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9.4.2 REITs的优势
投资REITs相比实物资产有如下几方面优势。
1.门槛低
投资实物房产即便只付首付，最低也要几十万元，投资门槛高，普通民众哪怕看好房价上涨也无能为力。而REITs可以像股票一样交易，购买一手低至几千元，大大降低投资门槛。实物房产的租金无法继续投资房产，只能是单利，REITs的分红可以继续投资REITs，实现复利增长。
2.流动性好
实物房产流动性差，买卖不容易寻找到合适的交易对手，交易需要办理一系列手续，如果涉及房贷，可能长达数月，而REITs交易可以立刻成交。
3.降低风险
实物房产无法分散，只拥有单一房产和收取单一租户租金，如果楼盘或者位置判断失误，租金收益率大打折扣，如果单一租户退租，可能需要空置一段时间才能够寻找到新租户。而REITs拥有百亿港元规模的房产，是多处物业和多份租约的组合，某处物业投资失误，不足以影响整个组合表现，风险大大降低。
4.免于打理
房屋的出租有众多环节，包括招租、签约、收租、维修、改造等都需要人打理，只有几套房产时还不需要耗费多少精力，但更多套数时就比较烦琐了。特别是跨地区投资时，一是投资人在买房时并不熟悉具体的外地市场；二是与租户的沟通更是困难。而REITs拥有专业的物业管理团队，以领展房产基金为例，其截至 2018 年底共有 900 名员工，管理 141 处物业和 61，000个停车位，价值2000亿港元房产。作为投资人只需要将精力放在投资房产的分析判断上，而不用耗费在烦琐的租赁事务中。
5.规模效应
REITs 在投资和管理房产上都具备规模效应。在投资上，个人投资者购买房产是一套一套买，而REITs是一栋一栋地买，自然在议价能力上更有优势。在管理上，个人投资房产价值需要依靠周边环境，而REITs可以通过改造提升，打造租户组合（服饰、餐饮、超市、服务等品牌组合），使得整体物业的价值远远大于分散物业集合的价值。另外，REITs 拥有很多稀缺的地标性建筑，个人投资者根本无法直接买到。因此，租金上更高，购买成本上更低，使得REITs投资回报率超出普通个人投资物业回报率。
6.无杠杆限制
根据目前的制度，每人最多能够贷款购买两套房产，除此外想要继续贷款非常困难。
前面我们说过房产投资的优势之一在于杠杆，购买实物房产在杠杆方面是有上限的。REITs可以借贷购买房产，它们的借款利率很低，通常不到3%，购买租金回报率在 6%以上的房产，从而实现借低息钱买高息资产的套利，这或许是REITs能跑赢股票指数的重要原因。当REITs的房产升值后，总资产上涨，借贷的空间随之上涨，只要资产不停升值，REITs 的负债可谓没有天花板。除了REITs的杠杆，更激进的投资者还可以通过券商借贷购买REITs，实现双重杠杆。
7.抗通胀
对于债券而言，通货膨胀导致的加息，会使债券价格下跌。而加息虽然使得REITs的贴现率上升，估值可能下降，但REITs收取的租金也会跟随通货膨胀逐步上涨，从而能抵消加息的影响。
当然，REITs 并不是没有缺点，它和其他基金的共同缺点是委托他人管理，REITs 的董事会或者所委托的管理公司可能会出现投资失误、高价买入关联方资产等问题，另外管理人自身利益与基金持有人利益并不完全一致，所以类似新股不买原则，REITs 同样需要一定时间的观察才能判断物业升值潜力和管理水平。