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7.3 管理层面:自持物业升值潜力
这家公司的管理是否卓越?在管理层面,我们将着重分析它的资产构成及其与销售的关系。
7.3.1 资产周转率分析
截至2016年度末,公司资产规模为800亿元,销售收入137亿元,所以,这也是一家资产利用效率很低的公司。由于公司采用“以商业地产为主、多元业务为辅”的发展策略,采用“租售并举、多元协同”的商业模式,所以,公司自持物业和土地储备的增加导致公司资产规模持续增长。资产规模从2007年的31亿元,增长到目前的800亿元,增长了约25倍。而同期销售收入则仅从12亿元增长到目前的137亿元,仅增长了10倍多一点。由此,导致公司资产周转率从10年前的0.4次下降为目前的0.17次。这种下降究竟算是好事还是坏事?如果放在一般的制造业企业,毫无疑问,资产规模的扩张导致资产利用效率下降一定是坏事;但若放在房地产企业,结论很可能正好相反。因为土地和商业物业市场价格的持续上涨很可能为公司带来额外的增值收益。
世茂股份资产周转率如图7-5所示。
图7-5 世茂股份资产周转率
7.3.2 非流动资产占比分析
在公司800亿元总资产中,非流动资产324亿元,流动资产475亿元,非流动资产占总资产的比重为41%,2007年这一占比为33%。在324亿元非流动资产中,自持物业——投资性房地产增长最快,2016年的净值为255亿元,而2007年仅为1400万元。除此之外,房地产公司的自持物业还很有可能表现为长期股权投资,也就是以股权形式所持有的投资物业。当然,股权投资项也很有可能表达的是公司其他的多元股权投资。2016年,该项目下的净值为20亿元。由此可知,公司资产规模的增长主要是公司投资性房地产大幅度增长所致。
世茂股份非流动资产占比如图7-6所示。
图7-6 世茂股份非流动资产占比
7.3.3 存货周转率分析
除此之外,公司流动资产在过去10年也保持了较大幅度的增长。2016年的流动资产总额475亿元,其中,存货为303亿元,占流动资产总额的64%,略低于2015年度68%的水平。存货周转率为0.29次,也低于上一年度0.36次的水平,这一下降主要是公司销售收入的大幅度下降所引起。一般意义上,存货的增长和存货周转率的下降对大部分企业来说都是坏消息,但对于房地产企业来说,它很可能表达的是公司的土地储备,是公司未来的增长潜力。
世茂股份存货周转率如图7-7所示。
7.3.4 应收款项周转率分析
最后,我们再来看公司应收款项的管理。公司应收款项通常包括会计上的应收账款、应收票据和预付账款等三科目。2016年度三者合计的应收款项周转率为3.13次,远低于上年6.61次的水平。这也表明公司2016年度的发展远不及2015年。
图7-7 世茂股份存货周转率
世茂股份应收款项周转率如图7-8所示。
图7-8 世茂股份应收款项周转率