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第十八节 克莱顿房产公司
迷雾 伯克希尔旗下有搞房屋贷款的公司吗？在次贷危机中是否也受过伤？
解析 有这样的公司，但在次贷危机中毫发无损。
发生在数年前的美国次贷危机至今令人记忆犹新。伯克希尔作为一个经营多元化业务的企业集团，有没有涉及房地产业务？有没有从事房地产贷款的企业？在震惊全球的美国次贷危机中，伯克希尔的这些公司是否也同样受到了严重伤害？本节的介绍与讨论将围绕这个话题展开。
在2008年的致股东信中，巴菲特比较集中地谈了这个问题。我们的摘录与讨论也将围绕这一年股东信的有关内容来进行。
背景情况
弱化信贷操作
“市场上的一些主要金融机构却遭遇了很严重的问题，因为他们卷入了我在去年的致股东信中曾经提到的‘弱化信贷操作’。富国银行的CEO,John Stumpf，对这些借贷者的行为进行了恰当的评价：‘有趣的是，这个行业让人赔钱的方法本来就不少，人们还要再去发明一些新的方法去挥霍金钱。’”
错误的自信
“你可能会想起2003年的时候硅谷很流行的一个车贴：‘上帝，请再给我们一次泡沫吧。’很不幸，这个愿望很快就实现了，因为几乎所有的美国人都开始相信房价永远都是上涨的。这一信念使得那些借款者的收入状况和现金资产在贷款者的眼里已变得不再重要，他们只是不断把钱借出去，相信房价的持续上涨可以解决所有的问题。正是这种错误的自信，导致我们国家目前正在经历不断蔓延的痛苦。一旦房价下跌，大量的金融愚蠢行为就会显露无遗。只有在退潮后，才知道谁在裸泳——而我们正在共同见证的那些大型金融机构们，其景象可谓是惨不忍睹。”
不该借款的人从不该放贷的人那里借到了资金
“那个时候，行业中的许多公司采取了一种很糟糕的销售方式。我在一篇文章里将它描述为‘不该借款的人从不该放贷的人那里借到了资金’。…………更加荒谬的是，一些根本不可能支付月供的借款人也在合同上签了字，反正他们也没什么可以再失去的了。这样形成的按揭贷款还会经常被打包出售（证券化），由华尔街的投资银行卖给不知情的投资者。这种荒唐的链条只会面临一个糟糕的结局——而事实也正是如此。”
在同一个地方跌倒两次
“1997—2000年的大失败本应该成为规模大得多的传统房产市场的‘金丝雀警告’，但是投资者、政府和评级机构却丝毫不肯吸取房屋建造业崩塌的教训。相反的是，相同的灾难竟然十分诡异地再一次降临，2004—2007年的传统住房市场竟然重复上演了以前的错误：贷款人愉快地将钱借给那些凭借自己的收入根本还不起借款的人，借款人同样愉快地签下那些他们根本偿还不了的贷款合约。双方都同意签署这种本不可能签署的合约，是因为合约双方都把自己的希望寄托在‘房价上涨’上面。郝思嘉的电影台词再一次在我们耳边响起：‘明天再想这件事吧。’现在，这一行为的严重后果已经波及到了我们经济的每一个角落。”
我们的做法
我们没有受伤
“年末，我们的贷款不良率为3.6%，仅比2004年和2006年的2.9%略高一些（除了自行贷款，我们还从其他金融机构购买了一些不同种类的贷款组合）。2008年，克莱顿房产公司丧失抵押品赎回权的贷款比率为3%，这一数字在2006年是3.8%，2004年则是5.3%。”
我们做了什么
“为什么这些只拥有中等收入和远达不到优秀信用评级的借款人会表现得如此优异？答案很简单：严格按贷款101条款的要求去做。我们的借款人只是简单地将他们需要定期偿还的按揭贷款金额与他们实际的而非臆想的收入做对比，然后再决定他们是否接受这份贷款合约。简单来说，他们借款是因为他们有能力还款——不管房价会有一个怎样的走势。”
我们没做什么
“同样重要的是我们的借款人不做什么。他们不指望通过再融资来帮助他们还款；他们也不会接受银行的回赠品而让贷款规模超出他们的支付能力；他们也不会假设当自己的收入不足以应对还款时，完全可以通过出售房屋而获得盈利。”
应有的反思
一个重要事实
“对于当前房地产危机的评论，经常忽略了这样一个重要事实，那就是大多数抵押品赎回权的丧失并非因为房屋的价值已经低于抵押品（所谓的贷款‘倒挂’），而是因为借款人已无力支付他们所承诺的月供。那些已经支付了首付的房屋所有者们——通过储蓄而非债务——很少仅仅因为房屋价值低于抵押品而放弃他们的首选居住地。他们选择离开，是因为他们已付不起月供。”
本应有的收入匹配准则
“拥有一所房子是一件幸福的事情。我和我的家人已经在现有的这所房子里生活了50年，而且还会继续享受下去。购买房产的主要动机应当是对美好生活和实用性的追求，而不是用于获利或者再融资。购买的房屋应该与购买者的收入水平相匹配。”
不低于10%的首付
“房地产的崩盘应该已经给房屋购买者、贷款人、房产经纪商和政府上了简单的一课，这将为未来市场的稳定性增添一些保障。购置房产理应附带一个实打实的比例不低于10%的首付，房产的月供也必须与借款人的收入水平相匹配。而且，这个收入水平应该被认真核实过。”
幸福的忽略
“事实上，人们在按揭贷款相关证券上的损伤很大程度是源于证券推销员、评级机构和投资者使用了有缺陷的、基于历史数据的模型。他们在查询历史中的失败记录时，忘记了那时的房价只是温和地上涨，而房地产业中的投机行为及其影响也微不足道。然而，他们却将这些历史数据当作衡量未来的标尺。他们十分幸福地忽略了房价在近几年的飞涨、贷款状况的恶化以及许多购买者乐于购买他们根本买不起的房子。简而言之，过去和现在的世界已有着完全不同的含义，但是贷款人、政府和媒体中的大多数人却没有认识到这一重要的事实。”
当心那些满脑子都是数学公式的极客
“投资者应该对那些基于历史数据的模型始终保持怀疑的态度。这些模型似乎是由一个呆头呆脑的术士所创造，使用了大量诸如β、γ、Σ之类的深奥术语，看起来让人印象深刻。然而在通常情况下，投资者会忘记去检验一下这些符号背后的条件假设。我们的建议是：当心那些满脑子都是数学公式的极客们。”
抓要点：由于坚守贷款准则，伯克希尔旗下的相关公司在次贷危机中毫发无损。
关键词：弱化信贷操作、实际而非臆想的收入、月供、实用性追求、贷款首付。