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9.2.4 高难度的股房杠杆
股房杠杆策略是最复杂也是风险最高的，并非普通人能够驾驭，本书介绍的思路仅供参考。世界上每隔一段时间总会发生很严重的经济或者金融危机，让投资者信心全无，不计一切抛售资产，这时资产的市场定价会出现严重错误，例如 2014 年年初 A 股银行股股息高达 8%，2008 年 REITs 股息高达12%。普通投资者通过忍耐就会度过艰难时刻，风险偏好比较高的投资者就会动用杠杆入场捡货。有的境外券商（如盈透证券）可以为投资者提供很低的融资利率（年利率不到3%），这样就可以借低息的钱买高息的资产进行套利操作。唯一的担心是爆仓风险，这需要我们的借贷杠杆要控制在一定比例内（例如总资产/净资产不超过140%），另外需要抵押资产和买入资产的价格稳定，抵押资产和买入资产价格弱相关，风险才能相对隔离。前面所说用不稳定的股票抵押融资购买不稳定的股票就不是个好方法，而股票和 REITs的弱相关性，可以用其中一个作为抵押购买另外一个（通常还是抵押 REITs买股更好，因为 REITs 价格非理智状态较少）。在融资买入时机上，最好等待购买标的价格走稳，如向上突破20、60日等均线。当市场价格恢复常态就可将杠杆卸掉，避免经常性杠杆操作。加杠杆相比不加杠杆是为了获得更高的收益，但为了避免风险同比例上升，可利用抵押资产和买入资产的弱相关性，控制组合的波动性。
在目前A股的环境下，无法低息借款也无法购买和抵押REITs，操作空间上少了很多，相信随着金融市场的逐步开放，未来的银行与券商能够提供更多品种的投融资产品。与 A 股融资业务借出来的钱只能用于买股票不同，A股的股票质押业务是可以质押股票提取现金，借款期限可以展期，不过这个业务从2018年起只对一次性借款500万元及以上的资金开放，且用途受限。股票质押业务利率同股票融资业务类似，在 6%～8%这个区间内。A 股相比港股有制度红利，持有A股市值可以打新股，这是一个非常特殊的价值，而且当A股质押融资后仍然拥有打新股的权利。虽然质押融资利率在6%～8%区间，但是只要能打中新股（概率上可以，打新股历史统计收益率在 5%～15%），就足以覆盖利息，其实相当于免费杠杆。
换个角度来说，如果你手上有股票，股票估值很便宜（整体市盈率远低于历史平均水平），房产估价同样很便宜（房产租金收益率大于房贷利率），你也想投资房产，两者都有上涨空间，你需要卖股买房还是错失房产的投资机会呢？其实可通过质押一篮子股票融资用于买房，不过同样需要注意杠杆比例，免得股票稍微波动就出现爆仓风险。运气好，享受到楼市和股市的双重上涨；运气一般，能享受到其中一个资产类别上涨；运气差，两个资产类别都下跌，在两个类别估值都低的情况下同时发生的概率极小，如果出现了，基本上就是宏观经济出现了系统性的崩盘。
房产是一种既类似股票又类似债券的资产，因为房价可以上涨，还可以出租获取租金。房产抵押能将房产价格上涨的价值变现出来。在还完贷款后，房产可以用来抵押，有的银行能在还未还完贷款时根据房产的增值情况，在原有抵押的基础上再进行二次抵押。房产被抵押融资后，房产拥有者依然可以获取租金。当股市低迷时，股息达到6%～10%，可以质押房产融资买入一篮子股票（前提是融资利率不能太高），如房产租金加所投资股票股息或者其他可持续的现金流入能匹配还贷本息流出，便可耐心地等待股市上涨。当然，能享受股房双重上涨或者轮动上涨，需要极佳的投资眼光，时点的把握要恰到好处，也需要幸运女神的眷顾！在选择正确的资产买入时机后，随后的几年需要通过房租、股息、新股收益、股票或房产的出售来将杠杆降回到零。因为，所有资产都不会一直上涨，快速上涨过后一般都会有个调整时期，牛市末期及调整时期内就适合降杠杆，为迎接下一轮资产的上涨再加杠杆预留空间。
一般人不懂资产估值、借低息的钱买高息的资产、收入现金流与还贷现金流的匹配、抵押资产和融资买入资产的稳定性及弱相关性、加减杠杆周期、杠杆控制等内容，所以最好的经验总结就是不要借钱炒股。即便懂了这么多，也不见得能够成功实施，还有诸多客观环境变化及限制，加杠杆赌对还能安全离场的，很多时候都是运气使然，非个人能左右。