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9.1.3 房产的估值
类似股市中经常使用市盈率、市净率指标来衡量股票的贵贱与否，房产市场通常通过房价收入比，租售比（租金收益率）来衡量房产的贵贱。所谓房价收入比 ，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。公式为：
房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入
按照国际惯例，一般房价收入比在 6倍左右为合理区间。如表 9-1所示（资料来源：中国城市二手房指数）为中国2018年40个重点城市房价收入比，如果以这个指标衡量，那么中国大中型城市只有银川房价是合适的，而比例最高的上海为 37.8 年，也就是说一个家庭要不吃不喝靠工资等收入 37.8 年才买得起所在地的房产。
表9-1 40个重点城市房价收入比
房屋租售比 ，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。如果按照年租金与房价比则是房屋的租金收益率 。一般而言，租金收益率在4%～5%左右比较合适，从知名的地产数据公司Global Property Guide、CoreLogic 和 Zillow 等披露的租金收益率来看，伦敦为 3.1%左右，纽约为4.7%左右，洛杉矶为5.7%左右，东京为4.3%左右，大阪为6%左右，与之相比我国大中型城市的 2018年三季度住宅租金收益率（如表 9-2所示，数据来源：城市房产网、易居研究院）较低，投资价值不高。
表9-2 50个城市租金收益率
不论从房价收入还是租金收益率来看，中国大中型城市的住宅房产都比较贵。事实上10多年前我还在读大学时就已经统计过上述两个指标，得出的结论是房地产有泡沫，但从这10年来的情况来看我当初的判断错得离谱。房价能够一涨再涨，而且那些房价收入比高、租金回报率低的一线城市涨得更加厉害，10年间涨幅普遍达到4到5倍。我的判断究竟错在哪儿？首先，房价收入比是用人们的平均收入计算的指标，但是一线城市汇集了来自全国各地的精英，也就汇集了全国最强的购买力，导致房产大部分不是由平均收入的人们购买，而是由买得起的人们购买，而这部分人群的收入水平用平均收入来代表是不正确的。
另外，部分人的工资因为通货膨胀因素在上涨。类似股市里的PEG估值，市盈率高不怕，增长速度快，股价就能够支撑。楼市同理，10年前一线城市房产每平方米一万元，根据当时的收入水平看是“天价”，用现在的收入水平来衡量就是“白菜价”，所以不仅今天的人们觉得当前的房价高，30 年前的人们一样觉得当时的房价高。如图9-2所示为1989年2月20日《人民日报》刊登的有关房价的新闻。
图9-2
因此，由于土地供应的原因，以及人们特有需求的偏好以及收入快速上涨等因素造成了传统房产估值指标失效，这是不是说房价没有天花板呢？房价的天花板还是存在的，相比于国外发达国家主要城市的房价，中国一线城市的房价也不能偏离太多，特别是目前人均收入还远远达不到国外发达国家水平，当一线城市价格“标好”后，二线、三线城市再参照一线城市逐步递减下来。