限内的人来说，债务是个关键？
答：是的，但还有税务和幻象收入。记住，借款是免税的。租金收入比工资收入更能省钱省时间。
问：要那么做的话得接受很多培训吧？
答：当然。不过那也正是财商教育的价值所在。我要再重复一遍唐纳德·特朗普的这句话：“你知道，我是债务之王。我爱债务。但是债务是狡猾的。它非常危险。”
问：所以富爸爸建议你在开始成为一个房地产投资人以前，先去学房地产课程，因为房地产与债务、税务和幻象收入密切相关？
答：不错。
问：为什么他不亲自教你？
答：他说他已经尽其所能教我了，应该是我去寻找更好教师的时候了。他自己就时常在不同的城市间飞来飞去，参加研讨会，拜内行的人为师。
富爸爸经常提醒我，天堂里一颗星后面有三个聪明的人追随着。尽管他们已经足够富庶、足够聪明，也绝不停止追寻新的、更聪明的教师。
老练的投资人
正如我们前面叙述过的——权当在复习——在财商教育中有六个基本的词语。
它们是财务报表中的六个词：
收入
支出
资产
负债
现金
流动
记住，银行的人不会要你的学习成绩报告，而是要你的财务报表。很悲哀的是，大多数人并没有。
接下来，让我们来复习三种类型的收入：普通的、投资组合的和被动的收入。
下面的纳税百分比是大致的，只是用于强调和说明：
普通收入 40%
投资组合收入 20%
被动收入 0%
在多数情况下，穷人和中产阶级拥有的是普通收入，是三种收入中纳税最高的。储蓄和401（K）收入也是按照普通收入纳税的。“邻家的百万富翁”工作是为了获得普通收入和投资组合收入。
老练的投资人工作是为了获得幻象收入。幻象收入需要很高水准的财商教育和素养，因为幻象收入是看不见的收入。
下面是幻象收入的例子：
借款是免税的钱
从借款产生的幻象收入是你省下的时间和金钱。物业租赁比工作更能获得它。因为工作收入是交了税的、省下的钱。
前面举过的例子解释了2万美元的首付为什么实际上值3.5万美元的普通收入。而省下的1.5万美元是幻象收入——金钱和时间都省了。
如果你懂得了怎样借款为钱，你也能快速致富。
增值是幻象收入
增值发生在房产价格升高时。例如，一个价值10万美元的房产增值到15万美元，其中的5万美元就是以增值形式出现的幻象收入。
问题是大多数人手里急需用钱，不得不把它以15万美元的价格卖掉，而交易本身又得缴纳资本所得税。
如果资本所得是5万美元：
5万美元× 20%=1万美元税金。
没什么损失的方式
我和金以及肯·迈克尔罗伊没有采取卖掉房产的方法，而是采用了不同的策略。我们通过借款的方法保住了5万美元的增值。我们以房屋做抵押，向银行贷了15万美元。房屋所有者一直采用这个方法，它被叫作“住房净值贷款”。
增值，幻象收入，产生于债务中，然后以免税的形式进入了我们的腰包。
大区别
大的区别是租房客支付了我们新贷的租赁房产的利息费用。而在住房净值贷款的情况下，本应由房屋所有者自己支付贷款的利息。
但更经常的是，许多房屋所有人把这种贷款拿去支付信用卡的债务和其他高利息借贷，如学生贷款。这样做可以减轻家庭总的利息月付，但在财务上并不是最合算的。
职业投资人会用这种货款作为租赁房产的首付。我们假设职业房地产投资人从现有的一处房产上取得5万美元，而他还需要购买两处用于租赁的房产。现在他的财务报表资产一栏中就有三处而不是一处房产。
问：但是新增两笔贷款后，投资人的债务不就增高了吗？
答：是的。但是如果投资人很优秀的话，新增的租赁房产就成了他的被动收入了。不仅他的贷款利息有了着落，还有被动收入进入他的口袋里。
问：投资者得到了更多的幻象收入吗？
答：下面就是更多的幻象收入的例子。
汤普税课
更多的房地产=更多的幻象收入
设想你有一处价值10万美元用于租赁的房产。这10万美元的房产没有债务，是你用税后收入购买的。设想另一种情况是：你借贷了20万美元买了三处房产，现在已经增值到30万美元。我们设想你的房产增值10%。如果你是一处房产，你的增值或者说幻象收入是1万美元（10万美元×10%）；然而，如果你拥有的是价值30万美元的三处房产，你的增值或者说幻象收入是3万美元（30万美元×10%）。这种情况下，你的债务为你带来了3倍的幻象收入。
这里是幻象收入的更多例子：
分期偿还是幻象收入
分期偿还会减少你的债务。你每次贷款买车或者用信用卡支付你的借款余额不是分期付款，就是一次性付款。
妈妈和爸爸们用他们的税后普通收入分期偿还他们的借贷，用的是自己的钱。这和房地产投资人用借款偿还是完全不一样的。他们的借贷款是由租房客来分期偿还的。对职业投资人来说，减少债务是幻象收入的另一种来源。
我喜欢房地产，是因为我的债务是由我的房客而不是我来分期偿付的。记住，好的债务是由别人替你偿还的资产。每个月底，我和金都变得更富有，因为这个时候我们的租客都在替我们还债。
贬值是幻象收入
贬值又被称为折旧。你将享受到税务部门给予的税收减少政策，因为从理论上讲，你的房产由于磨损而贬值了。
即使你的房产正在升值，税务人员仍然会因为折旧政策而给你的税额打折，好像你的房产正在贬值似的。
折旧是职业房地产投资人的一项主要幻象收入。
汤姆税课
戏法一样的折旧政策
在我的著作《免税的财富》第七章中，我非常详细地解释了戏法一样的折旧政策。这真正是一项幻象收入。想象一下你自己并没有纳税的房产却享受到了减税政策是什么感觉！即使你是借钱买的房产，你依然享受到了折旧的减税政策。许多国家都有这项减税政策，但是只针对那些产生了现金流的房产。个人的住所不享受折旧的减税。
为什么储蓄者是输家？
储蓄者是输家的原因是：
1.储蓄者要缴纳利息税——而他们的存款是来自于税后的普通收入。
2.因为银行政策制度（量化宽松政策和部分准备金银行制度都是可能的因素）的原因，当他们的存款购买力下降，他们就亏损了。
问：就是说，储蓄者存入的钱是税后的，但是存入后的价值还下降了？
答：是的。
问：房地产投资人之所以赢，是因为一方面他们的房产增值，一方面却还享受税收折扣？
答：是的。
接下来的例子是关于幻象收入是怎样让富人更富的。
麦当劳的钱是幻象现金流
雷·克罗克曾经说过：“麦当劳是一家真正的房地产公司。”
麦当劳是世界上最大的快餐连锁餐厅，却又是一家房地产公司的原因是：幻象收入。
让现金流象限讲故事。
让我们假设麦当劳快餐企业赚了100万美元的应纳税收入，再假设麦当劳房地产企业有100万美元的房产折旧。
100万美元的快餐企业应纳税收入被其房地产企业的100万美元折旧减税抵消了。这就意味着麦当劳快餐企业不需要缴一分钱的税。
应纳税收入
如果麦当劳没有房地产企业，它就要为它的100万美元应纳税收入缴纳45万美元的税金（100万美元×45%）。折旧减税把它应纳税收入的税额减至了零（100万美元的税后收入少于100万美元的减税）。所以，麦当劳100万美元的快餐收入分文未纳税，为他们省下了45万美元的税金。
问：那么麦当劳变得更富有，除了收入这项手段外其他还有什么呢？
答：是的。更多的例子是：
1.从房地产折旧中获得的100万美元是幻象收入。
2.他们的房地产增值是幻象收入。
3.麦当劳汉堡包企业的价值上升是幻象收入。
4.麦当劳汉堡包企业和房地产企业的分期偿还债务是又一项幻象收入。
5.许多美国企业在美国本土以外的国家挣钱，其境外收入逃离了美国税收，获得了更多的幻象收入。
6.类似的例子还在继续增加，究竟有多少种幻象收入，取决于企业的税务策略有多聪明，取决于企业里的“汤姆·惠尔赖特”有多聪明。
麦当劳里的雇员
与此同时，麦当劳里的雇员们正在辛勤工作，为了挣一份工资，存钱、还款，并投资于401（K）退休计划——为的都是要上税的普通收入。
然后他们很困惑，为什么富人越来越富？
问：你把麦当劳的做法应用于你的企业了？
答：我们确实那么做了。我们必须把麦当劳的经验转移到B象限中的富爸爸公司。
让现金流象限讲故事。
不同的一点是，我们把在海外取得的全部收入转回了美国，我们的总部所在地。我们相信这样做是正确的。
问：即使你们把海外富爸爸公司的全部收入转回了国内，你们还是能够做到零纳税，是吗？
答：是的。当我们在B象限内的富爸爸公司挣到了更多的钱，我们就为在I象限内的投资企业购买更多的房地产。
问：也就是说，你们是在B和I象限内变得更富。你们增加了收入，增加了债务，增加了幻象收入，却几乎不纳税？
答：你领会对了。
问：在E和S象限里的人能做同样的事吗？他们是否能够得到幻象收入？
答：能呀。但是他们必须成为I象限里的职业投资者。像“邻家的百万富翁”这样的人是没有资格的。他们只关注投资股票、债券、共同基金、交易所买卖基金和养老计划。被动投资者的投资挣不到幻象收入那样的收入水平。
问：哦。这就是为什么你谈起进入投资这行前，参加房地产培训班的原因？
答：是这样。投资于房地产行业比起投资于股票、债券、共同基金和交易所买卖基金，需要更多的财商教育素养。
懂得资产类别
纸资产是流体。如果你在投资于纸资产过程中犯了错误，输赢都是瞬间的事。房地产不是流体。当投资失利时你不能快速切割。
问：你可以推荐什么房地产课程吗？
答：有许多公司都开设了房地产课程。富爸爸公司也有。我们开设了许多网上课程。富爸爸教育公司在世界上许多国家的城市里开设了生动的研讨班。富爸爸顾问公司开展了一对一的指导业务，专门指导那些做好准备要转变自己象限的人。
尽管我相信，“富爸爸”能提供很好的课程教育和指导计划，但对你来说，重要的是要决定什么计划对你最适合。“富爸爸”无线电台每周都有播出的节目，会播出报名进入“富爸爸”学习的注意事项。每周的节目中，都会有我和金与思想新锐人士的对话。我们的对话范围广泛，但话题主要与企业家和职业投资顾问相关。
开始于书本
世界上最伟大的教师是书籍。而且书籍不贵，这个教师能带领你进入翔实的细节里。也许，这个教师最好的一点是，只要你有时间，它就能按照计划随时来到你面前。如果你不懂某些地方，这个老师很高兴指引你回头重读你没有弄懂的地方。
很多年前，我要求我的私人顾问们写书，解释他们所做的细节。富爸爸公司的所有顾问都是企业家、自我奋斗成功的人士和各自领域里的翘楚。
我们有为S和B象限里的人写的书，也有为I象限里的人写的书。
如果你想学习更多关于幻象收入和I象限的知识，我会推荐很多顾问写的书。
富爸爸公司的顾问肯·迈克尔罗伊写了三本书给那些对投资房地产感兴趣的I象限人士。我和金、肯一起挣了数百万美元，经常使用的是100%的借款，而且多数是免税的。如今，肯是房地产领域最聪明的人士之一，还是使用借款得到数百万美元房地产工程的专家。肯·迈克尔罗伊著的三部书是：
《房地产投资ABC》 （The ABCs of Real Estate Investing）
《房产管理ABC》 （The ABCs of Property Management）
《房地产投资高级指导》 （The Advanced Guide to Real Estate Investing）
你可能还喜欢加勒特·萨顿的书《房地产漏洞》（Loopholes of Real Estate）。加勒特·萨顿是一个律师和房地产投资人。
当然，做房地产并非适合每一个人。对那些喜欢纸资产的人来说，安迪·坦纳是我的顾问，他的书名是《股票现金流》（Stock Market Cash Flow）。这本书对“邻家的百万富翁”——那些把很多钱捆扎起来投进可怜的纸资产的人来说，是无价之宝。
安迪教的一门学科，每一个投资人都需要了解：当市场高涨时和市场萧条时怎样挣钱？正如安迪经常说的，“市场萧条让富人更富”。
尽管纸资产不产生房地产那样的债务、税务和幻象收入利益，但纸资产为I象限里的职业投资人产生许多其他的利益。
现在，我确信你同意我的会计师和税务战略家汤姆·惠尔赖特在怎样合法地少缴税、不缴税方面是一个天才。他为我和金省下了成千上万的税金。汤姆作为富爸爸公司顾问撰写的书，书名就叫作《免税的财富》。
如果你想成为I象限里的富人，你必须懂得怎样保护你的资产不被两类掠食者——诉讼和税收所掠食。
加勒特·萨顿是个律师，是我的资产保护法律顾问。如果不是他，我和金将会因为一个无聊的诉讼，失去我们所有的财产。他是个资产保护的天才，保护你的财产不被他人和政府掠去。
因为这些因素，你必须像B象限里的那些公司一样，保护好自己的资产。加勒特所著关于资产保护的书有：
《如何创办自己的公司》 （Start Your Own Corporation）
《如何经营自己的公司》 （Run Your Own Corporation）
《怎样利用有限责任公司和有限合伙企业》 （How to Use LLCs and LPs.）
法的精神
正如多年前我三天房地产课程的指导老师所说：“住宅房地产投资人的目的是提供安全可靠和大众买得起的房屋产品。”如果你这么做，世界上多数国家的政府都会和你合作，向你提供税收折扣和幻象收入的机会，而这些是E和S象限里的人享受不到的。
汤姆税课
政府想让你致富
政府乐于和投资人以及企业主合作。政府与麦当劳合作，给了后者45万美元的房地产税务折扣。这就像政府在房地产投资了45万美元一样。如果你从事的是房产建筑行业，政府会给你税收折扣的，你犯不着去冒那些风险。通过给你的税收折扣，政府摊薄了你其他收入的风险。
遵守法规是非常重要的，例如房地产法、财务法、税法和公司法。遵照法的精神以及法律条文行事，是B和I象限里的人必须做到的。
汤姆税课
守法
现在你应该很清楚了：比起普通人来，富人有不同的规则。对于守法，他们有更严格的需要。如果E和S象限里的人在税务申报上有一点造假，他们会受到轻微处罚。如果B和I象限里的人忽视了法律里的任何部分，他们将被送到监狱去。所以，如果你想成为B和I象限里的人，你必须小心谨慎地遵守法律条款和法的精神。
问：房地产投资只是大投资人玩的吗？
答：不。我给你讲讲小投资者的例子。我还是尽可能让我的例子简单些。
玛丽是个40岁的雇员，年工资收入10万美元，每年要缴纳3万美元（30%纳税等级）所得税。空闲时间里，她是I象限里的职业房地产投资人。
几年后，她拥有了10处用于租赁的房产，价值100万美元。她的房产没有为她带来收入。但她的租赁房产每年的折旧减税是10万美元。
她的所得税= 3万美元
租赁房产折旧减税= 10万美元
纳税= 0（10万美元的税后收入低于10万美元折旧减税）
问：那么，虽然她没有从租赁房产中挣到钱，但她省下了来自她工资即普通收入的3万美元税金。因为她不必缴纳3万美元的税金了，那这3万美元就是她的幻象收入？
答：是的，这3万美元就不必离开她的工资账户了。
问：但她还会从增值和分期偿付中得到幻象收入？
答：正确。
问：这样当她退休时她的房产借贷款也会还清了？
答：是的。她就用不着继续供房或不得不卖掉自己的房产了。
问：她还能继续得到租金收入来养老？
答：是的。如果她还在意她的房客和房产的话。
问：她会挣到更多的钱并且缴相对少的税金？
答：是的。在I象限精神里，如果你在意你的房客和房产，政府将在意你。
最重要的一课
当初，在为期三天的房地产培训班结束的时候，我们的指导老师跟我们说：“从你们离开教室的这一刻起，你们的教育就开始了。”
当我们等着他布置家庭作业的时候，他把我们按三五个人的规模编成了若干小组。
“你们的作业是在90天内，考察100处房产，学习怎样找到一处最好的投资。你们要把所学的东西应用于实践。你们可能会犯错误，但是你们的真正教育就是从错误中开始的。”他继续说，“你们的教育开始于敲响房地产代理人的门，开始于进入一户户房屋，开始于浏览报纸上的分类广告以寻找机会，开始于驾着车在周围转悠寻找那些要卖的房产。当你发现一处可能交易的房产，一定要亲自去检查，分析得失，然后就这处房产的优缺点写一页纸的报告，包括增值的可能性、预估债务和纳税，以及幻象现金流。你们得有100个这样的报告，找真正的房产，90天内哦！”他这样要求大家。
“我们为什么得这么做呀？”有一个同学质疑。
“因为一个真正的投资人就是这么做的。”指导老师微笑着对我们说：“这个100∶1的比率证明了一个真正的投资人怎样找到一个好的投资。”
我记得开始时我的小组里有五个人，大家都同意要完成作业。但你可以想象，完成这个作业的时间期限并不长，而大家都很忙，要带孩子去踢足球，要工作到很晚下班，或者有来自于妻子或丈夫的“麻烦事”。
到90天期限的时候，我们小组里只剩下了两个人。我们夜以继日地对我们的项目进行分析、评估。直到如今，尽管已经做了40多年的房地产投资人，我还认为那是我经历过的最好的财商教育。
我买下的第一处房产是一个带卫生间的一居室公寓房，位于毛伊岛美丽海滩的一条街上。那时房地产市场处于萧条状态，买家寥寥无几。这处房产是丧失了抵押品赎回权的，对投资人来说太完美了。这套公寓房的售价是1.8万美元，我需要支付的首付是10%。我掏出信用卡，刷了1,800美元，用百分之百的债款买下了它。从积极现金流中，我每月只挣到了25美元，但这是无限的回报，因为我用的是百分之百的借款，没有花自己一分钱。
没过多久时间，有人要买我这处房产。买家给出了4.2万美元的价格，是我买价的两倍多。尽管我并没有卖掉它的计划，但还是扛不住回报率的诱惑，于是卖掉了公寓房，把钱投入一个被称为1031延迟纳税交易的项目上去了。
问：什么叫延迟纳税交易？
答：意思是我不必为交易缴资本所得税。只要遵循1031交易规则，我从公寓房交易中获得的2.4万美元的资本利得全免税。
问：免费的资本利得是更多的幻象收入？
答：是的。只要我遵守1031规则，即需要我投资于更多的房地产。我不可能花2.4万美元只买到一处房产，所以，不久后我买下了三处房产，用这2.4万美元做了这些房产的首付。
汤姆税课
1031（类似的）交易
在美国，政府愿意放弃房地产交易收入的税收，只要这笔收入立即用来购买其他的房地产。售房者的所得转入了新的房产，只有当他在世时把这笔钱从房地产中撤出后，它才最终被征税。然而，只要他持有房产直到去世，这笔所得就将永远免于征税。
我的房地产投资开始于使用信用卡的借款，并一直将使用借款持续下去，遵循的是幻象金钱的规则。
问：当初1.8万美元的房产现在价值多少？
答：几年前我了解了一下，同样大小的公寓楼房产卖到30万美元到42.5万美元。我确信现今的价格还要高些。
问：你后悔卖掉它吗？
答：既后悔也不后悔。由于三天的房地产课程，我才能够将我的2.4万美元变成千百万美元。如今，我和金拥有超过5,000处用于租赁的房产，三家酒店，五处高尔夫球场，全部都来自于借款、税务和幻象收入。所以，当我希望现在还持有那处房产时，我的财务境况已经大不相同了，从零开始，把零变成了成千上万。
金钱的流动
把零变成成千上万的美元被称为“金钱的流动”。我得飞快地把钱流动起来，获得更多的资产，然后在不卖掉资产的情况下把钱从这些资产中抽出，去买更多更多的资产。
富人变得更富的另一个原因在于穷人和中产阶级让他们的钱趴在银行账户上，或者投资于长期的养老金计划。而I象限里的投资人让他们的钱飞快地流动，绝不会让它趴在那里静养。
汤姆税课
趴在账上对比流动
趴在长期投资项目上获得的收入要被课以资本所得税。当一个I象限里的投资者让他们的钱通过借款和投资流动起来，这一过程他们不缴任何税，因为它是借款。但是它实际上能从资产折旧中产生额外的幻象收入。
问：那么一般人看不到钱的流动？
答：是这样的。所有普通人只知道让他们的钱趴在那里，而I象限里的人却在借钱，然后以高速运转它。
问：所以有那么多的人对你说，“你在这里做不了这个”？
答：对。我一直听到这样的声音。因为他们中的大多数都是生活在E和S象限里的人。当这些人挑战我们所做的，我只能望着窗外，看到那些满大楼里的人正在像我们这么做——就在那里！
如果你弄不明白这一章里的任何部分，请找一个伙伴一起学习，或者请教一个会计师，与他讨论。这是非常重要的一章。如果你掌握了这一章，你将会看到大多数人根本看不到的东西，即使这东西就在那些人的眼皮子底下。