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房地产周期的波峰姗姗来迟
从1927年的波峰到1945年的波谷这段18年周期表明，房地产市场的一轮主升浪正在20世纪70年代到20世纪90年代中酝酿。按计划，房地产市场应于1981年形成重要头部。所有这三次周期都如期而至。最近一次的主要波谷发生在1990～1992年期间。这也解释了房地产市场繁荣的形成原因。然而，它并没有解释房地产市场繁荣为何持续得如此之久。最近的一次房地产周期持续得如此之久，远远超过了正常水平，这或许是因为长期利率史无前例地跌至50年以来的最低水平。然而，在出版于2004年的书中，我已经提到，房地产市场的波峰“姗姗来迟”。尽管最近一次房地产周期的波峰来迟了，该周期的波谷阶段倒是如约而至。
一个周期的长度可以用其两次波峰或两次波谷间的距离来衡量。在这两者之间，波谷间的距离通常更可靠。一个理想的18年周期应当包括9年的上升期及随后9年的下降期。房地产周期最近一次上升的持续时间为13～15年，这个时间异乎寻常的长。按计划，下一次周期性底部（以1990～1992年的波谷间距衡量）将于2008～2010年出现。住宅建筑类股票的图形走势表明，底部的目标出现的时间可能更准。
墨菲小常识
要测度房地产业的健康状况，最好的方式是研究房地产类股票的发展趋势。
图8-5绘制的是道琼斯美国住宅建筑业指数在2000～2012年的走势，这一指数测度的是住宅建筑类股票的表现。正如我们在之前的章节中所介绍的那样，在经历了2000～2005年的上涨之后，该指数在2006年转头向下（见图上方的圆圈部分）。在2008年年末和2009年年初，住宅建筑类股票指数触底（图下方第一个圆圈部分）。然后升至连接2007/2008年头部的下跌趋势线之上，这也终结了股票市场的熊市。指数随后在底部区域（图中上下两条水平趋势线中间的部分）横盘整理。在2011年下半年第二次筑底后（图下方第二个圆圈部分），指数在2012年第一季度重返2010年形成的高点。（注意：指数在3个月之后（2012年6月）超越了2010年的头部，这也形成了住宅建筑类股票的一个新的上行趋势。）这对房地产业来说是一个好消息。住宅建筑类股票在2006年的下跌为房地产业发出了预警信号。同样，该指数在2012年的上涨也发出了一个相反的信号，即房地产业的“春天”来了。这也让2008～2011年成为房地产周期的低点区域，这和我们在前面所做的预测（房地产周期的下一个波谷预计在2008～2010年形成）相差不大。
图8-5 住宅建筑业股票指数在构筑底部形态
房地产市场最近一次繁荣期的终结，是从住宅建筑类股票在2005年的见顶开始的。持续上升的利率最终在1年后将房地产市场推至悬崖旁边，然后大幅下挫。房地产市场见顶对经济的损害如此之大，其原因在于：自大萧条以来，60年期的康德拉季耶夫长周期与18年的房地产周期首次同时下跌。4年期的经济周期也从2007年年末开始下跌。但是，经济周期自2000年以来已经发生了本质变化。其下行趋势变得更为猛烈（在房地产市场崩盘后更是如此），而上涨趋势却不那么强劲。我认为，这主要是由两个长周期下降所造成的。自1998年以来的通货紧缩趋势已经让债券与股票之间的关系脱钩。2008年房地产市场崩盘所造成的通货紧缩，也让股票与商品之间的关系变得更为紧密。这些市场间关系不禁让我们回忆起20世纪30年代的场景。
墨菲小常识
好消息是，这些长周期的下跌趋势已近终结。