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第4章：住房经济学
2800万美国家庭将收入的30%用于解决住房问题的情况可以参见2002年6月9日《华盛顿邮报》B7版的文章“暂时搁置住房问题”（Housing on the Back Burner）。文中提到的高档社区房价与普通社区房价之间的差距还在不断扩大的情况引自美国国家经济研究局12355号工作论文“超级城市”（Superstar Cities），文章作者是约瑟夫·乔克（Joseph Gyourko）、克里斯托弗·迈尔（Christopher Mayer）和托德·夏尼（Todd Sinai）。兰德尔·奥图（Randal O’Toole）在一篇题为“你知道去洛杉矶的路吗？：圣何塞展示了如何在压力重重的30年内使城区变成了洛杉矶”（Do You Know the Way to L.A.?: San Jose Shows How to Turn an Urban Area into Los Angeles in Three Stressful Decades）的研究论文中介绍了得克萨斯的休斯敦和加利福尼亚的圣何塞两地之间的房屋售价存在巨大差异，这篇文章刊登于2007年10月17日的《政策分析》第602期，相关内容参见第8页。帕罗奥图的房价在20世纪70年代翻了四倍，但同时随着城市人口减少，适龄学生数量也不断减少并导致当地几所学校关闭，相关信息可以参见由托马斯·M. 哈格勒（Thomas M. Hagler）主编的报告集《旧金山半岛的土地使用和住房状况》（Land Use and Housing on the San Francisco Peninsula）第10、85、89和90页，这是一项由斯坦福环境法协会（Stanford Environmental Law Society）进行的研究。威廉·A. 费舍尔（William A. Fischel）在《管制性征收：法律、经济学和政治分析》（Regulatory Takings: Law, Economics, and Politics）一书第238页介绍了加利福尼亚在房价大幅上涨的时期，收入增长率却低于全国平均水平的情况。2005年旧金山湾区一套中等价位的房屋价格差不多是全国房价平均水平的三倍多，相关情况可参见2005年10月16日《旧金山纪事报》头版文章“量入为出：中产阶级的挣扎”（Making Ends Meet: Struggling in Middle Class），主要内容在 A11版。加利福尼亚圣马特奥郡住房平均售价在2007年超过了100万美元的情况可以参见2007年8月16日《圣马特奥郡时报》的头版文章“平均房价已经超过100万美元”（Median Home Cost over $1M）。2007年6月4日《今日美国》（USA Today）头版文章“没有这么简陋的住所”（Not-so-humble Abodes）和美联社（Associated Press）2007年5月23日的资讯报道“对大房子的需求保持增长”（Appetite for Big Houses Keeps Growing）介绍了犹他、马里兰、弗吉尼亚、科罗拉多和明尼苏达是美国卧室多于四间的房屋在所有房屋中占比最高的几个州。1969年到2005年圣何塞的房价收入比不断提高的情况引自前面提到过的兰德尔·奥图的论文“你知道去洛杉矶的路吗？圣何塞展示了如何在压力重重的30年内使城区变成了洛杉矶”第8页，这篇文章刊登于2007年的10月17日的《政策分析》第602期。2005年8月18日的《旧金山纪事报》A1版的文章“他们怎么买得起呢？”（How Do They Afford It?）中有一张图展示出加利福尼亚的住房拥有率比美国其他地区低的情况。关于分区限制对房屋成本的影响可以参考爱德华·L. 格莱泽（Edward L. Glaeser）和约瑟夫·乔克合著的研究论文“分区规划对住房负担能力的影响”（The Impact of Zoning on Housing Affordability）第4页，第15—16页和第21页，这是美国国家经济研究局2002年3月公布的第8835号工作论文。2003年7月1日《旧金山纪事报》A13版和 A17版的报道“与时间赛跑：抗议团体希望能够保护湾区草场”（Racing Against Time; Group Wants to Preserve Bay Meadows）介绍了一位女性致力于阻止拆除圣马特奥的赛马场，不希望开发这块湾区草场的新闻，但这位女性甚至从来没有踏入过这个赛马场半步。2007年9月5日《圣马特奥郡时报》第1和第15版的文章“沿海地区的农田仍将维持现状”（Coastside Farmland Will Remain That Way）介绍了旧金山的湾区沿海地带有17 000亩空地被买下，就是为了让该地块能继续保持为农业用地的情况。楠塔基特是美国第一个平均房价超过100万美元的大型社区，该地对土地使用的限制可以参见罗伯特布·吕格曼（Robert Bruegmann）的书籍《蔓延》（Sprawl）第192页。2001年7月24日的《华盛顿邮报》介绍了弗吉尼亚劳登郡对土地使用的限制情况，具体内容可以参见报纸 B1和 B4版的文章“劳登采取严格政策控制开发”（Loudoun Adopts Strict Controls on Development）。兰德尔·奥图的《完美计划》（The Best-Laid Plans）第134页比较了美国发展速度很快，但没有对土地使用进行限制的地区，房价依然可为大部分人负担得起的情况，与一些发展和人口增速很慢，但对土地使用严格监管的地区，房价涨到让大部分人负担不起的情况。2005年10月的《法学和经济学学刊》（Journal of Law and Economics）上刊登了一篇由爱德华·L. 格莱泽等合著的文章“为何曼哈顿这么贵？：监管与房价高涨”（Why is Manhattan So Expensive?: Regulation and the Rise in Housing Prices），文中332页介绍了从1980年到2000年，拉斯维加斯的人口差不多增至原来的3倍，但实际房价平均水平并没有发生什么变化的情况。兰德尔·奥图《完美计划》第125页讨论了近年来一些环保组织不断抗议在拉斯维加斯开发土地，导致当地房价不断提高的情况。文中引用的官员声称包容性住房政策很成功的表态来自2007年8月15日《圣马特奥郡时报》本地新闻版第3页的新闻报道“保障性住房配额发挥了作用”。2007年8月1日《帕罗奥图周报》第7页的文章“警察总部面临橡树的设计选择”（Police Headquarters Faces Design Choice About Oak Tree）中提到在帕罗奥图工作的警察中只有7%真正住在帕罗奥图地区。1901年和2002—2003年，美国人的住房支出在收入中占比的数据来自美国劳工部的991号报告“100年间的美国消费者支出情况：全国、纽约市和波士顿的数据”（100 Years of U.S. Consumer Spending: Data for the Nation, New York City, and Boston）。纽约人在2003年将更高比例的收入用于住房支出的情况来自2006年5月20日《纽约时报》头版的报道“一个世纪之后，纽约市的房间和住宿条件依然不尽如人意”（After Century, Room and Board in City Still Sting）。纽约市居民的实际收入一个世纪翻了4倍的情况也来自该报道的同一页。帕罗奥图有1/4的警察居住在旧金山湾区的另一端的情况同样引自2007年8月1日《帕罗奥图周报》第7页的文章“警察总部面临橡树的设计选择”。以护士的收入水平在不同城市购买一套两居室公寓的情况引自2002年12月7日《经济学人》杂志的文章“负担安家居所的花费太高了”（The Roof That Costs Too Much）。2002年到2005年，在纽约市刚开始工作的消防员负担得起的公寓数量大量减少的情况来自2006年7月23日《纽约时报》第4版第1页的文章“城市给中产阶级关上了门，不管是更加富裕还是更加贫穷”（Cities Shed Middle Class, and Are Richer and Poorer for It）。1990年和2000年的加利福尼亚人口普查数据显示该州各地黑人人口数量明显减少，这些数据来自美国人口普查局的以下出版物：“1990年人口普查数据：加利福尼亚总人口特征”（1990 Census of Population: General Population Characteristics California），1990 CP—1—6，第1部分第29、31、76、82、100、250和620页；“2000年一般人口特征概况”（Profiles of General Demographic Characteristics 2000，加利福尼亚人口和住房普查局2000年发布），表 DP-1，第22,、42、619、689和903页（该报告可以从美国人口普查局的官方网站上获得，地址为 http://www.census.gov/prod/cen2000/dp1/2kh06.pdf）。
关于阿拉梅达郡苏诺尔滤水工厂的一名工人每天需要在通勤上花费70分钟的引文源自2003年2月16日《旧金山纪事报》G1版的文章“向东行”（Eastward ho）。近年来在远离湾区的边远郡县和旧金山湾区之间往返上下班的人口数量增加的情况可以参见2003年3月6日《旧金山纪事报》A15版的文章“普查数据表明人们的通勤距离长”（Census Sees Long Ride to Work）。关于住在康特拉科斯塔郡的人们每天早上需要早起前往旧金山湾区上班的情况可以参见2005年9月15日《圣马特奥郡时报》本地新闻版第10页的文章“湾区的交通问题在全国排在第二位”（Bay Area Traffic Problem Second-Worst in Nation）。文章所引用的加州房地产经纪人说当地人必须“开车上下班，直到你能够”买得起房的话摘自2006年5月1日《新闻周刊》（Newsweek）杂志第54页的文章内容，该文章的标题为“漫长且令人煎熬的公路”（The Long and Grinding Road），从第53页开始。旧金山2005年的房价平均水平约为79万美元的情况摘自2005年9月15日《旧金山纪事报》C1版的文章“仍然火热，但是速度趋缓一点”（Still Red Hot, But Slowing）。2003年2月16日《旧金山纪事报》在文章“向东行”刊登于 G8版部分介绍了湾区居民可以用不到30万美元的价格在加州靠内陆的地区购买一套2 000平方英尺的住房的情况。1997年到2002年加州默塞德郡房价暴涨的情况可以参见2003年2月16日《旧金山纪事报》G7版的文章《湾区的工资水平对本地人来说并不够》（Bay Area Paychecks Price Out the Locals）。旧金山城区黑人数量减少和距离旧金山较远地区的黑人数量随之增多的情况可以参见2007年4月9日《旧金山纪事报》A1和 A6版的报道“旧金山阻止非裔居民大批离去”（S.F. Moves to Stem African American Exodus）。关于湾区在1990到2006年期间黑人人口变化的其他介绍可以参见2008年1月14日《旧金山纪事报》A1和 A11版的报道“湾区黑人居民纷纷离开”（Bayview’s Black Exodus）。2003年2月16日《旧金山纪事报》在文章“向东行”刊登于 G8版的部分预计未来加利福尼亚中部峡谷地带的白人数量会减少。关于租金管制的影响和价格管制的一般性影响可以参见拙作《经济学的思维方式》第3版中的专门讨论。《旧金山房产数据手册》（San Francisco Housing DataBook）第21页的内容揭示出旧金山几乎一半的租金管制公寓里都只居住一位租户的情况，这是旧金山市在2001年委托相关机构和研究人员进行的研究，相关结果由为湾区经济提供咨询的顾问在2002年对外发布，该数据报告的第56页还介绍了旧金山租金管制房源的房龄信息。在第二次世界大战之后，政府对房屋租金实施管制导致墨尔本多年未修建新房的情况可参见罗伯特·阿尔本（Robert Albon）的《租金管制：成本和后果》（Rent Control: Costs and Consequences）第125页。当美国的马萨诸塞州禁止继续对房屋实施租金管制之后，有些地区25年内首次开始兴建住宅，这些情况可以参考威廉·塔克（William Tucker）在1997年5月21日《政策分析》第274期上发表的论文“租金管制如何让负担得起的住房减少”（How Rent Control Drives Out Affordable Housing），具体信息见论文第4页；书中提到进行租金管制的城市一般租金水平都高于那些没有实施管制的城市的结论也是源自该研究（参见论文第1页和第6页）。书中关于欧洲修建豪华住宅的引用摘自乔尔·F. 布伦纳（Joel F. Brenner）和赫伯特·M. 富兰克林（Herbert M. Franklin）合著的《北美和四个欧洲国家的租金管制情况》（Rent Control in North America and Four European Countries）第69页。在纽约，空置公寓的租金为每月2 000美元或以上就不用受租金管制条例影响的情况可以参考2006年夏季刊的《城市学刊》（City Journal）上的文章“纽约住房市场是否存在危机？”（Is There a New York Housing Crisis?）第62页。威廉·塔克在的《分区规划、租金管制和可以负担得起的住房》（Zoning, Rent Control and Affordable Housing）第21页介绍了加拿大城市实施租金管制之后多伦多很多原用于出租的房源不愿继续出租的情况。1975年1月24日伦敦《泰晤士报》（The Times of London）第11页的文章“配有家具的房源关上了大门”（The Doors Have Closed on Furnished Accommodation）介绍了当伦敦推行租金管制措施之后，出租广告随之减少的情况。克里斯托弗·詹克斯（Christopher Jencks）的《无家可归的人》（The Homeless）一书第99页介绍了纽约市有几千栋建筑被废弃的情况。小理查德·W. 怀特（Richard W.White, Jr）的《粗鲁的觉醒》（Rude Awakenings）指出这些废弃建筑的房源数量足以容纳所有无家可归只能露宿在纽约市街头的人。前面提到过的“旧金山房产数据手册”第24页指出了居住在旧金山租金管制公寓中的住户中有超过1/4的家庭收入在10万美元以上的事实。1973年到2005年期间，传统的30年期住房抵押贷款的利率波动情况可参见2006年10月的《劳动评论月刊》（Monthly Labor Review）的文章“最近住宅和非住宅建筑领域就业变化趋势”（Recent Employment Trends in Residential and Nonresidential Construction）第7页。圣马特奥郡的房价在2005年3月内每天上涨2 000美元的情况可参见2005年4月15日的《圣马特奥郡时报》头版的新闻报道“本郡房价上涨幅度创造纪录”（County’s Home Prices Bust Record）。书中介绍的无本金贷款增长率数据引自2005年5月20日的《旧金山纪事报》A1和 A16版的新闻报道“无本金住房贷款的高利率”（High Interest in Interest-Only Home Loans）和2006年7月15日《纽约时报》C1和 C6版的报道“目不转睛地盯着浮动利率抵押贷款”（Keep Eyes Fixed on Variable Mortgages）。2006年10月26日《华尔街日报》D1版的文章“房价持续下滑；购房者已经坐不住了”（Home Prices Keep Sliding; Buyers Sit Tight）中介绍了2006年美国房价十几年来第一次下降的情况。2006年10月14日《旧金山纪事报》C1版的文章“东海湾地区止赎行为激增”（Foreclosure Activity Skyrockets in East Bay）介绍了加利福尼亚几个郡房屋抵押贷款止赎率快速增长的情况。书中所引用的关于浮动利率抵押贷款以及如果贷款止赎银行需要承担约4万美元的损失的几段话来自2007年3月31日《纽约时报》C1版和 C6版的文章“贷款人被证明会做出调整的”（Lenders May Prove Adjustable）。2007年7月25日的《旧金山纪事报》C1和 C2版登载了一篇文章“贷款止赎情况急剧增加”（Foreclosures Go Through the Roof），其中介绍了加利福尼亚州被银行收回契约和所有权的房屋总数增加了800%的实际情况。2007年6月美国全国的贷款止赎率比前一年提高了87%和旧金山湾区止赎率在一年之内变为过去的近三倍的情况可参见2007年7月12日《旧金山纪事报》C1和 C2版的新闻“止赎行为剧增”（Foreclosure Activity Rises Dramatically）。2007年10月28日《纽约时报》第3部分第1和第8页的文章“大概不会再削减了”（Guesstimates Won’t Cut It Any More）介绍了美林银行因为与贷款相关的各种金融交易损失了79亿美元。2007年10月31日的《华尔街日报》头版刊登了一篇文章“伯南克，在第一次危机重新编写了美联储的剧本”（Bernanke, in First Crisis, Rewrites Fed Playbook），这篇文章在报纸 A18页的部分介绍了德国政府对德国工业银行的救助计划。加利福尼亚人对风险更高的无首付要求的抵押贷款的使用数量不断增加的情况可以参见2007年2月7日《旧金山纪事报》C1和 C8版的文章“购房者深陷债务泥潭”（Home Buyers Going Deeper into Debt）。文章中提到的“有些看起来很时髦的融资方式”的原话引自2007年7月25日《旧金山纪事报》C1版的文章“贷款止赎情况剧增”。文章提到的南旧金山市长的原话摘自2007年9月9日《圣马特奥郡时报》第1和第11页的文章“房屋所有者为债务寻求帮助”（Homeowners Seek Help on Loan Issues）。21世纪初，低利率吸引很多人搬进了独栋住房，旧金山湾区很多地方公寓入住率都有所降低的情况可以参见2007年9月16日《旧金山纪事报》F1版的文章“竞争趋于白热化”（Competition Heats Up）。1996年到2006年每年的租金/房价比不断降低的情况可以参见2008年1月3日《华尔街日报》A2版的文章《房价必须大幅下降才能与房屋租金保持同步》（Home Prices Must Fall Far to Be in Sync with Rents）。在2001年之后旧金山半岛地区房屋租金下降的情况也可以参见2007年9月16日《旧金山纪事报》F1版的文章“竞争趋于白热化”。随后圣何塞以及湾区其他地区的公寓租金和入住率都提高的情况也可以参见同一篇文章。2007年9月16日《旧金山纪事报》F1版和 F4版的文章“房东受到压榨”（Squeeze Hits Landlords）介绍了旧金山所有房型出租房源的租金都大幅提高的情况。文中提到的这些公寓都是“定价奇高的简陋棚舍”的引文来自同一篇文章登载于报纸 F1版的内容。圣何塞的租金水平在一年内提高了12%的情况可以参见2007年10月18日《旧金山纪事报》C1版的文章“房屋租户为房地产危机埋单”（Renters Pay the Price for Crisis）。2007年8月25日《华尔街日报》A1版的文章“共管式公寓的问题进一步压榨房地产贷款者”（Condo Troubles Further Squeeze Property Lenders）中提到修建这种公寓会给开发商带来更大的风险。2007年10月18日《旧金山纪事报》C1和 C8版的文章“建筑商的利润是否都不见了？”（Is Builders’ Profit Going, Going, Gone?）中报道了旧金山湾区的联排住宅/共管公寓开发商降价将房屋拍卖出去的情况。2007年8月25日《华尔街日报》A1版的文章“共管式公寓的问题进一步压榨房地产贷款者”中有一幅图表介绍了银行为修建共管式公寓批出的贷款总额大幅增加的情况。芝加哥科鲁斯银行的“不良资产”在短短一年内急剧增加的情况可以参见同一篇文章登载在 A4版的内容。自20世纪80年代起，共管式公寓转变为出租公寓的数量首次超过出租公寓转变为共管式公寓的数量的情况在2007年出现，相关报道引自2007年9月21日《华尔街日报》W10版的报道“租房者的入侵”（The Invasion of the Renters）。很多研究和书籍中都指出“城市重建”计划创造的安身之所其实要少于拆毁的住房数量，可能最早指出该情况的是马丁·安德森的《联邦推土机》（The Federal Bulldozer）一书第62页、64—67页、221页、229页，作者还在书中指出在当时的城市重建计划中，被迫搬离的人群里2/3是黑人和波多黎各人。雅各·里斯的《另一半人是怎样生活的》（How the Other Half Lives）第71—72、83—84页介绍了19世纪时聚居在纽约市下东区的犹太移民是如何努力攒钱的。《美国历史展望》（Perspectives in American History）第9卷（1975）第113页的文章“美国的俄罗斯移民：背景和结构”（Immigration of Russian Jews to the United States: Background and Structure）中指出大部分在19世纪末20世纪初越过大西洋来到美国的犹太人，是依靠他们已经生活于美国的家人的资助才得以成行。《美国历史展望》第10卷（1976）第394—395页的文章“美国的爱尔兰饥荒移民”（The Irish Famine Emigration to the United States）中介绍了爱尔兰移民也是通过家人帮着先付钱的方式来到美国。1966年9月11日《纽约时报》杂志第128页登载了一篇由欧文·克里斯托（Irving Kristol）撰写的文章“黑人今天的生活状况就像以前的移民”（The Negro Today is Like the Immigrant Yesterday），这篇文章从第50页开始，文中介绍曼哈顿的下东区在被犹太人占据时居住条件极为拥挤。在欧文·豪（Irving Howe）的《父辈的世界》（World of Our Fathers）第148页以及劳伦斯·M. 弗里德曼（Lawrence M. Freidman）的《政府和贫民区住房》（Government and Slum Housing）第30页都详细描述了居住在这些贫民区的犹太人的生活条件。罗伯特·希格斯（Robert Higgs）在《竞争和高压政治》（Competition and Coercion）一书的第108—109和111页对19世纪美国南方黑人居住条件的改善进行了讨论。内森·格雷泽（Nathan Glazer）在《肯定性歧视》（Affirmative Discrimination）一书第154页提供了美国的北欧和南欧移民后裔持续隔离聚居的数据，奥斯卡哈德林（Oscar Handlin）的《波士顿的移民》（Boston’s Immigrants）第114页以及乔治波特（George Potter）的《通向黄金之门》（To the Golden Door）第118页介绍了19世纪爱尔兰移民聚居区附近霍乱肆虐的情况。很多书籍都介绍过美国很多城市爱尔兰聚居区周围暴力事件频发的情况，包括乔治波特的《通向黄金之门》第238页，凯思林·尼尔斯·康岑（Kathleen Neils Conzen）的《密尔沃基的移民，1836—1860年》（Immigrant Milwaukee）第126页和142页，卡尔·威特基（Carl Wittke）的《美国的爱尔兰人》（The Irish in America）第30页、第46—48页。在马丁·迈尔（Martin Mayer）于1978年出版的著作《建设者们》（The Builders）第24—25页介绍了政府推行的一些促使种族隔离居住的政策。兰德尔·奥图的研究论文“你知道去洛杉矶的路吗？：圣何塞展示了如何在压力重重的30年内使城区变成了洛杉矶”中还介绍了规划法案给加利福尼亚购房者带来的巨大成本，这篇文章刊登于加图研究所在2007年的10月17日出版的《政策分析》第602期，相关内容参见第13页。