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估值特征
租金收入与特定社区租金上涨空间关联。一般来讲，除了好地段里具有异国情调的社区外，长期来看，其他类型楼盘的价格涨幅是和地区收入增长呈比例的。在很多地区，房价或多或少跟随通货膨胀率的变动而变动。24社区的人口统计特征也会提升或者降低房地产的价值。同理，效用特征（如卧室的数量等）也会影响房价。
销售比较方法（特征估价模型）
为了正确对某房产进行估值，你要比较不同房子的特征。某房子的卧室众多，且自带游泳池、露台、地下室修建完整等特征，都在考虑范围之内。地区特征和人们的生活愿望也会纳入回归方程的计算。例如，在佛罗里达州，房子带有游泳池，就能大大提高房子的形象；而东北部的房子有没有游泳池关系不大，因为那儿的夏天比较短暂，且考虑潜在的伤害责任，所以人们宁愿不要游泳池。对大量房产交易进行回归分析，可以得出下列结果：
每间卧室值35 000美元。
车库值12 000美元。
离最近学校的距离，每增加1英里，房价下跌5 000美元。
因此，对一个拥有5间卧室、1个车库，离最近的学校有3英里的房产，其价格就是：
税后现金流
税后现金流估值法也是一种很好的办法，尤其是未来现金流会有较大变化时，税后现金流估值法更加实用。若现金流量变化不大，你可以使用固定的模型，如净营业收入的资本化模型等。净营业收入估值模型认定房价比较稳定（如优先股），很容易进行估值，而现金流模型更难做。你要对变化的现金流做出假定，并预测现金流的发展，具体如下。25
·以计算净营业收入开始：
从利息支出和折旧费中计算税收节减额；
减去按揭贷款额，加上税收节减额，可以计算出税后现金流。
·净现值（net present value,NPV）。
·使用恰当的贴现率，对未来开展的现金流进行贴现，然后减去现在的股本融资数额。
·收益与内部收益率的数额（internal rate of return）相同。
接下来，我们对切尔西客栈（Chelsea Inn）社区进行分析，其中涉及的因素有利率、折旧、回收、最终的售价、租金收入和房产保养维修的成本等。
估值案例分析：切尔西客栈
为了简化起见，我们在此不会详细分析折旧回抵特征，从而确定最终的税额。此处利率已经是综合了上述因素的最终综合利率。
·初期投资额为120 000美元。
·100 000美元为银行贷款，10年按揭，5.078 7%的税前利率。每年的按揭贷款额为13 000美元，包括按照5.078 7%的利率支付未还本金的利息和按照10年归还年限计算的变动本金归还额。
·20 000美元的抵押品赎回权益。
·使用20年期的直线折旧法。
现在我们来分析一下买房的投入：
·接下来3年的净经营收入如表12-2所示。
·按揭利息支出和折旧费的税款可扣除。
·现金流计算中包含了税金节约额/应付税金。
·（根据净经营收入计算的）税后现金流=净经营收入（NOI）-按揭贷款额+/-税费。
·现金流分析：切尔西客栈的税金计算。
·现金流分析：切尔西客栈的税后现金流计算。
有关切尔西客栈的假设：
·假设切尔西客栈将在3年内被买主卖出，价格为200 000美元；期间没有销售佣金、交易税、销售费用，要求的回报率为12%。
·该不动产3年后的账面价值=购买价-累计折旧（请注意：本例中我们排除了土地成本，土地不可计提折旧费）。
=120 000美元-（3×6 000美元）
=120 000美元-18 000美元
=102 000美元
·若资本收益税率为28%（排除折旧收回的复杂计算过程），则应付税金=0.28×（200 000美元-102 000美元）=27 440美元。
·偿还未付的按揭贷款（3年内每年陆续都在还按揭的本金和利息，每年偿付贷款数额为13 000美元）。
·100 000美元-7 921美元-8 323美元-8 746美元=75 010美元。
·出售房产的税后现金流=房产的售价-资本收益税-未还按揭贷款余额
=200 000美元-27 440美元-75 010美元
=97 550美元
·净现值（NPV）和折现的现金流。
因此，当净现值是正值时，就可以继续该投资。若内部收益率超过了69%，看起来投资前景非常可观。现在我们来分析一下房地产估值的影响因素。
若利率水平提高，除非租金提高，否则买了该房产也不见得就是笔划算的投资。过去，房地产的兴起可是沾了利率的光，低利率增加了房地产投资的吸引力。但是最近的周期中利率一直居高不下，这直接打碎了诸多依靠房地产投资发大财的美梦。
其他估值因素
税率和折旧率也会影响房地产投资的收益。有些国家已经逐渐取消了房地产的税额减免政策。美国实施房地产税收抵扣，因此近年来税法的变动影响了不动产的价值。请注意，房地产再次出售的价格要随着未来经济事件的发展和形势的变化来确定。
银行借贷政策的规定，为买方按揭设定了非常严格的条件，而首付的提高会减少内部收益率。银行借贷政策会跟随情绪的变化而变化。经济繁荣时期，人们会纷纷借钱投资，因为房地产估值较低。而经济衰退期，房产估值较高，人们又往往不会负债投资。鉴于房地产比较高的内部收益率，你可以通过少支付首付款，提高自己的投资价值。技术分析师把这种现象看作卖出信号，因为此刻投资者要承担更多的下行风险。认定房地产投资确实能带来高收益，诱使投资者和投机者在没有首付款的情况下，依然下手购买。
购买房地产，大多数是依靠贷款进行的，金融中介的作用不可小觑（银行主要负责提供按揭贷款）。保守的政策要求买房者收入充分、房产价值足够高以保证按揭贷款的完成，而借款者必须要在购买房子内居住若干年才能拥有房屋的所有权。
严格说来，并不是所有人买房都是为了住的，因此导致了房价在经济繁荣和衰退时期的起落不定。放贷者和借款者看好形势，往往会引发贷款条件的放松。而房地产贷款额（或者其他类型贷款）的快速增长则显示了贷款条件的放宽。
与20世纪20年代中期的房地产投资信托类似，80年代的德州地产热以及因欺诈行为引发的储蓄贷款危机（S＆L crisis）进一步推动了房价的下跌。但是就在房价下挫前，放贷条件的宽松正好表明了技术分析者的看涨情绪。而当市场筑底时，放贷的条件再次从紧，连投资者本人都对房产的价值持否定态度。他们可能想不到，房价马上就要大涨了。
1999年，根据理柏公司（Lipper）的报告，投资者在房地产市场筑底的时候从房地产基金撤走了120亿美元的资金，主要是因为基金要比股票市场出现的泡沫远远滞后。但事实证明，这些房地产基金却是在接下来五年时间里表现最好的基金，这进一步证明了投资领域中逆向思维的重要性。
一般来讲，你可以预测经济繁荣或衰退时期的房产价格。回顾历史数据，你会发现20世纪70年代、储蓄贷款危机时期以及近来房地产泡沫出现时房地产投资信托的崩盘。
技术层面弱势
让我们来分析一下其他资本市场上出现的技术层面弱势。房地产首付的日益下跌就是一种负面信号。这就和股票市场的保证金购买一样。技术分析师将不断升高的保证金水平视为盲目快乐的现象。1929年股市崩盘的时候，就出现过这种情况。市场见顶的时候，不只是那些西装革履、皮鞋擦得贼亮的专业人士在给出选股的建议，而是连出租车司机这样的大众也能和人大侃股票。而对于股票交易的支付往往延迟，只有一少部分股票交易用现金完成，剩余的要等股票购买后若干个月才能交付。这种股票交易无异于杠杆期货购买。
通常情况下，牛市终结时，往往出现高保证金购买现象。1929年就是一例。大量财产转卖，就是市场下跌的信号。首次公开募股大量倒卖也表明了市场即将见顶，2000年市场顶部附近就出现了这样的情况。
房地产行业中，海湾合作委员会（GCC）国家里一个热门的房产市场就在阿拉伯联合酋长国的迪拜。2004年年末，出现了大量的外籍炒房者大量抛售房子的情况。短短半年时间里，一家顶级的房地产公司的股票从20美元跌到10美元，2009年继续跌到2美元，并参与了阿布扎比酋长国（Abu Dhabi）的救援计划。当时的迪拜正准备重新安排其债务结构。
我们还可以加入其他衡量方式，如极端看涨行情，买入/售出期权比率很高。股票期权和房地产估值都很高，且评估者和分析师都被迫给出更加看涨的评价，否则就有可能流失自己的客户，生意受损。这与20世纪70年代房地产行业普遍出现的“听令行事”情形一致。在近来的房地产泡沫中，这种风气又大行其道。因此，从近年开始，美国银行为房产估值买单，不像原来是按揭公司付账的。我们可以想象，在全球各地的房地产估值，肯定也因同样的理由存在猫腻。在估值过程中，要留意终值偏差（terminal value bias）。
游资经常在市场顶部进入，在底部退出市场。1999年，大批资金从房地产市场撤出，之后就出现了房价的大幅度反弹。那么当时这些撤出的资金都去了哪里？就在股票市场见顶、泡沫出现的时候进了股市，尤其是都流向互联网股票。在房地产循环接近顶部的时候，你会发现各种普通炒房团竞相集会，聆听专家们的意见，打算如何在市场底部进场。
我们在房地产看到的众生相与其他市场（如股市）的情况类似。基本面分析和预测一片看好，往往与技术指标见顶的情况相悖。
房地产投资的循环一般为18年。你还可以使用艾略特波浪理论成功瞄准市场循环的房地产代言指数，来判断商业地产市场的顶部位置。比如摩根士丹利资本国际公司美国房地产投资基金指数RMS（现在的RMZ）就是多种商用房地产投资信托（REITS）的代言指数。不过在房地产行业，还确立了更加具体的交易型开放式指数基金（ETFs），这能进一步帮我们开展分析。
美国住宅建筑股票在2005年8月见顶，像TOL一类的全国住宅建筑龙头公司的股票跌了5成。从技术层面来看，聪明的投资者往往会在底部买入，在靠近顶部的地方卖出，而住宅建筑行业的内部交易者往往在2005年顶部的时候大量抛售。在美国最大的住宅开发商托尔兄弟公司（Toll Brothers）的案例中，内部交易者是2005年最热衷抛售房产公司股票的人。他们几乎卖了600万股，截至2005年10月，出售股票的价格已达4.68亿美元，这可是2004年托尔兄弟公司内幕交易者交易股票价值的3倍。当时，美林证券的首席分析师、著名投资战略家理查德·伯恩斯坦（Richard Bernstein）忍不住发话了：“要是市场前景真如大部分住宅建筑公司所说的那样好，且他们股票的估值偏低，为什么这些公司高管本人在这里大肆抛售呢？”他随后于2005年8月发表的报告指出，住宅建筑行业中内幕交易者的行为与2000年科技股见顶时内幕交易者的行为如出一辙。26
房产股票于2005年附近见顶，而商用房地产股票在顶部的时间持续了好几年。当然，人们乍看这种现象是因为商用房产中有更高明的投资人（投资机构），因此不会像住宅行业那样容易遭遇泡沫。