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逃离楼市
2017年2月9日
我国最近两三年6%～7%的经济增长、2%～3%的通胀水平，看上去一派“祥和”，但实体经济的艰难远不是这两个数字所能刻画的，原因在于CPI不太能反映房价和与房价相关的服务品价格的上涨。
楼市的泡沫到底有多大呢？我们从“价”与“量”两个维度来观察。
租金回报率是判断房产投资价值高低的核心指标，因为任何资产的价格最终将由其本身所能提供的收益决定。根据禧泰全国房地产数据中心公布的2013年10月全国城市房产静态投资回收期排行榜，参与排行的100个城市平均租售比为1∶387，换算成年租金回报率是3.1%。房产投资，因其风险大于债券投资，其合理回报应当高于债券收益率；因其流动性好于实业投资，其合理回报应当低于实业回报。房产投资的合理租金回报应为6%～7%，对应合理租售比约1∶200（16年回本）。
2005年年底，全国城镇住宅建筑面积107.69亿平方米，全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米（建设部2005年城镇房屋概况统计公报）。2006年-2016年11年商品住宅销售面积107.32亿平方米（含别墅、高档公寓4.30亿平方米）。“十一五”期间（2006年-2010年）我国保障房建设1500万套；“十二五”期间（2011年-2015年）政府保障房建设完成约4000万套。2006年-2016年11年新增城镇人口23086万人。这些数据是什么概念呢？过去11年（2006年-2016年）中国新建的商品住宅量差不多是之前50年的城镇住宅建设规模；过去10年（2006年-2015年）的保障房建设规模相当于把之前的存量住宅更新了40%；过去11年的城镇新增住宅应该有30%的空置（假设旧房更新通过安置房、保障房解决，城镇新增人口的住房需求由新建商品住宅来满足，其需求按2012年城镇居民人均住房建筑面积33平方米计）。我们实在想象不出，有什么力量能改变目前实质性的整体供过于求的关系，以维持目前的销售与开发规模。
当前房产“量”“价”两虚，再结合目前城镇失衡的“4-2-1”家庭人口结构，我们认为，房地产大势已去，没有任何力量可以改变这种趋势。更重要的是，高房价已是中国经济不能承受之重。
房市不调，金融泡沫难抑
房产是金融信用投放最重要的抵押品，每隔一段时间就会面临资产价值的重估。比如，前些年价值100万元的房产抵押7折放贷出去，现在涨到200万元，银行就会把资产增值考虑进去，多投放一倍的贷款，这就是金融信用的扩张。金融领域的泡沫有多大呢？只要央行略微紧缩一下流动性，市场就会“血溅三尺”。中国货币供应量M2高居全球之最，但时不时还会出现“钱荒”。2013年出现过，当年6月隔夜头寸拆借利率一度飙升至13.44%；2016年再度上演，当年12月货币基金遭银行巨额赎回，国债期货一度跌停。加上2015年的股灾，包括货币市场、债券市场、股票市场的整个金融市场的脆弱可见一斑。原因何在？资源在金融领域与实体领域发生错配，金融资本大量挤压产业资本，金融领域聚集的资金多到资产闹“荒”的程度，期限利差、信用利差被抹平，流动性溢价、风险溢价大幅收窄，市场很难找着与风险收益匹配的资产。
房价不控，外部汇率难稳
这些年房地产价格的过度上涨，带动内部汇率（非贸易品与贸易品的相对价格）大幅上升。内部实际汇率升值，增加制造业成本，降低全球竞争力，妨碍产业升级；又反过来增加人民币对外贬值压力，导致进口商品价格上升，引发输入型通胀。要稳住外部汇率（人民币兑美元汇率或有效汇率）愈发严重的贬值预期，首先应关注并解决已经离谱的内部汇率。我们在2016年1月29日《中国爆发系统性金融危机的可能性有多大》和2016年3月11日《再谈资产价格与汇率》两度提到“至于房地产泡沫，当前大家担心的人民币贬值，倒是化解之策”，可惜政府没能约束住房市，让本已偏高的房价又涨了一大波，人民币贬值的效果功亏一篑，并形成了新的人民币贬值压力。
楼市不拐，经济结构难调
大量的资源要素被吸收到生产率较低的不可贸易部门去制造泡沫，可贸易部门获得资源要素的成本越来越高，资产泡沫、金融泡沫对可贸易部门、制造业形成越来越大的挤压，造成产业资本回报偏低，企业创新能力不足，新的经济增长动能羸弱。2016年这一波房价大涨，把房子从开发商转移到了老百姓手里，我们预判，这一去库存的办法如2014年的民间放贷、2015年的股灾一样，会将中产阶层又埋葬一批，当然，更可能是温水煮青蛙的方式。中产阶层一批接一批被灭，从投资到消费的经济转型靠什么去支撑？
在股市一片红火的2015年5月30日，我们在《别辜负了这场来之不易的牛市》里强烈提示，“在泡沫与机会并存的当下，我们给那些巨额财富拥有者的建议是，利用泡沫完成资产的重新配置，别辜负了这场来之不易的牛市，以免重蹈施正荣的覆辙”。今天，我们又要强烈提示房地产开发商和房产的投资者，应抓住这次难得的楼市回光返照之机，将资产从房产配置到优质股票、优质股权上来。
后记
无论我们谈股市还是房市，谈论的都是“大势”，而不是简单地预测涨与跌。我们没有这个能力，也不相信其他人有这个能力。那些预测涨跌的，说对了，不代表你有水平；说错了，不代表你没水平。我们基本认为，那些天天谈论股价涨跌的，就是在装神弄鬼，不是欺人就是自欺。既然我们没有能力预测短期涨跌，又靠什么赚钱呢？靠判断与策略。虽然我们没有预测短期涨跌的能力，但我们具有判断目前股价、房价是高是低的能力，再辅以应对策略，便可赚钱。“预测”很难，“判断”相对容易。因为预测面向的是未来，判断面对的是现在。