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不要让短期的表象蒙蔽了你的眼,凌乱了你的心
2016年10月3日
2015年下半年开启的新一轮房价上涨,让不少人又开始骚动不安。从2010年开始看淡房产投资以来,我们的观点就不曾动摇过:房产作为一个投资品,已不再具有安全边际;中长期不会有理想的投资回报(我们不是在预测房价中短期的涨跌,也不认为其他人有这个能力;我们只是在分析收益与风险是否匹配)。
我们的逻辑简单而清晰:租金比房价更能反映房产的真实需求;就像公司盈利是支撑股票价格的基本因子一样,中长期来看,房价需要租金的支撑,而不是所谓的预期;相对于国债、AAA级企业债3%~4%的无风险收益率,年租金收益率高于6%~7%,房产投资才具有吸引力;任何资产价格,涨多了、涨久了会跌,跌多了、跌久了会涨,中国房价涨了多少年、涨了多少倍呢?
想想你住的房屋现在可以卖多少钱,一年可以租多少钱吧?在我们眼里,现在的房价(租金收益率约为3%)与2007年6000点的股市差不多一般高。一如我们2015年5月提示当时创业板的风险一样,请记住:要坐在出口处(2015年5月20日“……创业板无疑是当下最强势的板块,已持有的可继续享受泡沫,但要记得坐在离出口近一点的地方。毕竟,理性看待的话,它目前已具备在未来下跌50%的空间了”。当日创业板指数报收3406点,2015年6月5日登顶4037点,2015年9月2日跌至1779点)。
“狼来了”的故事,大家已不陌生。千万不要想当然地以为,房市可以不一样,或者这次会不一样。
至于房屋作为消费品,我们一贯的观点是,只要你有需要,又有购买能力,在房价未来是涨是跌的问题上,无须过于纠结。