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赌场的新花招
抵押贷款现在发放给了只有极少收入和金融资产的购买者，房价飞升，买主在排队等候加入这场盛宴。抵押贷款公司和房地产投资信托（REITs）与银行、投行是主要的次贷发放机构，都懂得它们现在碰到的也许是一辈子难遇的机会，积极迅速地投身于寻宝游戏之中。
次贷推广员受到强烈的物质激励去多发放贷款。很多抵押贷款经理（指代那帮基本上是寡廉鲜耻的抵押贷款信贷员，他们的道德水平类似于把最烂的二手车吹得天花乱坠的推销员）每年能赚到百万美元以上，外加奢侈的福利待遇。他们推销的产品臭不可闻，堪比经冷冻放置多天的腐臭的鱼。
抵押贷款发放机构的目标是让收入低甚至没收入、没工作的人，通过放松次级贷款和Alt A′s [1]
的担保标准都买得起住房。贷款质量很少被关注。他们买的每样东西马上和其他类似的抵押贷款被打包出售给了客户。
是的，花旗、美国银行、美联银行、高盛、摩根士丹利、雷曼兄弟和贝尔斯登都是这场游戏的主要玩家。它们不仅从贷款银行买入抵押贷款，更是积极收购这些银行。这种垂直整合意味着更大的利润。 [2]
然后，这些债券又经过了标普、穆迪和惠誉这类信用评级公司的评级。正如我们将看到的，评级结果远高于抵押资产池的质量水平。银行从评级机构得到的评级越高，抵押贷款越容易卖出去。没有人想去查看一下抵押的是什么，这些只是需要快进快出的商品。事实也是如此，其交易量有数千亿美元。
如果你感觉不对劲，我们马上查看一下，就会发现那些产品必将被证实会亏很多钱。让我们快速参观一下抵押贷款经纪人或贷款发放机构的办公室，那里有各种各样吸引人的东西诱惑贷款人跟他做交易。
“我们这里有‘忍者’，卖得很快。”他可能这样说。“‘忍者’是什么东西？”有人会问。“哦，实际上这是一个销售人员对一类抵押贷款的代号，指的是贷款人没有收入、工作和资产的抵押贷款。不过别担心，房地产市场火热，房价还会更高，都是很安全的。”抵押贷款经纪人可能这样回答。
“看那边，”另一个销售人员会接着说：“我们还有一种负分期付款抵押贷款，买‘忍者’的客户最喜欢这个产品了。”这又是什么东西呢？其实非常简单！贷款人在两三年里无须支付贷款利息就可以马上住进他选择的住房。到了第三年末，加上高昂的利息，他欠下大约为房价的140%的债务。但是银行和那些抵押贷款银行家并不担心，他们把这些像烤热的土豆一样的抵押贷款转手卖给了机构买家。这些都会变成利润，意味着巨额佣金和年底数百万美元的奖金。
谁会把20万美元提供给一个口袋中分文没有的人并指望他3年后偿还28万美元？回想起来，答案依然很简单——就是我们，作为纳税人，我们救助了银行。
下面我们来到次级贷款销售大厅的最大的一块领域，这是可调利率抵押贷款（ARM）。通常客户会被很低的签约利率（诱饵）吸引，两种非常受欢迎的可调利率抵押贷款是2～28和3～27。2～28给予客户2年期20%固定利率，在之后的28年里将利率调高到11%或12%。3～27的客户前3年只需支付30%利息，之后27年的利率会达到10%～12%，可调利率抵押贷款相当普及，占到2005年全部发放的次级贷款的80%，即超过170万客户，是整个2000～2007年房地产繁荣期发放的次级贷款的70%。
格林斯潘主席为次级贷款加盖了美联储的批准印章，声称这些贷款总是比固定利率抵押贷款便宜。由于常规的固定利率抵押贷款比次贷具有更低的隐性费用，到期给付成本可低至6%，而次贷的到期支付成本却达到了10%甚至更高，所以我非常不理解他是怎样计算的。
再说一次，我们只是浅浅掠过次贷和Alt A这个领域，我希望你现在能对整体情况有所了解。次贷的很多借贷人都是无辜老百姓。他们被那些油嘴滑舌、熟知少数族裔和老年人心理的销售员骗得团团转，那些人几乎无法理解要他们签署的各种冗长复杂的抵押贷款文件。联邦调查局、地方政府和法庭已经处理了几千宗这类受害人的案子。安杰罗·莫兹洛（Angelo Mozilo），这位留着时髦发型、身着布莱奥尼西服、晒成褐色皮肤的全国金融公司前CEO（这家公司也是最大的次贷发放机构），因欺诈罪在2010年10月被美国证交会罚款6750万美元。
当然，在那些贷款人里也有投机者和小贩。如果有机会在上涨的市场里以小的投入获取大的回报，这就和用低价买股没什么大的区别了。对于推销员来说，如果他们想去做，有很多复杂的方法检查贷款人的信用以及支付利息和到期偿还本金的能力，但是他们很少那样做。从一开始，次贷业就存在着严重的问题。很多人甚至付不起2%或3%的优惠汇率，更遑论24或36个月之后4～5倍的利率。这个概念必定失败，事实也是如此。
[1] Alt A's是指买家只需提供部分文件的抵押债券，其他的一些要求也很宽松灵活。
[2] 大部分抵押贷款经被抵押贷款的商家担保，很快转变成证券，然后以债券的方式卖给客户、对冲基金和其他各种买家，这个过程就叫做证券化。