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对房产未来争论激烈该怎么看
【2017年6月12日】罗永浩、褚明宇、金星、高晓松等都不支持买房，马云之前也说过不要买房，八年后房子如葱，王健林也不希望万达再有房地产收入，但是董籓、财上海等都认为房价会一直涨，特别是一线城市，现在不买以后肯定要高价买，他们的结论为什么完全不同呢？现在北上广深的房价似乎有所松动，我们普通人是应该再观望观望还是马上入手呢。假如你现在没房，你愿意按揭买房当房奴吗？
首先，所谓的“大V”们意见相左很正常，但由此延伸出去倒是可以观察一致性预期的问题，因为一致性预期往往是某个资产定价的重要参考。上述人物其实并不是好的参考对象，因为太有性格而且不排除立场具有某种表演性。如果从身边的普通人来看，至少在北京，现在我身边的人已经没什么看空的人了，大致都是觉得虽然太贵但现实就是如此残酷。这很大程度上可以看作预期已经发展到极高阶段。
其次，说一下对买房的态度。说现在必须买和必须不买的，在我看来都是赚眼球而不是理性思考的。因为情况不同，选择的差别实在太大了。
以北京为例，第一，如果你一套房还没有而且年轻，那必须向着拥有自己的房产去努力。虽然我觉得这真的很艰难，但你如果真没房，可能更麻烦，随着年龄增大麻烦会越来越多。从长期来看，如果我们真的预期未来10年中国人均GPD再显著增长，那么一线城市的房价在十几年后即便估值大幅下降，也未必比现在低多少。所以这种人的选择余地非常小，拼命努力让自己收入奔跑起来是第一要务，然后踏踏实实买房、供房，至于在这一期间能否赶上房价波动回调，那就是拼运气了。未来要想翻身，只能靠出类拔萃的事业发展和优秀的投资。
第二，对于已经有一套到两套房，工作家庭已经稳定的中产阶层而言，现在的资产结构中基本上八成以上都是房产。这类群体我的建议是择机减持房产，而增持优质股权类资产。这个世界上你得相信常识，当北京的普通房产已经追平纽约同等类别的房产，而我们的人均收入还不到其三分之一时，你还期待这类资产在未来继续带来超额收益？再翻一倍？有钱的早有房了，没钱的你指望刚毕业的去接盘每平方米20万元的房子？在这种情况下不要说继续增持这类资产，就是保持目前八成是房产的比例，都基本上失去了下一轮资产进阶的机会了。
知道牛市大家是怎么亏钱的吗？就是在启动初期大家都不信，怀疑，然后到了价格最高点一切怀疑都被上涨击溃了，最后重仓冲进来接盘，只需要波动20％就利润归零（但房地产更惨一些，因为利润归零后，你还得继续还贷款）。房子成为一种“信仰”和不败资产，是具有历史合理性的（过去十几年，城市人口涌入，城市化水平提升、工资收入大幅增长，再叠加M2的高增长），不过也别忘了这种合理性也有约束条件。总之，现在的有房中产阶级是房产大潮的既得利益者，但如果资产结构不做大的调整，大概也就止步于此了。
第三，对于基本实现了财务自由的人而言，选择就比较多了，既可以享受下一轮资产增值，也可以未来继续改善住房条件。现在北京1.5万～2万元每月可以租到高档小区的精装三居室，郊区3万元甚至可以租大平层和别墅。在这个租房价格区间，竞争是比较少的（因为能每月花几万租房的群体，真的不算多），而1年下来租金大约25万元可以租到1000万元以上级别的房产。
对应的1000万元现金可以很低风险得到5％左右的理财收益，也就是说，同样的1000万元每年现金收益50万元，减去25万元的房租，还白送你25万元的旅游等消费资金，你说合算吗？而且这个档次往上的租房，居住条件也好，也不存在不敢买东西（大不了买几万元的东西以后搬家直接扔了，并没有多大的损失），由于竞争少还可以长期签订合同。当然，房租是会涨，但这个区间有支付能力的本来就少，房子却多，不那么容易涨，而且就算涨价能涨得过收益？上面1000万元现金是按5％这个极其保守的收益计算，如果10％呢？如果20％呢？运气不是很差只要赶上某1年收益率达到20％的话，1年下来其实8～10年的房租也就出来了。
如果有几千万再投入靠谱的金融资产，以现在的金融市场环境而言，3～5年翻一倍并不困难，之后无论是再次置业高端房产还是继续租豪宅让资本奔跑，都是可选项，而且对生活品质的影响都不是很大，其未来资产的主要构成依然是股权、股票等金融类资产（美国的富人资产结构中八成以上都是股票等权益类金融资产）。所以像高晓松这种级别的租房客，根本体会不到底层租房客的艰辛，反而享受了更为自由的生活品质，所以讲同样是租房，级别不同，完全不在一个世界。
最后总结一下：还年轻刚开始打拼又没房的选择最少，咬牙拼着未来买房、供房可能难以避免，比较不幸的是，很可能成为十几年房产景气周期顶部的受害者；有房的中产阶级压力要小很多，是目前房产周期的既得利益者，但如果没有聪明的大类资产转移和结构调整，大概也就这样了。下一轮资产进阶基本没戏；目前流动资产充沛，基本达到财务自由的，选择最多，未来房产继续高端改善和资产再进一个级别完全不冲突。也就是说，资产越丰厚就越不在意房价的问题，而且越容易在下一轮资产整合中胜出。