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9.2.1 房产与股票对比
房地产和股票在我看来因为一些特征的差异，刚好可以互补，并在资产组合中搭配使用，这些差异如下。
1.流动性
房地产因为交易金额大，标准化程度低，流动性相对来说比较差，不过后面将介绍房地产投资信托基金——一种以各类房产作为基础资产的可在证券交易所交易的基金，以下简称房托基金或 REITs（Real Estate Investment Trusts）会改变流动性差这一特征。股票因为在交易所交易，存在许多买家和卖家，所以流动性特别好。缺钱的时候可以立刻卖出股票获得现金，但房产并非想卖立刻就能卖掉，如果急于卖掉需要降价较多才能快速脱手，这对于买家而言则是一个捡漏的机会。但流动性差未必是房产的缺点，从长期投资的角度看反而可能是优势，正因为其流动性差，房产投资往往需要的时间较长，从而被动获取了巨幅收益。股票流动性好，股民频繁交易，损失掉许多交易成本和税费，降低了收益率。
2.周期性
房地产和股票都具有周期性，且都受到宏观因素的影响，不同的是房地产一般是跟随通货膨胀慢慢上涨，牛长熊短，易涨难跌。而中国的股票是牛短熊长，涨时快速涨，跌时疯狂跌，除绩优龙头股具有易涨难跌的特征以外，绝大部分被爆炒的股票都是怎么涨起来的又怎么跌回去。周期的差异使得我们可以在这两大类资产之间进行切换。当股票市场出现泡沫时，可以减少股票，增加房产，利用房产易涨难跌的特质，保住股市盈利的果实。因为流动性关系，流动性好的资产会通过价格最先反映，股价变动通常会领先房价变动半年，对房价具有指示作用。例如 2014 年底股市开始上涨，2015 年上半年出现了巨幅上涨，最接近资本市场的深圳2015年房价开始上涨，后来房价涨幅蔓延至全国。2018年2月份股市开始大幅下跌，至七八月份房价才开始下跌，大约6月份的时候我判断房价不可能继续涨了，因为投资人往往先抛掉流动性最好的资产股票，然后才轮到不好抛的房产。
房地产除了具备普通的经济周期，还面临着城市化率和人口老龄化这两大因素的影响，这使得房地产的周期更长。城市化进程使得房地产繁荣周期长达几十年，而人口高峰完结对房地产则起到负面作用，将来中小型城市及乡镇的房产可能会长期供过于求。
3.收益性
房地产收益由房价上涨和租金构成，股票收益由股价上涨和分红构成。从资产类别上看，股票资产长期回报率在8%～10%这个区间，债券资产长期回报率在 6%左右，房地产收益率介于股票和债券之间。但由于房地产通常加杠杆投资，以能加杠杆的美国房产信托基金为例，长期回报率甚至略高于标普 500 指数。根据北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹博士研究，截至 2017年底，所有北美权益型REITs过去40年的年化总收益率为12.52%。过去20年的年化总收益率为9.12%，而同期标普500指数的年化总收益率为7.20%，纳斯达克成分指数的年化总收益率为 7.68%，美国投资级公司债及政府债的指数年化收益率为 5.06%，高收益债指数的年化收益率为 6.76%，而代表不动产直接投资收益状况的NPI（NCREIF）指数年化收益率为9.03%，即权益型REITs过去20年的年化总收益率超过了各主要投资品种。
4.现金流
股票有股息回报，但是股息跟公司当年的经营业绩相关，跟公司是否有意愿发放相关，某种程度上具有一定的不确定性。而房产的房租由契约约定，除非毁约，否则投资者定期就会收到租金，租金现金流具备稳定性和可预测性，且能够随着通货膨胀而上涨。稳定的租金现金流可以持续用来投资相对波动的股票资产，价值投资者喜闻乐见优质股票下跌的前提在于，他拥有源源不断的资金，使其能够以更低的价格买入相应的股票。
5.相关性
还记得桥水基金创始人瑞·达利欧说过的那句话吗？
“成功的投资关键是要打造良好的投资组合，投资的圣杯就是能够找到15个良好的、互不相关的回报流。”
杜丽虹博士研究显示，REITs 和其他投资工具的相关系数也较低，从而使其具有组合投资的优势。作为现金、股票、债券之外的第四资产，在过去的30年中，NAREIT（美国房地产投资信托协会）的权益REITs指数和标普500指数的相关系数为 0.55倍，与纳斯达克成分指数的相关系数为 0.43倍，与美国投资级债券的相关系数更低，仅为0.19倍，与美国高收益债的相关系数为 0.59 倍。过去 20 年的相关系数更低，NAREIT 权益 REITs指数和标普500的相关系数仅为 0.45倍，和美国投资级债券的相关系数则只有 0.06倍。实际上，REITs仅和高收益债的相关系数略高，达到0.61倍。
6.波动性
在证券交易所交易的REITs价格波动较小，原因就在于前述房租现金流是稳定且可以预测的。波动性低的资产例如房产、REITs、债券就有加大杠杆投资的条件，而股票这类波动性大的资产天然就不适合加杠杆投资，频繁巨幅波动，容易因杠杆造成爆仓。
7.杠杆
因为房地产波动较低，价值跟随通货膨胀长期上涨，债权人允许购房者以房产为抵押，利用较大的杠杆买房，REITs 同样可以常年负债。我国目前的银行贷款政策个人首套房能够首付 30%（各地略有不同），贷款期限最长30年；二套房首付40%（各地略有不同），贷款期限最长25年；三套及以上不允许贷款。首套住房公积金贷款年利率为 3.25%（6～30年，2015年 8月26 日起），商业贷款年利率 4.9%（6～30 年，2015 年 10 月 24 日起），可以说房贷是普通人一辈子能够借到金额最大、利率最低的贷款。房地产投资的奥秘正是在于可以使用利率低、高杠杆且又安全的贷款，没有房贷，房地产投资的回报率将大大逊色。房贷期限长，只要每月按时还款，房价下跌即便亏掉首付都不存在违约问题。只要避免过度杠杆，避免还款现金流断裂，绝大多数的人都能从房地产投资中获益。而过度使用首付贷、信用贷、信用卡套现、高评房产价值多贷等手段购买多套房产，将杠杆运用到极致的方式并不可取，这种过高的杠杆必须依靠房产在短期的1至3年内迅速升值，出售房产获利才能够弥补还贷现金流。如果房产无法在短期内升值甚至下跌，那么高杠杆炒房客预留的资金在一两年内被银行还贷消耗完毕后，房产流动性差又处于熊市，出售困难，炒房客就会面临断供的局面。
股票的杠杆与房产完全不同，现行A股使用券商融资融券服务，利率为6%～8%，不需要每月偿还本金和利息，合同期限为6个月，可以不断展期，但需要将维持担保比例——“（自己的资产+借来的资产）/借来的资产”保持在130%以上，否则将被要求追加保证金，没股票或者资金追加将被强制平仓。股票融资业务与房贷是有明显差异，房贷只要按期还款，没有违约风险，投资者自己是可以预期的，而股票融资业务，只要股票出现一定跌幅，随时会被要求追加保证金或被平仓，具有一定的复杂性和意外性。许多投资者即便选择的股票最终上涨了，但只要短时间内出现一定跌幅，便会爆仓导致血本无归，如果这个过程过于漫长，高额的利息费用会“吃掉”股票的盈利。通过抵押股票融资继续买入股票在熊市中面临的问题是，抵押的股票价格在下降，产生抵押物不足的风险，而融资买入的股票价格也在下降，双重下降加剧爆仓风险。抵押物的不稳定性加上融资买入物的不稳定性使得股票融资业务具备天然的高风险。房产和债券由于现金流的可预期具备一定的稳定性，因此抵押债券买债券、抵押房产买房、抵押债券买REITs或者抵押房产买股等加杠杆方式都比抵押股票买股票方式安全。
8.风险
股票面临的是公司破产倒闭的风险，股价可以跌到 0。核心区域的房价不会跌到0，但房产由于是实物资产面临自然灾害、火灾等灭失风险，REITs这种证券化的房产组合避免了持有单一房产实物风险。
9.控制性
对于中小股东，无法对上市公司实施影响，只能被动接受公司的发展战略、运营策略、利润分配、投资交易等方案，如果不满意几乎只能选择用“脚”投票，即卖出股票。而房产由于是个人完全拥有，所以具备控制性，投资者可以通过购买破旧房屋装修改造提升房产的租金与价值，或者改变房产的用途及对象提升房产价值。
10.税收
我国股票交易税费较低，只在卖出时收取1‰的印花税。持股一年以上免收股息所得税。房产中住宅税率较低，主要有契税、所得税、营业税等，持有足够长年限还有相应地减免。而商业地产例如写字楼、商铺等税费较重，房产增值部分会有相当比例被征收，很可能多达收益的1/3甚至1/2。