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5.5.5 小结
现金是企业的血液。通过分析现金流量及其结构，可以很好地把控企业的经营状况，分析企业的现金收支构成，评价企业的资金实力。现金流分析分为三部分——经营活动产生的现金流、投资活动产生的现金流和筹资活动产生的现金流，它们分别表示企业主营业务的运营情况、投资活动的收益情况和财务状况的健康程度。
房地产行业是一个资产负债率较高的行业，这就迫切要求房地产企业能通过迅速地将手中的存货销售出去以应对归还银行借款利息的压力。案例中的绿城是精品房企的代表，通过高价拿地、高成本开发、高价出售的模式运营。由于拿地和开发环节的成本过高，而销售环节倚重高端投资客，存货周转率低，一旦宏观环境发生变化，比如限购令和银行缩紧银根，公司就难以通过降价销售回笼资金，因此企业资金链屡次告急。这种经营风险很清晰地显示在经营活动产生的现金流和筹资活动产生的现金流的变化上。现金流的恶化加上高资产负债率将加速企业走向破产的边缘，这也是在后宋卫平时代绿城努力向轻资产转型，大力发展代建等管理输出业务的原因。
小贴士
绿城
绿城（Greentown）于1995年1月6日在浙江杭州注册成立，2006年7月13日，绿城中国控股有限公司在香港上市，绿城为其全资子公司。2010年，绿城实现合同销售额达541亿元，总品牌价值达80.08亿元，连续7年名列中国房地产公司品牌价值前10名，连续7年名列中国房地产百强企业综合实力前10名。与其他地产巨头不同，秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观，绿城着力打造中高端精品住宅，产品以别墅、多层公寓、酒店式公寓、白金五星级酒店为主，其作品处处体现的是理想化的人文气质。通过开发高品质的项目，绿城成为精品物业的代表。
九龙仓
始创于1886年的九龙仓（Wharf Holdings）原是香港最大的货运港，1978年环球航运集团的“船王”包玉刚入主。20世纪90年代初，包玉刚辞世后他的二女婿吴光正接管家族业务，此后九龙仓集团横跨房产、传媒、酒店、港口、商贸多个领域，资产超过3000亿元，成为香港十大地产商，地产业务涵盖基建、酒店和综合购物中心。2013年上半年，集团应占物业销售额（不包括绿城）为109亿元人民币，较2012年上升45%。
融创中国
融创中国控股有限公司（Sunac China Holdings Limited，简称融创中国）是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业。迄今，公司在环渤海、成渝和苏南城市群拥有众多处于不同发展阶段的项目，产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型。与宋卫平一样，融创中国的掌门人孙宏斌也几经命运沉浮。1994年，孙宏斌在天津创建了一家房地产代理公司，并获得了联想集团总裁柳传志的50万元借款。在柳传志和中科集团的支持下，他成立了中科联想房地产开发有限公司，之后更名为天津顺弛投资有限公司（简称顺驰）。到2003年，顺弛开始在全国扩张，高价拿地布局全国，不过此后由于扩张速度太快于2006年被路劲基建收购。不服输的孙宏斌继续创立融创地产集团再战江湖，并在2010年成功在港上市，进入国际资本市场。
图5-15是绿城中国、九龙仓集团和融创中国的净资产收益率（利润与所有者权益的比例）与净利润同比折线图。
图5-15 绿城中国、九龙仓集团和融创中国的净资产收益率与净利润