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9.5 我的实践
未知
9.5 我的实践
2009年，我大学本科毕业，在北京工作一段时间后就回家乡海口工作了，工作很普通，工资也一般。适逢2010年海南国际旅游岛政策出台，海南房价在短短一个月时间内翻倍，作为刚毕业的一员我内心非常焦虑，没攒多少钱也到处去看些低价楼盘。还好我父母家住房面积够大，我妻子也不嫌弃和他们住在一起，加上房价后劲不足又短期回落，买房的事就暂时搁置了。此后的几年时间里，我的工资全部投入股市。
2014年中，海南楼市低迷，我得知S楼盘价格仅为市区价格一半，但位于市郊，当时稍显偏远，因而陷入滞销。我看S楼盘的位置还是不错的，它处于海口市西海岸片区，北面5千米是刚搬迁至此的海口市政府，北面6千米是海南会展中心、五星级酒店群及海边，北面3千米是将要建设的大型体育场，北面2千米是正在建设的高架快速路，通过快速路20多分钟驾车就能够抵达海南省政府所在的市中心。S楼盘西侧是个大水库，远期规划成公园。S楼盘南面1千米拥有环岛高铁长流站（当时未开放），将来会被用于海口城市轨道交通，南面 3 千米正在修建大型电影主题公园。综上所述，我觉得 S楼盘前景还是可以的，加上它的房价中扣除建筑成本，剩下的地价也没多少钱，于是决定购买。父母给我凑了一半的首付，剩下一半首付用了我和妻子的公积金，贷款部分用的公积金贷款。就这样，我购买了人生中的第一套房。
我从来不避讳父母对我购房的资助，子女过得好，父母才安心。父母通过读书从农村来到了城市，把我们也带到了城市，这是他们那一辈的历史使命，但受制于教育和认识的局限，他们手中的财富需要规划才能得到保值和增值，而这正是我辈的义务和长处，买房算是理财的一种方式。我对他们心存感激，正是有了他们之前的努力，我才能够站在一个更高的起点。
2015 年底海南楼市还是很低迷，S 楼盘每平方米涨了 100 元，我看还是很便宜，付了一万定金又买了第二套。三个月后通过券商股票质押融资加上年终奖付完首付，办理第二套商业房贷。一年后靠股票打新股收益加薪水还完首付借款。后需要购买第三套房，便提前还清了第二套房子的剩余贷款。
我买第一、第二套房还是有考虑不全的地方，过于看重价格，集中于同一个小区，而且 S 楼盘规划的学校迟迟没有建成，我的小孩又面临着上学的需求，于是我又有购买学区房的动机。有时候生养孩子并不一定是花钱的事，许多家长因购买学区房，让财富获得了巨大增值，也获得了高质量的教育机会。
海南房产从2016年8月起就变得火热，2017年初，通过某房地产App，我观察到有越来越多的楼盘开始上调价格，涨价都是以1000元的幅度跳涨，类似股票里的涨停板，股市里对价格的敏感性让我意识到房价要暴涨。我赶紧把股票进行质押融资付了第三套C楼盘首付，赶上了楼市的价格拉升，仅过了一个月，C楼盘每平方米涨价5000元。后来2018年4月宣布海南自由贸易港政策，海南房产陷入抢购狂潮，随即出台全省限制外地人购房政策，房价半年后略有回调。我还是看好海南房产未来的前景，生态环境因素、人口老龄化产生的避寒需求、中国人民致富带起的休闲需求、海南岛基础设施的日益完善以及海南自贸岛建设的深化等因素都是海南房产价格的推动因素，身为海南人的我坚定看多。
第一、第二套房二手房价格目前（2019年）较买入价格上涨了约140%，周边一手新房价格至少上涨了 200%，第三套房价格涨幅因为调控及限价因素应该不到100%，算上1.5倍至2.3倍的杠杆收益率就很高了。我的同事由于晚买房几年，供一套房贷的钱跟我供两套房贷的钱一样多。第一、二套房还没装修和出租，若和已出租的第四套房一块租出去即可覆盖月供。
在股票方面，由于被质押的股票还能继续打新股，新股收益用于还券商借款及利息，加上 2017 年蓝筹牛市，股票部分当年上涨接近 50%。当然，一方面归结于运气好，这几年的N 次股灾居然没把我的股票质押爆仓，另一方面我的杠杆不算很高，质押的只是部分股票，而且我用的是一篮子股票进行质押，仅有一只兴业银行曾经因为股价下跌被要求追加过担保物。总结起来，我的投资思路就是先做大股票资产，然后质押融资买房，运气很好，押对了这几年楼市和蓝筹股市，享受到了股市与房产的双重上涨。
2018 年初，海南省又多次亮相中国中央电视台，市场预期海南建省 30周年要出大利好。我原先的计划是先投资受益海南发展的中国国旅股票，盈利再拿来投楼市，一鱼两吃，但这就需要我能够先用一个固定的价格锁定买房的价格。我试图找到办法能够做到这样，但最终没能实施。2018年中，我看《海南日报》无意间居然发现产权交易所（一般国有资产需要选择该平台出售）要卖几十套小户型房产，于是关注。这些房产的优点在于：
（1）市区繁华地段，国贸商务区周边的电梯房；
（2）单价低，由于是 2017 年 5 月评估的价格，因此相当于目前市场价格53%～70%；
（3）小户型，总价低，便于出租出售，而且按套内一层面积拍卖，但实际是两层复式楼房。因此，总价较市场价格可能便宜了一大半；
（4）测算的租金收益率保守6%左右，翻新后可能达8%；
（5）交易对手为国企，相对放心。
缺点在于：
（1）属于“老破小”，房龄二十几年，小区环境一般，楼道采光差、户型设计差；
（2）房子由抵债而来，没有房产证，经过打听该小区法院拍卖房有办下来房产证的例子。
实地看房时大概有 10 人左右，委托方请了小区管理员带去参观其中荒废无人居住的两套，管理员基本就在说该房子怎么破烂，无形当中打击了买家的积极性。根据查询，这批房子三年前也拍卖过，但只卖出几套，不过三年后评估价格上涨了1倍，如果三年前买入应该算是非常成功的投资，每年房价上涨30%，租金收益率10%，加起来就是每年40%的回报。后来就我参加了网络拍卖，产权交易所的拍卖平台比淘宝的拍卖平台影响力差很多，知道的人少很多，如我所料，我买的那套房就我一个人出价，以底价购得。我减持了小部分股票全款购入了第4套房产，多少回避了一点2018年股市的下跌。后来我去收房，跟这套小房子原先的租户交流，发现他并不知道有拍卖的事情，他愿意加价从我手上买回去，不过我并不想卖。我感慨人们忙忙碌碌去干手头的工作，却不关注一些关键的信息，而依靠这些信息所做的决策有时候可能抵得上我们辛苦工作许多年。最终，我将这套小房子重新装修出租，如同预料一样，非常好出租，租金除以购房款及装修款，年收益率高达8.3%。
作为一个普通的上班族，通过投资的确积攒了工资所积攒不到的财富。当然，我的故事在当前市场下无法复制。