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房地产市场繁荣中的新时代思想
房地产市场在新时代思想的推动下走向繁荣，它同股票市场的繁荣几乎如出一辙。在某种意义上，股价自我膨胀的反馈机制可能是房地产市场繁荣的原动力，但是新时代思想也起到了同样的作用，至少表面看来构成了反馈机制的一部分。正如我们前面所提到的，出现在大国中的全国性繁荣似乎还是一个新生事物，但是以往已经存在许多地区性房地产市场繁荣的例子，它们也是自身地区性新时代的事件。
一个覆盖了加州整个区域的房地产繁荣发生在19世纪80年代，并于1887年达到顶峰。这一繁荣最初发生在洛杉矶、圣迭戈和圣巴巴拉，但那时那里的人口还比较稀少，对整个美国而言无足轻重。这一繁荣似乎与同时期铁路的迅速拓展相关，铁路使得到达这片土地变得容易得多。这一繁荣的形成很显然受到了圣达菲（Santa Fe）与太平洋联合（Union Pacific）铁路公司之间价格战的影响，它使得到达或离开南加州变得非常便宜。铁路公司也希望能够收回它们在轨道上的投资，因此招募了大批移民开发商，通过宣传南加州地区宜人的气候和美好的未来吸引人们移民到该地区。他们最终成功了。“洛杉矶已经成为一个充斥着移民、业余艺术家和自由职业者的拥挤而热闹的城市，旅馆挤满了旅客，价格飞涨到天文数字，这片南加州的土地上到处——街道上、出版社、住宅区和俱乐部——都是忙忙碌碌的。”[36]繁荣之后便是1888—1889年房地产价格的崩溃：一直谈论土地和气候的人们开始强烈地抱怨南加州的经济缺乏坚实的工业基础。当人们回想起原先疯狂的购买行为时，才意识到应该更加理性地分析土地的真实价值[37]即使在100多年后，20世纪80年代的繁荣事件仍在提醒我们，人们有理由为正在逐渐减少的可利用土地而担忧。唯一的区别就在于，那时的故事还没有蔓延到整个美国。加州在那时已经有预留土地的考虑了，然而，显然没有一个人会想到这一繁荣会扩展到全国范围内。
20世纪初，另一次显著的地区性住宅价格泡沫发生在佛罗里达州，尤其是在迈阿密地区，那里的房价在1925年达到顶峰。这似乎是受到了新时代故事的推动，人们在第一次世界大战后拥有了新的财富和飞驰的汽车，于是他们发现可以去佛罗里达度过冬季，那里的土地销售开始加速，因为相信这一故事的人们开始意识到购买的紧迫性。另一个刺激泡沫膨胀的因素是佛罗里达州修正法案取消了收入和遗产税，鼓励富有的退休人员迁移到佛罗里达。对于爱好娱乐的人来说，有如此多地下酒吧和赌博场所的佛罗里达式生活也构成了强大的吸引力。许多名人甚至包括一些海盗头目正在该地区建造他们的家园，这些事给房地产市场的繁荣增添了一些新闻报道的价值，当然还有可信度。这一故事以“临时契约男孩”而闻名，他们说服遍布全国的房屋购买者支付一笔契约费去购买佛罗里达的土地，然后他们设法卖掉这些契约。这个泡沫在1926年一场飓风后突然终结了，因为飓风提醒人们注意佛罗里达的风险。就在全国性的报纸转向这一泡沫并且复述易受骗的人们购买土地的故事时，记者们自己也不知道这些土地毫无用处，有些甚至在水下。[38]
同19世纪80年代南加州地区的土地繁荣一样，1925年佛罗里达的繁荣本质上也是地区性的。二者都有真诚而疯狂的人们，但它们没有，也不可能扩展到整个国家。
在20世纪接下来的10年里，我们在美国和其他一些国家看到了房地产市场更为繁荣的景象，这些繁荣都覆盖了相应国家相当大的一部分区域，开始影响国家的房地产价格指数。这种变化的原因很难观察到。在20世纪最后的10年里，这种繁荣似乎已经扩展到了更为广泛的地理范围，并且涉及更多的心理因素、政治问题，以及该地区的经济基础。
在美国，有两次重要的区域性房地产价格繁荣，它们的影响达到足以影响国家房地产价格指数的程度，这一关系绘制在图2—1中。其中的一次是1975—1980年加州的房地产繁荣，另一次是1984—1988年美国东北部地区的房地产繁荣，后一次繁荣一直延续到1986—1989年加州的又一次繁荣。
在20世纪80年代中期房地产价格下降之前，整个加州地区经过通胀调整的实际住宅价格在1975—1980年间上升了60％。[39]驱动繁荣的一个因素是对加州地区环境保护给予超前关注的政治运动的出现，它创造了更为严格的区域法和建房约束条件，但是，大致从20世纪60年代开始，加州居民决定集体解决这一问题。实施的效果是加大了建造新房屋的难度，使加州地区在20世纪70年代前后成为最难建造房屋的地区之一。[40]这一政治变动限制了新房的供给，使得曾经用以阻止价格上涨的安全阀变得不再有效。这一点被一些批评家视为富人对穷人、有房者对无房者的胜利。这一胜利受到广泛赞誉，直接推动了已有房屋价值的上升。
另一个刺激泡沫产生的因素是所谓的第13条减税建议，1978年6月，财产税被削减了一半多，而且法院还保证该税收将维持在较低的水平。这是又一场通过削减税收增加财产价值的政治运动。尽管存在着对于建立在政治目标基础上的减税后果的严厉警告，选民们仍然采纳了第13条建议；这一事实被看做新经济时代的先兆。
当现有的个人财产权受到更加有力的保护，以及一个人认为自己的房地产投资将变得更有价值时，放大的分区制标准和第13条建议都被视为新时代的信号。
至今仍有人疑惑20世纪70年代加州地区的地产繁荣为什么会发生，要知道抵押贷款利率那时达到创纪录的新高，比房屋价格迅速增长的1978年还要高10％。如此高的抵押贷款利率看起来似乎抑制了泡沫的膨胀，因为这意味着，如果要购买高档住宅，将不得不承担非常高昂的贷款支出。如果一个人在1978年购买一座相当于其4年收入的住宅，在上述利率下单利息支出就将占到其收入的40％，这对于大多数家庭来说都是一个难以承受的开支。然而这一繁荣最终反驳了房地产繁荣会被高利率打断的观点。
关于这一切何以会发生，在20世纪70年代的解释之一是，为高利率所困扰的房屋产权所有者通过政治运动来挑战低利率情形下房屋贷款的“销售终止”条款，他们因此能免于支付高额的利率。[41]在整个20世纪70年代的繁荣以及最后的数年中，有保障的贷款保护了房地产市场免受高利率的影响。而且，20世纪70年代末是一个被很多新的金融机构称为“创新性融资”出现并繁荣的时期。[42]
结果是美国第一次产生了足以影响全国房地产价格的地区性房地产繁荣，直至20世纪80年代初的经济衰退。
另一次房屋价格膨胀于20世纪80年代中期出现在美国东北部地区，尤其是波士顿地区。仅仅在1985年，波士顿大区的房屋价格就上涨了38％，很难解释其原因。在1986年的研究中，卡尔·凯斯回顾了可能推动波士顿房地产价格的所有基本面因素，得出的结论是，波士顿近年来并没有重大变动因素：“当经济比较健康而收入正在持续增长时，市场‘基本面’似乎并不能对1983年以来波士顿地区房地产价格极为迅速的增长提供充分的解释。”[43]
低利率通常被媒体列举为对已经形成的繁荣的回应。的确，利率在20世纪80年代晚期比初期要低。但是低利率并不能直接解释波士顿地区的繁荣，因为金融市场上的低利率是全国性的，而此时的房地产价格飞涨主要在波士顿地区；90年代中期波士顿房地产价格下降时，抵押贷款利率比80年代飞涨期还低。因此，利率不是很好的解释因素。
20世纪80年代中期波士顿地区房地产市场的显著繁荣也同样与一个新时代故事相关，但这一次并不是一个突然出现的故事。20世纪80年代中期的波士顿的确已成为高技术企业的采集地，但是它显然不能一直充当这样的角色达数十年。
表面看来，波士顿作为高技术中心的“故事”，似乎是口口相传的。但在个人电脑已成为每个办公桌的必备用品的时代，电脑革命也加速了任何与电脑相关的故事的传播。王安实验室（Wang Laboratories）、数字设备公司（Digital Equipment Company）、通用数据公司（Data General Corporation）和莲花公司（Lotus Corporation）使波士顿成为一个世界级的计算机中心。[44]
1985年，当地人看到了位于东剑桥（East Cambridge）的庞大的新莲花公司总部的建造，以及128国道沿线的房屋建造的一派繁荣。波士顿将成为位于加州的硅谷的竞争对手的说法开始传播，而且波士顿甚至有可能击败硅谷。一位波士顿观察家在1985年写道：“波士顿有悠久的历史和能够塑造人们世界观的文化积淀。然而硅谷成其为硅谷之前除了果园外一无所有。”[45]在当地，外地人经济上的成功开始被称为“马萨诸塞奇迹”，这一故事引起了广泛的共鸣。马萨诸塞州州长麦克尔·杜卡奇思（Michael Dukakis）试图为此繁荣作出贡献，并在1988年被民主党提名为总统候选人。
20世纪过去数十年一直是拥有高技能和良好教育背景人口的城市迅速增加的时代。[46]20世纪80年代造就波士顿地区繁荣的因素确实对城市的基本价值产生了持续的影响，但对这次繁荣产生的反馈明显抬高了基本价值，导致了90年代房屋价格的回落。
20世纪80年代波士顿地区的繁荣并不仅仅局限于波士顿，而且涵盖了整个美国东北部地区，事实上，它已远远超越了美国的边界，因为类似的繁荣还出现在远离波士顿的伦敦，以及整个世界的其他城市。推动波士顿的新时代故事与一种观点相联系，这种观点认为，一个拥有受过良好教育和深厚文化积淀的人口的城市在当今的世界会拥有一个美好的未来。
我们已经在第3章中提到，许多因素促成了20世纪90年代房地产市场的繁荣，其中的一些可以被归为“新时代”理论一类。我们也注意到了另一种新时代理论，它与当前人们对旅游和第二家园的特别偏好密切相关，这可以解释从2000年开始的世界许多地区房屋价格的迅速上升。
人们普遍认为，互联网、无线电话、移动办公的出现使正在工作的人到偏远、美丽的地方旅行变得更为容易，且能同时继续他们的工作。人们也普遍认为，当“生育高峰”时出生的一代人在2008年左右开始退休时，他们将会从目前所在城市迁往一些美丽的地方。有时还出现这样的说法，随着生活水平的持续提高，越来越多的新生富人将会选择购买那些天然稀缺的优美居所，如海洋沿岸和大山之巅。但是这些财产的供给不会增加。通过建造越来越高的建筑来炫耀自己的财富正变得日益落伍，自然，美丽的住宅在未来将比那些庞然大物显得更有吸引力。
对于这些与第二家园有关的新时代故事来说，似乎还存在某种真实的成因。但是回顾20世纪20年代佛罗里达土地泡沫的故事，这些故事现在可能流传得更为广泛，因为正在推动房屋价格上涨的反馈增加了这些故事的感染力。在今天与旅游和第二家园有关的新时代故事和20世纪20年代佛罗里达泡沫之间存在一些令人不安的相似性。例如，在1925年的佛罗里达，繁荣被认为是由汽车的出现推动的，而现在第二家园的繁荣被认为是互联网的出现推动的。在这两个事件中，退休人员的激增都成了推动市场的支撑力量。
这种担心是合理的，今天的市场对这些故事反应过度，在某些方面我们正处在第二次房地产泡沫的边缘，房地产价格的再一次下降将在未来到来，就像1925年后发生在佛罗里达的那样，数十年的攀升将就此中断。