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关于按时间顺序发展的经济事件的更多讨论
让我们快速地概括一下在一个典型的经济周期中按时间顺序发生的经济事件。这将为我们第5章的讨论做个铺垫，在第5章里，我们会看到债券、股票和商品这三个金融市场是如何适应于经济周期中各个不同阶段的。
我们从经济走向衰退阶段开始讲起。在几个月疲软的经济活动后，中央银行意识到经济衰退才是真正的问题，而非通货膨胀，于是央行对此做出的反应就是把货币政策从紧缩的转变为宽松的。这意味着信贷的供给增加，而与此同时由于人们对新贷款需求的减少，因此他们对信贷的需求也下降了。随着信贷供给的增加和需求的减少，信贷价格，也就是利率就会逐渐下降。
利率的下降通常都会对于经济的影响有个时滞。毕竟，在前一个恢复期过度扩张的公司需要时间去偿还贷款、改进资产负债表等。货币供给和利率都是金融概念。尽管利率上涨过快时，你能感到心理上的痛苦，但是你却不能触摸或者感觉到利率的存在。另一方面，房地产、工业产品和耐用消费品都是你能触摸和感受到的实物。它们都是经济指标。首先从衰退中恢复的实体经济部门是对利率高度敏感的房地产行业。最初的利率下跌不会拥有很大的效果，但是在某种程度上，较低的利率将吸引房地产开发商，于是房地产业开始走出低谷。购买住宅是人们所做出的一个重要的金融决策，因为购买住房的支出将占据可支配收入的绝大部分，所以当利率下降时，购买住房将变得更加可以承受，这就启动了住房消费支出。不同经济周期之间，房地产业先行的时间大为不同，但是从20世纪50年代初期以来，在房地产业的低谷与经济复苏的开端之间的平均时间间隔为6个月左右。
近几年来，浮动利率的住房抵押贷款开始流行，但是大多数贷款还是与10年期收益率相联系。这就意味着，房地产业对于长期利率比短期利率更加敏感。图2-5揭示20年国债收益率变动率的变化与房屋开工量的变动率高度相关。请注意，收益率的数量单位被颠倒过来以和债券价格及房屋开工数的变动保持一致。这些箭头意味着大多数债券趋势的巅峰引导着房屋开工数的巅峰。我们还可以对底部做出同样的标识。图中大多数情况下债券会再次引领住房开工数，但是这将会使图形变得过于复杂。看起来，利率波动愈大，与住房开工数的相关性就愈强，但是剧烈程度却不是这样的。举例来说，1990年债券价格反弹至高峰看起来是所考虑期间的正常状况。另一方面，尽管房屋开工数的波动与债券价格的变动相一致，但是其变动程度却不一致，因为房屋开工数还没有移至平衡线以上。而在1981年，情况正好相反，债券价格没能反弹至平衡线之上，而房屋开工数却经历了一个强大的反弹，超过平衡线。
图2-5 反转的国债收益率vs.房屋开工数
资料来源：pring.com。
尽管我们不能将债券市场的强烈反弹当作住房市场特别强势的信号，但是我们能说，除非债券市场的反弹在前，即债券市场交易量的增加，否则住房市场就不大可能会启动。
房地产业的低谷很快就会波及其他高端的、利率敏感型的行业，比如汽车行业。房地产业只占总国民生产总值的不到5%，因此它本身并不是特别重要。然而，出于下面两个原因，房地产业显得异常重要。第一，这意味着消费者已经开始克服了他们不愿意消费的心理状态。因此，这是个重要的心理指标。第二，住房数量的增加对于经济有后续影响或者乘数效应。举例来说，人们购买房屋时，必须要购买家具来对它进行配备，这就增加了对于耐用消费品的需求，比如洗衣机、烘干机、家具等。房屋也要融资和保险，有利于金融部门的发展，如此等等。
最终，经济恢复过程扩展到零售、批发和制造业等部门。由于闲置的生产能力都被用完，商品市场上的价格压力产生，其商品价格也开始走出低谷，出现回升。随着销售和利润的增长，人们的信心也得到了加强。这意味着，制造业公司开始通过增加新的厂房和设备来扩张生产力。依次地，这刺激了对于重工业部门所生产的产品的需求，而重工业部门总是最后走出低谷的那些经济部门之一。你可能认为这是个经济广泛恢复的时期，事实并非一定如此，因为致使经济恢复的那些条件，即利率的下降和增加的货币供给量，已经开始转向了。房屋开工数和一些早期的经济先行部门也开始反转。在这个时候，美联储已经忘记了与失业的战斗，而开始关注新出现的通货膨胀问题。这并不意味着宽松的货币政策会马上改变，但是宽松的货币政策已经不太适应经济的需要了。在信贷的需求方面，企业贷款的需求量开始加速增长。这意味着信贷的价格，即利率再次开始上涨。逐渐地，价格上涨压力聚集到非常强的时候，美联储就会感觉到采用紧缩货币政策的迫切性。在20世纪的早期和中期，这种紧缩的货币政策是以实际信贷的配给形式出现的。然而，在最近的几十年内，超额的信贷需求已经被短期利率的大幅增长所控制了。无论如何，开始于注入流动性，进而下调利率，以致随后房地产业从低谷开始反弹的这个过程，现在终于要反转，使得利率开始上涨，房地产业达到高峰。最终，这种疲软会传至经济同步部门，经济开始衰退。