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9.2.3 中难度的股房对冲
相比股房平衡策略，股房对冲策略操作难度会加大，需要对房产和股票周期有较深的理解并踏对两个市场节奏，解决问题的思路对于还在通过存钱攒首付的年轻人有一定的参考意义。股房对冲的逻辑很简单，如果你要准备买房，但是钱还没存够，你应该买入房地产的股票来对冲房价上涨的风险。当然，如果你有亲戚朋友支持赞助或者金融机构的借款资源，还款现金流没有问题，能多借就多借，能付得起首付直接买即可。股房对冲思路扩展开来后，可以运用的地方有很多，为了避免年老时支付大病的医药费用存在困难，你应当买入受益人口老龄化的医药医疗器械股；为了减轻小孩教育支出等负担，你应当买入学校和课外培训公司股票等。
以下文字写于2009年3月，发表在东方财富网的个人博客上，10年后的今天再回头看也基本适用现在的情况，我们来看看股房对冲策略的具体例子。
你想在深圳购买一套100万元的房产（2008年左右深圳房价单价每平方米1万元），需要首付50万元，但是你是刚工作不久的年轻人，现在只存了20万元，要筹到50万元还得好几年，当你真的筹集到了50万元的时候，可能那时房产又涨价了，首付变成了100万元，还是买不了房产。这样，我们就永远买不到房产，有没有什么办法呢？购买房地产公司的股票，例如现在买万科股票！
现在看，2007 年房价上涨了一倍，而万科的股价上涨了 262%，原因在于经营杠杆和财务杠杆的作用，房地产公司利润会比房产售价更快地上涨，加上乐观情绪使得估值提升，房地产股价将会更快上升。按假设股价上涨2.5倍，那么你20万元购买万科股票就会变成70万元，再加上几年后你不是还可以赚到30万元，这样即使几年后房价上涨，首付真的变成了100万元，你还是可以买得起。
可万一几年后，房价刚好下跌，股价也跌得很惨，你不是亏了吗？假设现在用20万元买股票，刚好买在股价的最高点，到几年后股价最低点时股票价值只剩下4万元，亏损了16万元，下跌了80%，够多了吧！（跌幅为房价跌幅的 2 倍）。可是你要想到房价也跌了，假如深圳房价下降了 40%，50万元的首付变成只需30万元了，而你刚好几年以后还能赚到30万元，股价上虽然亏损了但会在房价上受益，所以你始终是可以买得起房产的。
当然，正常情况下，房价的这个周期通常会在几年内才完成，两年内的房价大起大落实在是比较特殊了。现在，房地产市场低迷，更是那些有点钱可还不是有很多钱的年轻人购买万科股票的好时机，以对冲未来房价又继续上涨的风险。
事实证明，股房对冲策略是有效的。从2009年3月至2019年2月，万科股价上涨了400%，期间股价最高涨幅为616%，如图9-3所示，而深圳房价也从均价每平方米1万元左右变成如今5、6万元的水平，即上涨了400%～500%。如果买房者定投万科股票，那么股票价值可以追上房价上涨。假设我们很长一段时间内都买不了房产，如对于部分香港居民而言，香港房价非常昂贵，达每平方米20万港元左右，那么这部分香港居民就应该购买拥有香港本地铺面的REITs（如领展房产基金，0823∶HK），通过它的上涨及发放的派息来减轻自身每月需付租金的压力，让生活过得轻松点。
图9-3
理论虽然简单，但股房对冲策略执行起来还是有难度的。买房者需要选对房地产股票，知道哪些公司属于龙头公司，股价能够长期跑赢同行业，否则选到被淘汰的房企股票，不但首付赚不出，连本金都会亏损。另外对房地产周期和股票周期都需要了解，只有在房地产股估值合理和便宜时，定投购买房地产股票才能起到对冲房价上涨的风险，不然在房地产股估值偏贵或者泡沫时买入，很难避免亏损的结局。