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艾略特波浪和商业地产
2006年商业地产股票似乎要见顶。图12-5显示了艾略特分析图像。960点的摩根士丹利房地产投资信托指数（RMZ）接近了2006年中期的顶部，证明了艾略特波浪原则。在此可以看到艾略特波浪分析中提出的第5浪延伸的情况，由此可以预见1 188点的顶部。
图 12-5 摩根士丹利资本国际美国房地产投资基金指数（2006年8月2日）资料来源：Used by permission of Stockcharts.com.
图12-6显示了第5浪。第5浪延伸遵循下列规则。27
·若第1浪和第3浪趋于稳定，第5浪就是延伸浪。那么将第1浪的底部到第3浪顶部的幅度乘以1.618倍，将该结果加上第4浪底部的价格，就可以获得价格目标。
·由此，第1浪的底部为250点（2000年年初），而第3浪的顶部为660点（2004年年初）。（660-250）×1.618=663点。
·将663点加上第4浪的底部525点（2004年中期），我们可以得到1 188点，这一点非常接近2007年年初的顶部价格1 225。图12-7显示了2006年以后的数据。
图 12-6 带有艾略特波浪第5浪分析的摩根士丹利资本国际美国房地产投资基金指数（2006年8月2日）
资料来源：Used by permission of Stockcharts.com.
图 12-7 带有艾略特波浪第5浪分析的摩根士丹利资本国际美国房地产投资基金指数（2010年3月25日）
资料来源：Used by permission of Stockcharts.com.
除了住宅建筑市场和股票市场外，商业地产行业也遭遇了大幅度下挫。相比2007年的峰值，房地产投资信托指数的价格下跌了大约80%。那些及时在顶部附近卖出离场的人比较幸运，避免了大幅度损失。一旦市场反弹，经济复苏，房地产投资信托指数价格将会反弹，为那些能瞅准时机在市场筑底的时候买入的投资者提供赚钱的机会。
究竟是谁在房地产投资信托指数的顶部卖出呢？
地产大亨萨姆·泽尔（Sam Zell）。泽尔是著名的商业投资家，人称“坟墓舞者”（Grave Dancer）。他因善于在商业地产循环底部买入，赚得了几十亿美元的身家而赢得此绰号。
2006年11月19日，泽尔把最大写字楼物业持有者权益办公物业投资信托（Equity Office Properties Trust）以390亿美元的价格卖给了黑石集团（Blackstone Group）。权益办公物业投资信托是一个拥有573栋写字楼的信托公司（花了整整30年才形成），这次转手也成了历史上规模最大的私募股权交易。2007年2月，黑石集团很快转手其中几百家置业，获得270亿美元。之后，这些地产的价格一路下跌。众多投资者已经负债累累，众多买家都是在极度通货膨胀的情况下购买房子的。人们普遍认为，放贷者不仅提供慷慨的资金资助，而且为借款者打造了不切实际的租金梦，大肆放款。28据说，黑石集团在这次价值高达390亿美元的大手笔收购中，交易杠杆高达33.8倍（这一比率大约是彭博房地产投资信托指数覆盖公司股票平均值的两倍）。
显然，买家希望实现收益率和现金流的增长。但是事实却并不如人愿，租金下滑，房屋空置率上升。有些买家发现，放贷者愿意借给他们90%甚至更多的房款，好让他们购买，即使这意味着利润率缩水。投资银行摩根士丹利、美联银行、高盛投资、贝尔斯登银行和雷曼兄弟都在这样的放贷者之列。同时，这些投资银行将证券迅速出售给投资者，从中收取费用，这种欺诈现象加速了贝尔斯登和雷曼兄弟的消亡。29
如今，无论是个人投资者还是金融机构，都面临着房地产市场崩盘的现象：租金不断下降，房子空置率上升，经济形势继续恶化。他们都免不了受技术和行为因素的制约。
我们在这里先暂停一下。你到底相信什么？基本面预测还是根据波浪原则推断出市场已经见顶的信息？抑或是现金流上升，有明显的迹象表明人们很想交易的行为，还是最近发生的炒房交易引发的情绪反应？所有这些，都只能事后判断了。但有一点可以肯定，资深的技术分析师不会被基本面分析单方面的预测忽悠了。
从基本面分析来看，房地产投资信托估值显示了较高的水平，这似乎证明了图12-6显示的市场见顶的推测。2006年，房地产投资信托的股息率为历史新低水平。根据房地产投资信托的特殊估值方法（价格和营业调整基金预测模型），30接下来从12个月的估值情况来看，2000年为低水平的10倍，到了2006年年末，高达24倍。对照股市，美国标普500市盈率在2000年市场见顶的时候为25倍，而在2006年的时候为14倍。31
技术分析师发现，在2000年房地产市场的底部，人们从房地产市场撤资，转向投资见顶的股市。几年后，当房市见顶的时候，大量的资金却流了回来。（一般来讲，这种现象与市场的情绪和逆向操作指标的情况相符。）