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房价的暴涨
在2001~2005年期间,低利率和房价的上涨似乎给每个人提供了投资机会。购房者突然发现贷款买房变得很容易。同时,随着房价的上涨,房主们发现他们可用现有房屋作抵押获得更多的贷款,从而使房主的再融资金额创下了历史纪录。很明显消费者开始把他们的房子当做自动提款机来使用。
图8-4显示了房价在较长时期内的变化趋势。有趣的是,房价从2000年开始猛涨,而股市也在这一时期创下高点(然后是两年的下滑)。很可能一些股市资金同时也进行房地产投资。
图 8-4 1997~2007年期间,房屋价格远远超过居民收入
资料来源:Robert Shiller,调查局。
1997~2005年期间,每年房价平均涨幅达9%。这种增长速度十分惊人并且是前所未有的。
到了2005年,根据所选取的研究对象,美国普通房屋的房价已涨到大约每套24万美元。在加利福尼亚州、纽约、佛罗里达州等热点地区,这个数字达到每套40万美元甚至更高。
毫无疑问,分析师并不总是一直正确。
——本杰明・格雷厄姆
但是,很显然,飙升的房价使得消费者再也无力购买——即使利率很低。而在1997~2005年期间,普通家庭的年收入只略有增长,仍低于5万美元的水平。
到了2005年下半年,这个巨大的房地产泡沫终于达到了顶峰。