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没有必要为房企估算一个“实际净利润”
有投资者不大认同房地产开发企业的报表业绩，认为那不是公司的真实业绩[1]。
截至3季度末，万科预收账款共计1228亿元，而前3季度结算的销售收入不足300亿元。一般来说，预收账款是上市公司用来调节利润的常用工具，有心者可以去观察一下贵州茅台（600519.SH）历年预收账款的变化。不过，房地产行业具有一定的特殊性，商品房在销售上实施预售制度，在结算时则需要以房屋交付为条件，因此不可能随意调整预收账款，但预收账款的上升通常也意味着未来营业收入的上升。基于此，在估算公司实际净利润时，可以用销售金额作为参考。需要说明的是，营业收入是指会计收入。而销售金额则是当年实际发生的收入。也就是说，销售收入中可能包含部分去年未结算的销售金额，也可能未全部包含当年的销售金额，也可能两种情况同时存在。销售金额中未结算成营业收入的部分，体现在“预收账款”项下。
2010年万科的销售面积达到897.7万平方米，销售金额突破千亿，达到1082亿元，而利润表中结算的收入仅为507.14亿元。当年年报显示，已结算部分的净利润率为14.36%，未结算部分，无法得知其成本结构，保守起见，全年净利润率按12%计算，则2010年净利润可达130亿元。不过，当年年报显示的净利润为72.8亿元。
尽管会计准则存在不足，但我认为它对收入确认的要求无可厚非。需要说明的是，以下是企业会计准则对所有企业确认收入设立的条件，而非只针对房地产开发企业。
销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：
（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
（三）收入的金额能够可靠地计量；
（四）相关的经济利益很可能流入企业；
（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
很显然，房地产开发企业将房屋销售出去，而该房屋还没有竣工验收，则只能满足收入确认的第三、四个条件，达不到第一、二、五个条件。
从会计处理的角度出发，准则对确认收入的上述要求都很合理。试想，如果已被销售出去但尚未竣工的房屋发生问题，而房地产开发企业必须承担相应的损失，同时建造该房屋的成本不能可靠地核算，那么将售房款确认为收入继而确认利润绝对是不够稳健的做法。对投资者来说，对企业进行估值并不需要太过严谨，然而，如果我们作为估值基础的会计数据本身也相当不严谨，估值结果的可靠性就没有保证了。
从估值的角度出发，我也不赞成以销售金额估算出一个“实际净利润”来。
对以折现现金流法进行估值的投资者来说，如果是计算或预测自由现金流，估算“实际净利润”没有任何意义；如果是预测现金红利，因为企业是以会计利润为基础进行利润分配的，估算“实际净利润”就更加没有必要。
因此，估算“实际净利润”可能只对使用市盈率法来估值的投资者有用。不过，我感到困惑的是，如果为房地产开发企业重估一个“实际净利润”是合理的，那么，我们是否也要为其他有着大量预收账款的上市公司做同样的事情？
以轻纺城（600790）为例，这家公司2010年年末的预收款项为当年营业收入的6.14倍，而万科不过1.47倍（见表8-7）。
轻纺城的预收款项账龄多在1年以上，公司2008年年报中有如下说明。
账龄1年以上的预收账款主要包括公司所属市场分公司预收的租金256873810.36元、子公司绍兴县中国轻纺城国际物流中心有限公司物流分公司和天汇市场分公司分别预收的房屋永久性使用权转让款230239107.36元和租金93187806.43元、子公司绍兴县中国轻纺城新东区市场开发有限公司预收的营业房使用权转让款1285553677.55元。上述预收账款均根据受益期结转收入。
根据德邦证券的一份研究报告来推测，出现以上现象应该是轻纺城和商户签订较长时间的租约所致（见表8-8）。
当轻纺城收到38年的营业房使用权转让款时，它是否应该将其确认为当年的收入呢？或许，我们再为它估算一个“实际净利润”？毕竟，这和房地产开发企业销售房屋一样——销售已实现，且款已收到。如果是那样，可以肯定的是轻纺城的利润波动会相当大，而公司的内在价值其实要稳定得多。
我认为，对房地产开发企业已销售未竣工的房屋不能确认收入耿耿于怀，其实是过于关注企业某一年度的净利润或者说每股收益了。为什么不把视野放得更宽一些呢？在这一点上，我更欣赏一些分析师的做法——将已实现销售未确认收入的房屋作为未来年度盈利预测的重要基础数据、作为未来业绩确定性的保障来考虑。例如，有分析师在研究报告中如此评价万科2011年10月份的销售数据。
1~10月1080亿元销售额已锁定2011全年及2012年130%业绩。预测11月、12月总计实现约170亿元销售额，即全年1250亿元销售额，则截至年底预计2012年1.15元EPS有望锁定148%。
[1]http：//www.capitalweek.com.cn/article_14742_1.html.