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9.4.1 REITs的概念
前面反复提到了 REITs，那么 REITs 究竟是什么？REITs 是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效地降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。简单来说你买了 REITs，就实际购买了REITs所持有物业的一小部分。除了获得租金派息收益，由于REITs可以在证券交易所交易，房价上涨带来的房产增值能够体现在REITs交易价格的上涨，投资者还可以通过买卖REITs获利。
从组织结构来分，可以将REITs分为契约型REITs和公司型REITs。契约型 REITs 是指投资者通过与受托人签署以房地产投资为标的的信托契约，并以委托人（受益人）的身份参加份额持有人大会，委托受托人行使经营管理权的 REITs 形式，委托人和受托人以信托合同为基础行使权力并履行义务。如图9-5所示为契约型REITs组织结构。
图9-5
公司型REITs是指发起人设立以房地产投资为目的的股份有限公司，投资者通过购买股份成为公司股东的REITs形式，投资者以股东身份参与公司重大经营决策并享有公司财产所有权，公司以股利的形式向投资人分配收益。契约型 REITs和公司型 REITs都可上市交易。如图 9-6所示为公司型 REITs组织结构。
图9-6
1960 年 9 月 14 日，美国战后婴儿潮的末期，时任总统的艾森豪威尔签署了房地产证券化法案，推出一种全新的公司架构和投资工具，法案规定，一家公司只要将持有长期收租物业作为主营，并且把绝大部分利润用分红的方式每年返还给股东，就不用缴纳公司所得税。这使得资金不足的中小投资者有了参与投资房地产的可能，并且可以获取稳定的现金流。这种公司就是REITs。由于这个投资工具首先诞生在美国，所以美股市场上的 REITs 份额占据了全球总量的66%。
时至今日，绝大部分的REITs都具有如下特征。
（1）必须分配90%的年度应税收入（资本利得的除外）作为股息给其份额持有人，这是能够享受免税待遇的前提；
（2）REITs 的税收优惠体现在两个层面，只要 REITs 在公司层面将至少90%的收入以红利方式发放给股东，那么 REITs 本身不需要缴纳任何税，即在个人投资者层面，获得的红利是免税的；
（3）REITs 必须将其资产的75%投资于不动产、抵押贷款、其他 REITs的份额、现金或是政府证券；
（4）REITs 90%以上的总收入必须是租金或利息收入、出售资产或其他信托组织的股息收入，以及其他源于房地产渠道的收入；
（5）为了避免高杠杆带来的风险，REITs被限制借贷比例，例如中国香港REITs的借贷比率最高占资产总值的45%，新加坡REITs借贷比率最高占资产总值的60%。
REITs 与房地产开发商既有联系又有区别。开发商处于地产产业链的前端，而REITs处于产业链后端。开发商的商业模式是购买空地建设房产然后出售，它赚取了从空地变房产这个过程中的巨幅价值增值，它可以继续持有房产增值及收取租金，但租金收入相对于巨额投资回收过慢，所以高效利用资金方式是建设出售再建设的滚动开发模式。REITs 的商业模式则很简单，投资人希望通过长期持有房产获取租金及升值收益，这样的回报模式会慢许多，但更稳定，而强调高资金周转的开发商若平衡不好现金流容易出现资金链断裂风险。
目前，A股市场上并没有真正意义的REITs产品，原因有以下几个方面。
（1）商业物业回报率低于无风险利率。从国际经验来看，商业物业收益率高于 10 年期国债收益率是 REITs 发行成功的关键因素，而国内房价太高导致除写字楼经营层面的收益率略高于10年期国债收益以外，其他商业物业的收益均低于10年期国债收益率。
（2）税收优惠政策制度的缺失。从国外经验来看，推行REITs的国家都在REITs层面上给予了税收优惠政策，如免征所得税等，而我国当前缺乏相应的税收优惠政策（如所得税优惠政策的缺失），导致了双重征税的弊端，进而降低了我国商业物业的回报率。
（3）相关法律不健全。由于REITs在设立、投资方向、分配规则等各个方面都会涉及众多法律制度，各国REITs市场的发展都伴随着相关法律法规的逐步完善，尤其是法律中对于REITs设立条件的确定具有直接的指引作用。由于目前我国这方面的规范体系尚不够完备，适用于REITs的法律法规还没有颁布，这成为我国全面推行REITs的法律制约因素。
我们也要看到积极因素，中国房地产市场正由快速增长阶段向中低速增长阶段转变，房价上涨预期降低，租金成为回报的重要构成部分，证券交易所正在积极推动 REITs，政府部门逐步推出相关法律制度，相信现在处于REITs爆发的前夜。中国的投资者想要投资REITs只能通过QDII基金购买海外REITs，但此类基金管理费要收2%，导致收益率将降低不少。与中国房产相关的REITs多集中在中国香港或新加坡股票交易所上市，如果拥有中国香港或新加坡的股票账户可以直接投资购买，如盈透证券等境外券商能提供这种服务。
目前港股市场可以买卖的 REITs 共有 10 只，涵盖资产主要是中国香港本地和内地的商业地产，包括商铺、写字楼、酒店、工业物业等资产。阿思达克财经网站可以查询到它们的基本数据，截至2019年1月，数据如图9-7所示。
根据最大市值筛选策略，有领展房产基金（下称领展）、冠君产业信托（下称冠君）、汇贤产业信托（下称汇贤）、置富产业信托（下称置富）、越秀房产信托基金（下称越秀）5 只 REITs 市值达上百亿港元的规模，投资者可从中根据它们的物业类型、发展潜力、股息收益率等估值指标进行选择。
图9-7