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14.3 房地产的未来
记得很多年以前看过一本关于经济周期类的专业书籍，书中说房地产周期大概在18年左右，当时觉得不可思议，18年时间太长了，是遥不可及的事情。但转眼间从1998年房改算起到现在也已经18年了，房地产走过了辉煌的18年，潮起潮落，跌宕起伏，然而这部大剧终归有谢幕的时候。下面分析一下房地产的过去并对未来做个简单的预测，就当娱乐一下吧！
首先从经典的波浪理论来分析（用波浪理论分析小周期等于算命，但分析大周期还是蛮有道理的）。从1998年房改算起到2007年应该是房地产的第一波上涨周期，这一波房地产价格上涨幅度在10倍左右，这是投资房地产市场的黄金时期，投资者个个赚得盆满钵满。2008年随着次贷危机的爆发，房地产市场价格开始回调，当时有点风雨欲来风满楼的感觉，一片萧条。但这一轮调整并不彻底，随着2008年国家4万亿刺激政策的出台，房地产价格调转方向，重新开始上涨，2008—2013年这几年应该算是房地产市场的第二波上涨周期，上涨幅度在一倍左右，但已经开始出现分化，一线城市上涨幅度最大，二线城市紧随其后，三、四线城市开始出现滞涨，房地产市场第一次出现分化现象。2013—2015年，房地产价格出现第二次调整，70个大中城市中超过一半的城市都出现量价齐跌现象，同时宏观经济也开始下行，经济压力明显大增。2015年中，迫于宏观经济的压力，国家层面开始刺激经济，对房地产限购政策全面放松，金融层面也提供一定的资金支持。从2015年下半年开始，一线房地产价格开始暴涨，紧随其后二线城市价格也开始飙升，这就是房地产市场的第三波上涨周期，奇怪的是三、四线城市房地产价格不涨反跌，出现冰火两重天的现象。
上面就是我国房地产市场过去18年发展的大概脉络，3波上涨周期，中间2次短暂的价格调整，完全符合经典的波浪理论，也就是说，目前应该是最后一波上涨周期了，形容为6000点的股市也不为过。
那么冰火两重天的现象如何解释呢？笔者是这样理解的，三、四线城市土地供给充足，房地产市场严重供大于求，已经完全满足了市场的需求，所以价格很难上涨。一大批开发商没法在三、四线城市立足了，所以只能收缩战线，全面进入一、二线城市。由于一、二线城市土地资源受限，加上当地政府有意识地控制土地供应量，狼多肉少，大批开发商去土地市场竞买土地，导致地王频出，面粉贵过了面包，这进一步提升了房价预期，导致房地产价格进一步上涨，客户出现恐慌性购买欲望，房地产市场出现量价齐升行情，这就是目前的市场现象。
从客户层面来分析，什么人在买动辄500万～1000万元的房子呢。经过分析得出以下结论，全款买房客户几乎不存在了，所谓的刚需客户都已经被挤到了城市周边区域，市内主力购买客户只有一种了，那就是2010年以前买房的客户的改善型需求，这部分客户原来买房的价格低，贷款基本上已经还清，将原来的房子卖了，再贷一部分款买一个大一点的房子。这就是房地产的主力客户，等这一部分客户换房完毕，房地产市场再无主流客户了，所以说这部分客户的购买力决定了这一波房地产上涨周期。
从经济层面来分析，目前宏观经济严重不景气，百业萧条房产盛！目前市场上还看得见工资上涨的企业吗？凤毛麟角吧，也就是说居民的收入水平开始停滞了，大部分企业都不景气，民间资本投资大幅度衰退，说明实体经济的回报率非常低了，居民的收入缩水了。还有一点很重要，就是反腐导致公务员体系的钱包也缩水不少，所以结论是居民的收入水平不是提高了，而是开始缩水了；购买力不是提高了，而是降低了。在这种背景下，一、二线城市房价大幅飙升，除了大幅度加杠杆，实在想不出客户还有什么能力购买。
从资金层面来分析，最近1年，一、二线城市的房地产贷款大幅度飙升，一年的贷款总量几乎达到了过去10多年贷款总额的50%。根据北京2016年上半年房贷总量来推测，北京市场全年的贷款余额接近3000亿元，一年的新增贷款相当于2011年底所有的住房贷款总量。深圳和上海的房贷数据也比较恐怖，这就是赤裸裸的加杠杆呀！客户已经没有能力买房了，所以只能大幅度增加杠杆率，客户几乎透支了未来十多年的购买力，够疯狂，够给力！问题是加杠杆有没有上限？这才是问题的本质！
从人口结构层面来分析，“00后”“90后”人口数量相对较少，加上人口老龄化快速到来，这会改变很多行业的未来。如果说影响经济发展的因素有很多的话，那么最重要的因素一定是人口结构因素，人口老龄化决定了许多产业的未来，对房地产可能是一个致命的因素。日本的房地产价格1992年崩盘以后一直跌倒了2003年的谷底，并不是什么宏观经济不景气，而是人口老龄化因素导致的，这是房地产市场的终极决定因素，中国会是个例外吗？
从波浪理论、客户需求层面、宏观经济层面、资金层面以及人口结构层面5个方面对房地产市场进行分析，结论都是一样的，那就是目前处在房地产第三波，也就是最后一波的上涨周期里。目前的主流改善型客户需求和加杠杆的上限决定了这一波的时间长短。如果一定要加上一个时间的话，笔者认为不会超过2年，也就是说2018年前后房地产的大周期确定无疑要结束了，或许时间点会有偏差，提前或者延后皆有可能，但不会影响最后的结论。
最后一个话题，如果房地产周期结束了，中国经济会不会步日本的后尘，进入失去的10年？对于这一点笔者要乐观得多，其实中国绝大部分城市的房地产价格都是合理的，并没有多少泡沫，真正有大泡沫的城市不超过10个，10个大型城市的房价不会影响到整个宏观经济层面，就像一线城市房价大涨对经济贡献有限，所以房价的下跌对经济层面的影响也不大，就当作定点爆破吧，不会伤害无辜的。
从资产类别来讲，有证券资产、债券资产、房地产资产、黄金资产、大宗商品资产等几个大类。对于资产来讲，不会有永远的赢家，也不会有永远的输家，只是有时候周期太长了，我们都已经忘记了周期的存在，但周期终归是存在的，这是经济规律，政府可以延缓规律的发生，但不能改变规律本身！除非整个经济史改写！
编者按：
这篇文章写于2016年8月13日，正是房地产市场最火热的一段时间，绝对勇气可嘉！有无数的经济学家对房地产的未来发表过见解，但无一不被证伪。预测房地产的发展的确和算命差不多，这篇算命的文章倒是准确率颇高，文章里预测房地产的大周期在2018年前后基本结束，目前还是坚持这个判断，即中国房地产的大周期基本结束了，或者准确地说作为投资品的房地产周期已经结束了，但作为消费居住的房地产还有很长的路要走！
(1) 本文写于2016年5月。2020年2月，高瓴资本已成为格力大股东。
(2) O2O, Online To Offline，即线上到线下。