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对过去20年房产胜过股票怎么看
好像很多房产专家都一直视中国股市为赌场。过去十几年楼市赚得盆满钵满，炒股亏得倾家荡产让他们的话获得了真理。对这个现象你怎么看？这正常吗？
对于房产和股市的投资问题其实既复杂又简单。复杂的是因为每个人的情况千差万别，今天所看到的结果也是各种背景条件不同所导致的。但本质上这个事儿很清楚，可以归纳为以下几点：
（1）房产投资的暴利建立在过去20年的长期大牛市的基础之上，在这个超级大牛市里赚钱多一些、普遍一些实在很正常。何况房产投资除了专业高手外，绝大多数其实都不过是恰好人生到了购房年龄然后被动收益，真正靠专注炒房炒成财务自由的（那种拆迁补助类实现财务自由的不算），我觉得并不比股票投资成功的人多很多。2018年胡润公布中国财富调查报告，其中，对于几千万元以上净资产群体的分析里，房产和股票的专业投资人占比其实差不多（真正占比最大的是企业主群体），这个数据也验证了我的估计。
（2）股市相比房地产市场确实专业度更高一些，过去20多年确实波动极大，股市本质上注定是少数人收割绝大部分收益的市场，股市投资赚钱、亏钱的效率都极高，所以从客观上来说，股市的造富广度永远不如房地产，而亏钱的确实很多，这本身也很正常。
（3）所谓真理都要放在一定的历史背景上来看，在投资中，如果你用收益率的后视镜来看的话，其实阶段性的真理是有保质期的。我以前说过，如果能力足够，过去20多年无论是房地产还是股市都足够实现财务自由了，但是房地产显然要省心简单得多。但人生不是只有过去20多年，对现在来说，重要的是未来20年。过去十几年其实房地产你赚的是大牛市和运气的钱，而如果你能在股市持续赚钱一定赚的是能力的钱。那么问题来了，未来十几年是现在的房子再赚10倍容易还是股市更容易呢？能力赚的钱一定会越来越值钱，运气赚来的钱需要尽快转化为能力。而且评估资产你不能用牛市顶峰期的资产来计算，否则现在很多亏损的人用2015年6月时的净值计算还是大赚呢。
从美国等发达国家的长期统计来看，各大类资产的长期收益率中，权益类资产的收益率都是最高的，而且遥遥领先。即便从过去20多年来看，即便是A股里，你都会发现其投资收益率居然都并不低于房价涨幅（当然没有杠杆）——其实你去问问过去十几年优秀职业投资人的业绩，很少有低于十年50倍的，如果没有100倍收益大概不敢给自己85分以上（而即便是北京2000年买房抄底在3000多元到现在算10万元吧，涨幅也才不过33倍，当然有杠杆确实是天然优势）。但这个数据与大家的观感差异太大，主要是大众普遍没有严肃投资的基本素质，而A股散户化的特征确实历史波动极大（但这种大波动对于聪明的投资人而言反而是远远超过美国股市的大利好），再对比房地产处于20年不败的超强上涨周期内，所以两相比较会让绝大多数人得出一个结论：闭眼买房也赚钱，珍惜生命，远离股市。
其实对于大多数人而言，这个结论未必是错的。因为股市不存在过去房地产那样的超常上涨周期，所以对于没有经过专业投资训练的人而言，股市投资的壁垒确实远远高于房地产。这也正如我所说的：未来绝大多数中产阶级，将无缘下一场资产进阶游戏的原因——绝大多数的中产阶级的资产结构都是房产占比7～8成，流动资产占比本来就小，更要命的还缺乏投资技能，在未来的资本盛宴中必然缺席。而期望继续让自己的房产高收益，等于是这样一个假设：让绝大部分中产阶级仅靠持有的房产集体升级成为富人——可惜在地球上还从没有发生过这样的事。仅仅是从逻辑和常识上推敲，都知道结果如何。
所以几乎可以确定的说，谁在今天掌握了权益类资产投资的奥秘，谁在今天持有更多的权益类资产，谁就将在未来胜出。而且相比房地产投资，股票越到后面优势越大：比如房价从5000元到5万元每平方米过程中涨了十倍，但从5万元到15万元每平方米其实只有3倍了，15万元再往上……这个还是有比价天花板的，成熟发达国家和地区的房价在那儿放着呢。但股票投资完全没有这个问题，你股票过去十年赚了100倍，依然可以找到好公司再赚100倍。因为好公司、好机会是动态变化出现的，从理论上而言就没有天花板，在每个时代都有受益的产业和公司脱颖而出，你只要掌握方法论，可以大概率地一直参与到其中，哪怕只是25％的复利，持续下去10年就又是一个10倍。
但这里有一个差别，就是房产投资大体上是收益均沾，但股市投资一定是少数人占有绝大多数利润。所以要想搭上下一个周期的快车，第一要有足够的流动资产作为“弹药”，第二必须具备足够的专业素养。你看，流动资产的级别就淘汰了一大批人，专业素养的级别又淘汰了更大的一批人，所以最后剩下的获胜者将分享所有的利润并成功进阶——仅仅从逻辑上而言，都比全体房地产持有者全部进阶为富人靠谱得多。所以，不要在于短期的波动和群体热衷什么，要坚定地向着这个大方向前进。
所以不要因为当前的成绩得意扬扬，要分清楚其中能力和运气的比例。更要清醒地看看未来，以及为了应对未来自己的能力有没有得到进一步的提升？其实眼光放长远点儿，中国这轮气势磅礴的大发展，能赚大钱的机会何止是房地产和股票？我自己就见过太多不同的成功案例，关键只有两条：第一，找到对的大方向；第二，在这个大方向里做到出类拔萃。只要做到了，足够笑看人生。