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进军地产界
20世纪80年代后期，之前受过严格管制的储贷协会在较为宽松的监管背景下运行，储贷危机便随之发生，恰巧当时，黑石正搜寻一家房地产联盟公司合作。危机的发生促使这些储蓄银行提高利率标准，同时也使得它们投身于更具投机性的贷款和投资。为了在房地产业的繁荣时期追求高利率，很多储蓄银行进行了风险放贷。但这反过来让它们吃尽苦头，有几家重量级银行就以倒闭而告终，最终导致这些机构请求纳税人的资金援助，款项总额高达2 000亿美金，以美国资产重组托管公司（Resolution Trust Corporation, RTC）(31)的形式支付。
1991年，我和史蒂夫关注着RTC的房地产业，它是从破产的储贷协会的投资组合中接管过来的，故有着非比寻常的机遇。我们不是干这行的，但是我们看到，储贷危机已经将商业地产界翻了个底儿朝天。过多的房屋供给导致房价下跌，同时又缺乏产权基金和债权基金。很显然，被迫卷进房地产的联邦政府巴不得尽早从中脱身。我曾在政府任职，发现许多联邦政府人才没有专业背景和才干，因而怀疑他们根本不懂怎样对RTC的资产进行积极或准确的定价。而且，RTC的房地产业在出售之初，竞价商寥寥无几。换言之，此时收购恰逢时机。
我们利用各种资本来源，包括我们的个人基金和公司的基金。我把这些早期收购设想成所谓的“示范性投资”。这些投资在某种程度上让我们拥有了成立一个大型房地产基金的经验和信誉，我们并不想亲自运营这个房地产基金，而是希望将它放到一个单独运营房地产的联盟公司中，并由比我们更专业的房地产人才来运作。
我是洛克菲勒中心地产的董事，克劳德·巴拉德（Claude Ballard）是董事长。他曾经领导过高盛公司的房地产投资业务，所以他认识这个行业内每一个值得认识的人。有一天在一个会议上，我问克劳德他是否能帮助我们。
“谁是房地产界最优秀的人才？”我问，“怎样才能说服他加盟黑石？”
“芝加哥的约翰·施雷伯（John Schreiber），”克劳德回答（说得很对），“但你永远也请不到他。”克劳德前者说对了，后者却错了。
我们建立第一个收购基金所得出的经验就是：不能对一个回应说“不”。否则，我们就无法获得一支精干的团队去领导黑石旗下的房地产公司。或许，我们可以提供一份他无法（或不会）拒绝的薪酬。
史蒂夫签订了第一份令约翰“出乎意料”的合同。我不确定史蒂夫是不是故意使用了一个秘密策略，也不确定那个策略是否能够奏效。他告诉约翰，他正在查阅两个人的资料，他们可以帮助黑石进军房地产界。
两周后，史蒂夫回复约翰说：“你就是我们要找的人。”
对此，约翰既好奇又谨慎。他想拥有所有权和自治权，但他不想搬到纽约来，也不想做全职。最后我们达成了一致，让他先试试看。他帮我们建立了房地产业务，同意每年工作40天。40天过后，即1992年10月，他已经工作40天了，那时我就在想，约翰已经被黑石的房地产业务和我们坚持发展友善的企业关系这两点吸引了。他放弃了只工作40天的条件，并说“我要全职工作”。在建立新业务的过程中，他并没有承担创建新公司的费用，但还是成了黑石房地产合伙人基金（BREP）的重要股东。这是理清我们联盟关系的好时机。
在约翰的掌舵下，到1993年12月，我们完成了5笔房地产收购的交易，获得了总计1.41亿美元的股权投资。不过，我们还是没有真正的房地产基金，大部分资金都来自黑石集团和其合作伙伴，包括约翰。
很快，约翰就不辱使命，把那支在早期交易中创下42.7%年投资回报率的团队管理得秩序井然。这一成功纪录着实令业界震惊。
约翰的领导也给我们赢得了筹资首笔专注于房地产基金的信誉。这让我们与南达科他州退休基金的投资经理史蒂夫·迈尔斯（Steve Myers）签订了合同。迈尔斯掌管的这家基金曾获得极大的成功。
迈尔斯碰巧是康科德联盟（The Concord Coalition）事业的一名热心的欣赏者。这个组织是我协同建立的，专注于财政责任。迈尔斯来到纽约与我们商谈。在这之后，我们一起前往苏福尔斯（美国南达科他州东南部城市），给他所在公司的董事会做了一个颇长的介绍。董事会最终同意了，迈尔斯对我们的团队大为赞赏，史无前例地同意给我们原始的房地产基金投资50%。但与大多数谨慎的投资者一样，他想确定自己不是在孤军奋战，并要求我们必须再寻找一个愿为房地产基金投资至少20%的投资者。
迈尔斯提出的这一考验让我们不得不求助于汉克·格林伯格（Hank Greenberg）及其所在的美国国际集团（AIG）。当时，美国国际集团是个值得信赖的重量级投资者。汉克跟我因为都在外交关系协会，所以彼此非常熟悉。到目前为止，我已经在外交关系协会做了9年的主席，而汉克是副主席，也是一名出色的高级合作人。当我们见到汉克时，他邀请我和施瓦茨曼一起去美国国际集团进餐。那次午餐，他以一贯的抉择方式同意投资我们20%的房地产基金。这样一来，迈尔斯的要求便得到了满足。
黑石房地产合伙人基金开始运营了，1994年共筹集了3.44亿美元的资金。在千万美元的房地产基金并不多见的时代，这一“战绩”已经相当不赖了。我们早期最成功的交易包括与IBM和印第安纳标准石油公司的合作，这些交易充分体现了黑石的风格——在房地产领域也奉行友善的合伙关系。
黑石房地产合伙人基金迅速成长着。我们最突出的一笔交易是1998年与洛杉矶殖民地资本公司以8.66亿美元联合收购了伦敦萨沃集团旗下声名卓著的超豪华酒店伯克利酒店、克拉里奇酒店、干诺酒店、萨沃酒店和科茨沃尔德（Cotswolds，位于英国西南部）的莱贡阿曼酒店。5年后，对这些酒店和餐厅的升级进行投资后，我们以13.7亿美元的价格将这些业务卖给了位于都柏林的昆兰私有公司。尽管年投资回报率只有11%，但事实上从我们自身和黑石品牌在欧洲的影响力等角度来看，这个回报已经非常高了。
黑石现在拥有的酒店集团有博卡度假村、怀恩德霍梅国际酒店以及拉金塔饭店，随着对希尔顿酒店的收购，现在我们是世界上最大的酒店拥有者（总计615 000间客房）。黑石集团也是美国最大的物业公司。
从1992年创建直至2007年，黑石房地产合伙人基金实现了39.2%的年回报率。约翰所起的作用正如他谦虚的说法，就是由黑石房地产合伙人基金的合伙人去主持日常经营，而他只是在这些年轻有为的专家中扮演第三把手的角色。这些资深专家包括38岁的乔恩·格雷（Jon Gray），他负责我们在美国的房地产投资，在金融服务业算得上是极有才干的一位主管了。