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9.1.1 房产的长期回报
房地产兼具债券和股票的特征，类似债券的一面是因为房地产可以用来出租，定期获得房租收益，租金现金流是可以预期的，和债券定期获得利息收益类似。另一方面是因为房租长期来看会逐步上涨，由租金现金流贴现计算出来的房地产价值和价格同样会上涨，房地产可以通过低买高卖获利，和股票的特征类似。
根据国际清算银行（BIS）统计，1970—2017年23个国家与地区经济体房价年均增速为6.5%，折合累计涨幅为20.6倍（其中，BIS对西班牙、韩国、中国香港、马来西亚、泰国房价数据分别从1971、1975、1979、1988、1991年开始统计）。依据房价涨幅大小，可大体分为以下3类。
（1）房价累计涨幅在 40倍以上或年均增长 8%～10%的，有南非、新西兰、西班牙、英国、中国香港、澳大利亚、爱尔兰7个经济体。其中，南非房价涨幅高达85.2倍，年均增长9.7%；中国香港房价1979—2017年上涨20.1倍，年均增长8.4%。
（2）房价累计涨幅为 12～35 倍或年均增长为 5.5%～8%的，有意大利、加拿大、法国、美国、韩国、马来西亚等12个经济体。其中，意大利、挪威房价分别累计上涨 34.4、29.9倍，年均增长超过7.4%；马来西亚 1988—2017年上涨4.7倍，年均增长6.2%；其他9国涨幅为12～24倍，年均增速为5.5%～7%。
（3）房价累计涨幅在 4 倍以内或年均增长低于 3.5%的，有日本、德国、瑞士、泰国4个经济体，其中前3个累计涨幅分别为2.5、2.6、3.7倍，泰国1991—2007年上涨1.1倍。这23个经济体房价涨幅如图9-1所示（资料来源：BIS、恒大研究院）。
图9-1
在与同期其他资产类别对比上，房地产投资回报率介于股票和债券之间。美国的统计数据显示，1987—2006 年，房地产投资回报率年均为 8.4%，同期标准普尔指数回报率为11.8%，中期美国国债回报率6.5%，这一结果也验证了投资者对房地产投资回报率的预期。
房地产之所以长期能够升值，主要因为房产对应的土地在升值。对于人口聚居的城市而言，土地具备不可再生性及稀缺性，有限的土地供应但面临着越来越多的人聚集到城市的需求，造成了城市土地和房产的升值。而广大农村和无人居住区的土地并不稀缺，相应的土地和房产价值就低。房产本身可按建筑的重置成本减折旧计算。房地产投资的最大吸引力之一，就是与通货膨胀的高度相关性，房地产的市场交易价格紧紧跟随重置成本变化，而重置成本的计算，就是根据当时通胀水平下的劳动力和材料成本。房地产的重置成本决定最终估值，以及体现通胀的前提是房地产市场处于供需平衡的状态，如果供需没有达到平衡，房地产价格体现的是供求关系，而非重置成本或通胀水平。
为什么绝大部分借钱买房的人最终都能赚钱，这主要因为通货膨胀，资产端房产价格长期上涨，中国过去20年房屋平均销售价格的年化涨幅为8.2%，负债端商业房贷利率在5%左右，公积金贷款利率在3%～4%的水平，基本没什么变动，而且房贷越还越少。长期借 5%的债务买入长期 8%增长的房产，这样资产减负债后的房产净值就越来越高。从历史上看，财富以土地的方式积累下来，越发集中在少数人手中，现代社会则变成了土地、房产和股权成为人类财富的主要载体。