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实际住房价格没有强劲的迅速上升趋势的原因
数据显示，美国在相当长的历史时期内很少出现实际住房价格的上涨，读者可能会对于这一结果感到困惑。很多人认为房地产价格的涨势非常强劲，比如在日本、韩国和中国，这一现象被称为“房地产神话”。那么，究竟土地是不是很稀缺？住房价格是不是随着人口和人们财产的增加而稳步上涨的？
事实上，理论证据显示，住房价格涨幅超过一般消费品价格涨幅的趋势并不显著。因为在建筑行业中，机械化水平日益提高。技术进步的速度可能比其他部门（诸如一些重要的服务部门）的速度要快。理发师、教师、律师和法律顾问或多或少在重复他们以前做过的事情。但新材料、新建筑设备、配件定制、建造高层建筑公寓大楼的新技术等，可以使房子更便宜。如果住房成本更低，那么相对于其他产品价格，房价将倾向于下降。
图2—2中显示的一些城市，如克利夫兰、密尔沃基和菲尼克斯，相对于需求而言拥有较丰富的土地资源。克利夫兰是美国经济较落后的地区之一，其可利用土地资源的需求压力相对较小，密尔沃基在芝加哥人口稠密地带外围重要城市中排名最靠后，有丰富的农田。菲尼克斯最显著的特征就是土地资源丰富，乘飞机到这个城市的人们从飞机上可以看到，城市周围有大量未开发的土地。此外人们也可以发现，尽管地处沙漠，菲尼克斯有来自科罗拉多河的水源，用水成本并不高。表面现象当然具有欺骗性。比如，当你参观拉斯韦加斯后，也会得到城市周围有大量可利用土地的相同印象。但在拉斯韦加斯的例子中，土地是美国政府所有的，其土地管理局不愿意将更多的土地开发。考虑到这个因素，拉斯韦加斯的土地价格出现与菲尼克斯截然相反的高涨也就不足为奇了。
虽然开发商们的眼睛总是盯着那些拥有理想开发地点、土地资源丰富的城市，但他们有时也会抱怨土地短缺和由自然保护主义者及邻里协会带来的阻碍。不过，他们真正关注的是他们最有兴趣开发的那些优质土地的稀缺。
数据资料显示，上述这些城市的房价走势很少大幅偏离建筑成本。这是因为，如果房价远远高于建筑成本，开发商就有动力向市场供应更多的住房。住房供给会稳定增长，直到供给的增加导致住房价格重新接近其建筑成本。
在这些城市出现的情形可以代表美国大多数城市的状况。可以建造房屋的土地当然很稀缺：包括一些利用围海造田开发土地的项目也不能再制造出更多的土地。但一国土地中绝大部分还是农业用地、林地和其他一些未被集约使用的土地；这些土地单位建筑面积的价格很低，因此还有很多住房未被开发。根据2000年的人口普查数据，美国城市土地面积只占全部土地面积的2.6％。
如果人们能够从长远利益出发对房地产市场的状况作出理性的判断，那么就应该建立一个保障机制来阻止房价过快上涨。如果房价的上涨迫使人们必须用家庭收入的很大一部分来偿还购房抵押贷款，那么这将会产生很强的激励引导房地产投资向低成本地区转移。从长期来看，这种保障机制是为了阻止经通货膨胀修正的房价上涨过快和房地产泡沫的破灭。这种保障机制在那些郊区有大量可利用土地的城市更有效。当然，保障机制在那些可利用土地很少的城市也有效，因为如果房价太高，居民和企业将会远离甚至完全离开这一地区。
居住在大城市的人们经常会认为作为房价最主要组成部分的土地价格会不断上涨。他们确信居住在这些地区具有得天独厚的优势，人们可以享有生活在名人聚居区的声望，也可以从这些地区的商业机会中获取利益。那里的居民很容易认为，会有越来越多的人抱有和他们一样的想法，人们会继续哄抬他们所在城市的房地产价格，房地产市场上的非理性繁荣开始出现。
但事实上，如果房价相对于居民收入涨得太高，人们就很难负担得起一套像样的住房。人们的想法也会因此发生变化。他们将逐步意识到，居住在大城市里给人们带来的声望并没有那么重要，尽管个别城市由于拥有独特的商业活动而名声在外。人们会发现拥有同样商业活动的其他中心在不断建立起来，最后会引发企业重新选址，人口会由老的中心向新中心转移，从而对老中心的房地产价格产生压力。
除此之外，过高的房价将带来政治压力，迫使政府放松对土地使用的限制，最终导致这些大城市住房供给（如高层公寓）的增长。
因此，我们从目前大城市房价的波动中很难看出房价的长期走势。当人们乐观时房价上涨，但房价过高时又会有很多因素迫使其下跌。这在图2—2中表现得非常明显，从1980年开始洛杉矶房价的涨幅很少超过密尔沃基，但这一过程中洛杉矶的房价经历了两次上涨和一次下跌。
基于上述分析，购买住房相对于股票市场来说是一项收益较低的长期投资。虽然房地产市场偶尔也有波动，但对于长期投资者并没有获利空间。当然，拥有自己的住房可以获得潜在的好处，即由住房提供的庇护和其他服务，这些收益是免税的。经常有人说，买房子比租房子具有税收优势。如果居住在同样房子里的两个人彼此交换住房，每个人都要付租金给对方（租金收入可以抵偿所付的租金），从经济的视角来看这样做是毫无意义的，但会产生税收。如果租金收入需要缴税的话，就无法全部抵偿所付租金。正是由于这个原因，大多数人更愿意买房而不是租房。
人们更愿意买房而不是租房的另一个原因是，租房合约在执行过程中可能遭遇道德风险：没有足够的激励因素促使租房者像房主一样爱护屋内的财物。道德风险问题导致的结果就是更高的房租和对房主在租期内进行变更房屋产权等活动权利的限制。
目前，还没有办法精确度量购买住房相对股息收益（通常是要缴税的）而言所获得的免税收益以及购房者的购房行为所导致的生活成本的变化。事实上，住房提供的潜在收益很难精确度量，因为很难将拥有和居住在住房所获得的精神收益以及保养房屋所付出的精神上的成本转化为货币价值。此外，像投资股票一样，精神收益与投资住房的数量并没有直接联系。如果一个人购买了超过自身需要的过多住房，在精神上反而是一种负担。
因此，没有一个人能够确保自己在房屋或股票投资中始终保持良好的状态。人们的感受最终取决于不同人的体会和环境因素。个人购房者经常会改变对于投资住房所获优势的观点。我们将在本书后面的章节中看到有关这种改变的证据。