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证券市场与房地产市场中的反馈与交叉反馈
在前面几章中，我们注意到历史上，美国股市的价格变化与房地产市场的价格变化几乎不相关。但是，1995年股市开始大幅拉升，几年之后，1998年房地产市场出现了繁荣景象。我们还注意到，国际市场房价的上涨也是在股市启动两年之后出现的。这些都说明，股票市场和房地产市场之间有时可能存在着交叉反馈。随着房地产市场中投机活动的增加和社会的不断变化，这种反馈可能在未来不断加强。
其实，在股市出现繁荣景象的几年后，住宅的价格开始上涨，这并不奇怪。因为股市的繁荣带来投资者财富的增加，而财富的增加就会鼓励投资者在他们的房子上花更多的钱，因此房价就被炒上去了。由于人们需要花几年的时间来决定他们的换房计划，所以这一影响往往要在几年之后才会显现。但是，这样一种反馈模式却是很难想象的，那就是即使在股价出现大幅下跌之后，房地产价格也会出现较快的上涨。想要理解这一点似乎是很困难的。
有可能是这样一种情况，由于受到了股市繁荣的影响，美国和其他国家的房地产市场在1998年股市达到顶峰之前出现了繁荣景象，并且在股市开始下跌之后，房地产市场借助于市场内部的反馈作用继续上涨。也有可能是这样一种情况，房地产市场的繁荣是自1982年以来股票市场增长的一种长期滞后反应。因为2000年以后市场的下跌，仅仅跌去了1982年以来累计涨幅的一半，并且此轮下跌使得人们认为2000年以后的股市比1982年时更加具有投资价值。
但是在考虑上述可能性的同时，我们还需要考虑另一个因素，它将有助于解释2000年以来股市下跌与房地产市场上涨并存的现象，这就是2000年以后股市的下滑，使得一部分投资者的投资热情从证券市场转移到了房地产市场，从而促进了房地产市场需求的增长。在我们2003—2004年对近期购房者进行的问卷调查中，我和卡尔·克斯直接向购房者询问了股市和房地产市场之间可能存在的反馈效应。下面是我们的问题和调查结果：
过去几年投资于股市的经历：
1．在很大程度激励我购买住房 12％
2．在一定程度激励我购买住房 14％
3．与我的购房决策无关 72％
4．对我的购房决策产生了一定的负面影响 2％
5．对我的购房决策产生了很大的负面影响 1％
n=1146
既然2000年以来市场整体出现了大幅调整，那么在我们进行调查时，受访者过去几年在股市的投资经历应该是不令人满意的。但是，大多数投资者表示这并没有影响他们的购房决策。考虑到许多人的购房决策是出于各种各样的个人原因，这一结果并不令人惊讶。但是，有趣的是，在选择了股市的投资经历会影响他们的购房决策的受访者中，绝大部分人认为过去几年投资于股市的经历“激励”他们购买住房。事实上（考虑到百分比计算时四舍五入的误差），表示股市具有激励作用的受访者是表示股市具有负面影响的受访者的10倍。
调查问卷上的下一个问题是：“请解释你的想法”。受访者写下了他们对自己前一个问题的答案的解释。其中不少受访者表达了他们对股市和房地产市场之间交叉反馈作用的真实感受。下面是受访者的一些回答，这都是那些认为股市激励他们购房的投资者的回答：
●我注意到我的个人退休账户和401（k）养老金账户的潜在减少，于是我决定转而投资房地产。
●因为房地产不会像股票有那么大的损失。
●股票的价值变化较大，具有较大的风险。而购买房屋和土地则能够更好地保值。
●收益递减，并且损失巨大，于是寻找其他投资品种。
●投资房地产是最安全的个人金融投资品种，其他的都排在后面。
房子天生就是最安全的投资，你总是可以住在里面。
2000—2002年，我们的个人退休账户和401（k）养老金账户损失巨大，但是我们的房地产投资没有损失。
●房地产比较安全，至少它是你自己的财产。而股票一旦损失，就可能什么都没有了。
当我们阅读了大量受访者的回答后，一个清晰的反馈模式浮现在我们眼前。2000年以来股市的下跌和反弹的失败，使得人们对于股市的兴趣不断下降。人们开始将注意力转向另一个市场，并且他们越来越相信这个市场才是最好的投资场所。股票市场和房地产市场之间的交叉反馈作用已经形成，并且正如我们所看到的，它对于房地产市场的繁荣起到了一定的推动作用。[34]这种交叉反馈还有助于解释由于20世纪90年代繁荣时期过后，各个发达国家股票市场的下跌所导致的国际范围内房地产市场的繁荣。
也许上述只是股票市场和房地产市场之间的交叉反馈作用的表面证据。由于这种反馈并不是总会发生，因此它们看起来似乎并不能言之凿凿。但是请注意，我们研究的是社会科学，而不是自然科学。我们并不能完全解释为什么市场间的反馈机制是这样形成的，或者它又为什么会随着时间的推移而发生变化，不过起码我们已经对它有所了解了。