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总结与启示
住房经济学同住房政治学区别很大。在住房政治学中，事情可以放到一系列想要实现的目标中来考量，如“负担得起的住房”或“开放空间”。而住房经济学能让我们意识到实现这些目标所需付出的成本。无论我们是否意识到它们的存在，是否评估它们的规模，这些成本都难以避免。例如，一项关于加利福尼亚的研究发现：“规划法案为该州的房地产开发节约了3.4%的资金，但却为购房者带来了每年 1 360～1 700亿美元的成本。”问题不只在于是否应该以如此高的代价去保护那么小一部分土地，更基本的是该如何判断这些政治目标，是看它们表面上的吸引力，还是看为实现这些目标必须做出多大牺牲？
政治学可以提供具有吸引力的解决方案，而经济学则能摆出这些方案背后的得失权衡。例如，如果希望通过法案来限制某个社区中公寓楼的高度，政治学只会讨论我们是更喜欢高楼还是高度适中的建筑。而经济学会问，如果你希望将建筑保持在某个具体高度以下，你需要做出怎样的妥协。
在那些土地成本相当于或超过公寓楼建设成本的地方，允许修建10层公寓楼和只允许修建不超过5层楼的公寓楼之间的差别在于，较矮的建筑房租会更高，因为后者每套公寓的土地成本相当于前者的两倍。金钱成本还不是唯一的成本。现在，要安置同等数量的人口需要两倍的建筑物，既然建筑物不能向上扩展，社区就必须向外延伸，这就意味着更长的通勤距离和更多的高速公路死亡事故。所以，问题就不仅仅是你是否喜欢较低的建筑，而是你有多偏好这种较低的建筑，以及为了在社区施行建筑高度限令，你愿意做出怎样的牺牲。你能接受房租翻一倍和高速公路死亡事故增加三倍吗？如果是房租变为原来的三倍，而高速公路死亡事故增加十倍呢？
经济学并不能回答这些问题，它只能让你意识到有必要提出这些问题。经济学被称为“沉闷的科学”，因为经济学总需要应付不可避免的约束和令人头疼的得失权衡。而政治宣传和媒体报道总是用各种华美的辞藻去包装一些政策，让这些政策看起来令人欢欣鼓舞，让人对其抱有无限的幻想。而且，经济学会一直追踪那些随着时间的推移不断显现的诸多后果，它所关注的，不只是被寄予厚望的政策执行后的第一阶段。没有一个问题其后果持续的时间会比住房问题还要长久。世界上的很多国家，只要开始执行租金管制法令，就肯定会出现公寓建筑的老化，住房供给下降，这种情况会延续数十年，甚至影响几代人。
时光的流逝使公众无法意识到政治决策的真正后果。现在的纽约人中，只有很少一部分还能记起租金管制法引入（第二次世界大战期间）前的住房情况。能够记起加利福尼亚的房价水平还和美国其他地区差不多时的老人也越来越少，而如今在这里买房或租房，需要支付的金额是其他地区的好几倍。过去特定的政治决策的这样或那样后果，对新一代来说只是“生活的显示”，就如同天气或其他人力无法控制的环境一样。
大量需要每天忍受长途通勤，在拥堵的高速公路上无可奈何的加利福尼亚司机是不可能发现他们每天的挫败感与那些听起来很有吸引力的政策——“开放空间”和“农田保护”——紧密相关。而指出这种关联性的经济学家也不会像那些政客那样受人欢迎。而后者已经为拯救这些司机准备好了解决方案，他们使用的仍旧是造成了上述后果的第一阶段思维。
① 2007年的一则新闻报道揭露：“早先被加利福尼亚半月湾市批准的房地产开发提案在1999年被上呈至加利福尼亚海岸委员会，委员会目前仍在对该议案进行生物影响研究，考察在哪里（或是否应该）建设房地产比较合适。”茱莉亚·斯科特（Julia Scott），“有信心去购买富有争议的房产”（Trust to Purchase Contested Property），《圣马特奥郡时报》（San Mateo County Times），2007年8月17日，新闻版第1版。该项目拖了8年还没开工，这还不是开发审批时间的最长纪录。
② 保留赛马场的一个原因是“我们相信这个赛场是圣马特奥的文化和经济中不可替代的组成部分”，德纳·耶茨（Dana Yates），（圣马特奥）《每日新闻》（The Daily Journal），2007年9月5日第1版。
③ 该数据来自第一个从实证角度研究旧金山市租金管制情况的报告。1979年租金管制开始之后，这些法律连续执行了超过20年，尽管从政治角度看，这些政策获得了极大的支持，却鲜有针对其实际经济和社会影响的深入研究。
④ 另外一种负面影响就是促使人们找新贷款来偿还已有贷款，因此利率水平会被推高。这种重新贷款的情况在2000年到2004年期间猛增，但随着利率水平从极不寻常的历史低位逐步升高，重新贷款规模也大幅减少。可参考 Matthew Miller，“A Visual Essay: Post-Recessionary Employment Growth Related to the Housing Market”，Monthly Labor Review，2006年10月，第24页。
⑤ 将房产变成个人资产的另一个好处在于，随着房价上涨，可以再次抵押房产获得贷款，这样就可以将资产升值变现并马上用于消费。例如，如果60万美元买入的房屋升值为80万美元，购房者就可以将房屋作为抵押物，再次获得20万美元的贷款，然后用一半去偿还最开始的抵押贷款，将住房抵押贷款总额降至50万美元，以降低每月的按揭还款额，而且还可以留下10万美元用于其他消费。1999年1月到2006年，美国的房屋所有者总计从房屋资产中提取了26万亿美元。Damon Darlin，“Mortgage Lesson No. 1: Home is Not a Piggy Bank”，New York Times，2006年11月4日，C1和 C6版。
⑥ 低利率从长期来看可以降低为修建公寓借入资金的债务成本，因此能够增加房源供给并使租金水平下降。但是修建公寓楼需要的时间通常都比盖一座独栋住房要长得多，因此在其他条件不变的情况想，公寓房供给水平的提高和租金降低具有一定的滞后性。但是其他条件不可能一直保持不变，因为随着人们拥有了属于自己的住房，并从公寓中搬出，开发商兴建公寓的动力也会相应地减弱。