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一 京官是怎么解决住房问题的
一个人从外地来到北京生活，面临的第一个问题当然是住房。
和今天不同，清代京官不但没有分房，在住房问题上也不享有任何补贴。
因此，除了个别人享有皇帝的殊恩赐予宅第之外，京官解决住房问题的方式和今天大部分人一样，一是买房，二是租房。
清代实行满汉分居(23)，满族京官多定居于北京内城，汉族京官基本上都居于外城或者叫南城。京官中有一些人在外城有自己的宅邸。比如康熙年间，昆山人徐乾学显贵一时，在宣南购买和自建了多处房产(24)。乾隆年间官至礼部尚书的董邦达，在米市胡同拥有一套很大的宅院，花园“花木竞秀，丘壑多姿”(25)。然而这种情况在汉族京官中并不多见。因为北京地价昂贵，一般外地来京的京官很难拥有如此雄厚的经济实力。
因此租房更适合大多数汉族京官。一方面京官生活流动性很大，他们或者因为升迁调转频繁更换工作部门，或者外放为地方官，或者因父母去世要回老家守制，在北京一个地方一住几十年的不多。另外，北京有大量的会馆和民居常年专门出租。从供需两方面来看，租房都是最佳的选择。
当然，京官租房和平民租房还是不同。官员租房的第一个特点是要求体面。身为朝廷命官，住宅须配得上官制威仪，因此自然不能蜗居斗室，更不可能与平头百姓混居在一个大杂院里。所以京官们虽然穷困潦倒，却多租住大宅，至少要一套像样的四合院，讲求宽敞气派。如果条件许可，带花园的宅子最受欢迎。稍晚于曾国藩的李慈铭在京为官期间，租居位于保安寺街故闽浙总督旧邸，有屋二十余楹，有轩有圃，花木葱郁。这是当时京官的常态。
京官租房的第二个特点是周转率高。随着仕途迁转，官员经常更换办公地点，收入水平也会随官位升迁而水涨船高，因此对住房的要求当然也越来越高。这在清代京官的诗句中屡有反映。康熙年间的大学士陈廷敬曾说自己“五春三度移居日”(26)。五年搬了三次家。乾隆年间的钱大昕则说：“客居燕台两寒暑，有似泽雉游樊笼。虎坊菜市三易寓，去住踪迹风转蓬。”(27)两年搬了三次。嘉庆进士、后来官至体仁阁大学士的祁寯藻亦说：“自我官京师，十年四徙宅。”(28)十年搬了四次。
钱大昕于乾隆十七年（1752）六月入京，数年内在神仙胡同、潘家河沿、横街、珠巢街、宣外大街等处搬来搬去(29)，因此写诗叹息说：“劳如车轴无停转，拙比林鸠未定巢。”(30)
京官租房的第三个特点是集中于宣南即宣武门外地区，特别是宣武门外大街两侧以及菜市口的南部。这有多方面原因：一是清代中央六部均设在正阳门内，宣武门外离正阳门不远，住在这儿上朝方便。二是北京位于国家版图东北部，中原及南方士子通常由西南方进入北京城，故落脚宣南最为便利。三是明代宣南地广人稀，又有树有水，风景不恶，许多明代显宦在此遗有花园别业，同时又有陶然亭、窑台以及古刹名寺等吟咏集会胜地，很对文人习气严重的京官们的胃口。故夏仁虎《旧京琐记》说：“旧日汉官，非大臣有赐第或值枢廷者，皆居外城，多在宣武门外。土著富室则多在崇文门外，故有东富西贵之说。”(31)官员多住在外城的西部，本地富户多住在外城的东部，所以说“东富西贵”。四是传统时代官员多迷信，选择住房时多讲究风水。考察京官居住史，我们发现一个有趣的现象：位于菜市口大街的绳匠胡同(32)，居然住过清代史上三十余位重要人物。清中前期的徐乾学、洪亮吉、毕沅、陈元龙等都曾寓居于此，晚清这里更是名人荟萃：同治的帝师、军机大臣协办大学士李鸿藻住过菜市口胡同7～11号，左宗棠住过16号，龚自珍1819年在菜市口胡同“休宁会馆”住过，戊戌变法六君子之一刘光第住在29号，蔡元培于光绪年间任翰林院编修时也住过菜市口胡同……
这么多人选择这里，是因为人们传说这里是北京最有“旺气”、最能出主考的胡同（为什么京官如此盼望当主考，后面章节有详细解释）。刘光第在家书中解释说：“第于五月廿八日移寓绳匠胡同南头路西。此胡同系京师最有旺气之街道（即如今年主考，亦惟此街放得最多，此系地脉所管，街背南半截胡同次之）。第与同司主稿正郎汤伯温（名似瑄，江南人）同斋另院而共一大门。宅正对门则恽颜彬（广东正主考），宅斜对门则孔祥霖（云南主考），宅左（隔两三斋门）则戴北春（陕西正主考），宅后（隔一斋门）则（李）文田（江南正主考）。盖气旺则无事不旺也。”(33)不过刘光第搬到这里却并未能帮助他成为主考。
曾国藩在北京的租房历程，正符合以上四个特点。
如同大多数湖南来京做官的人一样，最初几天他暂住在宣武区椿树胡同的长沙会馆（长郡会馆）(34)，三天后在宣外的菜市口附近的南横街千佛庵（位于南横街与贾家胡同交口，民国年间北京内外城详图上标为“增寿寺”(35)）赁了四间屋子，每月租金四千文(36)，折成白银全年需33.47两。他此时没带家眷，孤身一人，不需要居住大宅，但又不可能和平民混居，所以住在庵寺是较为经济的选择(37)。
不久，曾国藩的父亲曾麟书由湖南护送曾国藩的妻小来京，曾国藩接到家书后开始四处看房。十二月十二日，他到琉璃厂看房子。看好了一处院子后，却听人说这个屋子里死过人：“此屋曾经住狄老辈之夫人王恭人，在此屋殉节。”虽然殉节乃是理学伦理中最光荣的事，曾国藩却因此打消了租这套房子的念头(38)。他在日记中说：“京城住房者多求吉利，恭人殉节……当时究非门庭之幸。”
后来他在骡马市大街北的棉花六条胡同看定一处住宅，十二月十七日搬入(39)，每月房租八千文，全年需银66.95两，已占薪俸之半。
曾国藩的众多搬迁过程中，有一次明显是出于风水方面的考虑。道光二十一年七月，朋友王继贤到曾国藩所住的棉花六条胡同拜访。王继贤字翰城，是曾国藩的湖南老乡，与曾国藩同为京官，在朋友圈中是著名的“风水大师”。王氏一进曾宅，就连说此地风水不好。曾国藩在家书中汇报说：“王翰城言冬间极不吉，且言重庆下者不宜住三面悬空之屋。”(40)曾国藩因为他“言之成理，不免为所动摇”，问他怎么办。王氏说八九两月不利搬家，因此必须当月就要搬家。曾国藩因此坐卧不安，放下手中所有事务，数日东奔西走找房子：“找房屋甚急，而讫无当意者，心则行坐不定。”最后，经“邀同翰城走绳匠胡同看风水”，终于在这条前述最有“旺气”、最能出主考的胡同北头选定了一处风水上佳的新住所，才安下心来。巧合的是，两年后的道光二十三年，住在这里的曾国藩果然获得四川乡试主考的任命。
绳匠胡同的住宅有房十八间，比棉花六条胡同的房子宽敞很多。曾国藩在八月十七日家书中说，“屋甚好，共十八间，每月房租京钱二十千文。前在棉花胡同，房甚逼仄，此时房屋爽垲，气象轩敞”(41)。不过在账簿中，曾国藩记载的实际房租数是十千文(42)，合成银两，房租一年要83.68两。
更多时候，搬家的原因是官越做越大，人口越来越多，对排场的要求也越来越高。道光二十四年曾国藩升翰林院侍讲后，不得不再次搬家。盖因入京以来，添了三个女儿，儿子纪泽也到了读书年纪，要立家塾，仆妇也随之增多，“寓中用度浩繁，共二十口吃饭”(43)，于是又搬到上朝更为方便的前门内碾儿胡同西头路北。有房屋二十八间，月租三十千文，“极为宽敞”(44)。这是曾国藩首度搬到内城居住，如果按他家书中汇报的这个数字，年租金需251.05两。道光二十七年三月，曾国藩又一次搬家，移寓南横街路北，这次租住的宅院共有四十几间房，更为宏敞气派，价格应该也更高。
十三年间，曾国藩共计搬家八次，其中仅道光二十年就换了五次住处。总的趋势是居住条件越来越好，租金也从月租四千文到八千文、十千文直至三十千文，不断上涨。
具体在道光二十一年，曾国藩一至七月，住在棉花六条胡同，月租八千文。八月搬至绳匠胡同，月租十千文。全年房租和搬家装修费用，共花去白银97.87两。具体支出细项见《〈辛丑年用钱票数〉账簿中用于居住项表》（表2-2）。
表2-2 《辛丑年用钱票数》账簿中用于居住项表
说明：此表据《辛丑年用钱票数》逐月逐笔统计而成。