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房地产业对利率十分敏感
住宅及房地产业价格与利率的走向密切相关。这也说明了为什么房地产一般被认为是反周期的(countercycle),这一行业的走势与正常的经济周期呈反方向变动。住宅建筑业通常在利率下跌时有好的表现,这种情况一般在经济走弱时发生。这也解释了房地产类股票为何在2000年转头向上,并在该时期的熊市及随后的衰退中持续上涨。与持续下跌的股票相比,它们对持续下跌的利率更为敏感。从历史上看,当经济处于恢复期时,紧缩性的货币政策通常会抑制房地产行业的发展。短期利率在2005年及2006年间的上涨,也终结了持续了10年的房地产市场的繁荣。图8-3显示,债券收益率的飙升正赶上房地产股票见顶(如图中箭头所示)。房地产类股票于2000年上涨,此时债券收益率开始暴跌。债券收益率的3年下跌趋势线在2005年的破位(第二个上指箭头),再度引发市场对抵押贷款利率上涨的恐慌。当债券收益率于2006年升至4年来的新高时,住宅建筑类股票开始暴跌。
墨菲小常识
抵押贷款利率由国债收益率决定。
图8-3 住宅建筑类股票因债券收益率在2005年的飙升而见顶