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实际住房价格长期上升趋势的缺失
在图2—1中，读者会发现一个明显的特征，从1890年开始实际住房价格没有出现过连续的上升趋势。实际上，2004年美国实际住房价格整体上比1890年上涨了66％，在此期间的上涨主要发生在两个时期：第一个时期是第二次世界大战以后的一段时间（第一次上涨发生在20世纪40年代早期，恰好在战争结束前）；第二个时期是20世纪90年代。它看起来是对20世纪90年代股票市场繁荣（或对股票市场繁荣和衰落）滞后反应的时期，初次上涨发生在1998年。这两个时期之外的其他时间，实际住房价格基本上是平稳运行或者下降。此外，房价的总体涨幅也很小（1890—2004年的114年间实际住房价格上涨了66％，年均增长仅0.4％）。
人们之所以对房价的上涨印象深刻，可能是因为住房购买频率很低，使得人们能够记住很久以前的购买价格，并对先前的购买价格（房价包括消费价格指数更低时）与目前价格的差别感到吃惊。股票市场则不会发生这种情况，因为公司会周期性地拆股，以保证股票价格的稳定，在美国目前股价大约是每股30美元，因此人们无法像对住房一样对股票价格进行长期比较。
例如，一个年纪稍大的人可能会奇怪：为什么在1948年仅用1.6万美元就可以买到的一套住房，到了2004年要卖19万美元。乍看起来房地产投资利润可观，但事实上，1948—2004年间消费价格指数翻了8倍，因此实际住房价格只上涨了48％，每年涨幅不到1％。此外，这部分的增长中还包含了房屋品质的提高等因素。即使2004年该房产的售价达到36万美元，这项投资仍然称不上高回报，50年里其实际价格只翻了三倍，年均增长不到2％。
为了进一步考察这些极少反映住房实际价值的数据是否存在错误，我请教了一些经济学家，以帮助我找到其他更加长期的住房价格指数，从而为研究房地产价格的长期走势提供独立的证据。我能够找到其他一些长期住房价格指数，即使这些指数不能涵盖完整的时期或国家，但也可以为长期趋势提供更多的线索。
美国的人口普查开始于1940年，每10年进行一次，调查会询问房主对其住房的估价。1940—2000年间，经通货膨胀修正的估价均值年均上涨2.0％，显著高于图2—1中住房价格指数揭示的0.7％的真实增长率。60年间2.0％的增长率意味着比总体评估的0.7％的增长率高出两倍。但人口普查数据没有考虑在图2—1中显示出的不断提高的房屋质量和不断增大的面积。根据美国人口普查，1940年以来住房情况已经发生了很大的改变，那时31％的家庭住房没有自来水，38％的住房没有浴缸或淋浴。与那个时期相比，现在人们的居住标准已经有了大幅提高，居住条件也相应得到了较大改善。从1940年到现在，在美国人口增长一倍的同时，人均收入提高了4倍，同时也修建了更多高级住宅。1940年那些狭小而低质的住房已经彻底消失了，所以我们从现在能看到的老房子那里得出一个错误的印象：过去的房子跟现在似乎差不多，这些老房子每年大约2％的增值就反映了这一点。
曾有学者构建了房价指数，以衡量1628—1973年间阿姆斯特丹一条古老的运河——海伦运河两岸高品质住房的价格走势。根据阿姆斯特丹大学教授皮耶特·艾可霍兹（Piet Eichholtz）的观点，这一地区非常适宜构建房价指数，因为这里的住房历经几个世纪仍然没有什么改变，而且房屋出售数据被精心地记录和保存下来。正如人们期望从这一城市得到的，房价指数显示这一时期大部分房价的波动与17世纪早期的郁金香热事件有关。根据艾可霍兹的数据，海伦运河的房价在1628—1629年和1632—1633年涨了一倍，此时正值郁金香热达到高潮的前期，1637年房价几乎又跌回到1628—1629年间郁金香事件之前的水平。住房市场当然是不稳定的，但当整个时期的房价指数经通货膨胀修正后，我们发现房价上涨并没有那么多。1628—1973年间，海伦运河两岸房价的实际年均增长率只有0.2％，实际房价经历了350年才翻了一倍。[16]
我的同事卡尔·凯斯（Karl Case）通过查询诺福克那些未提及建筑或建筑改造的“由很多小块土地构成的土地包”或“一大块土地”的财产销售契约登记记录，构建了一个波士顿地区的长期土地价格指数。通过这种方法可以消除住房品质变化对价格指数的影响。他发现，1900—1997年，每平方英尺土地实际价格年均增长3.9％。这比图中价格指数显示的增长率高得多，已经超过了实际GDP的增长率。[17]
另一个例子是发表于1933年，由芝加哥大学的经济学家霍默·霍伊特（Homer Hoyt）对100年来芝加哥土地价格所做的一个著名的研究。霍伊特也发现了土地价格戏剧性的上涨。比如，霍伊特提供的数据显示，1877—1931年，政府大街和密歇根大街（主要的商业区）经通货膨胀修正的实际土地价格年均增长5.9％，总共增长了22倍。[18]
当然，波士顿和芝加哥的这些数据很难用来估计全美土地价格的上涨。波士顿和芝加哥在美国房地产市场不具有代表性。这些城市房价的惊人上涨主要是由于人们进行预测时缺乏自信所导致的意外情况。霍伊特对芝加哥地价惊人上涨的原因非常清楚。他注意到，“19世纪芝加哥地价的上涨与古代或现代任何一个百万以上人口城市的情况都不相同……芝加哥在一个世纪的人口增长相当于巴黎在20个世纪里的人口增长数量。”[19]
此外，土地价格并不是一个很好的房价指示器，房价中除了土地价格之外还包括建筑物价格。以前土地价格只占房价很小的一个比例，因此很多城市的土地价格可以在房价走势平稳的情况下以相对较高的比率上涨。
数据资料中反馈的信息使我们确信，过去几十年中住房价格并未出现显著的上涨。人们居住在比几十年前面积更大、配套设施更齐全的家中。更多的人拥有自己的住房，而不是与他们的父母一起住到结婚为止。[20]如果房价上涨很快，他们如何负担得起？这意味着美国实际住房价格的涨幅必须低于人均收入的涨幅，1929—2003年人均收入年均增长2.0％。
图中底部的曲线显示，当住房价格的真实走势存在某些不确定时，大多数证据表明，人们倾向于降低对于住房的平均估价等级。