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14.1 抵押贷款的定义
抵押贷款（mortgage）是以不动产为担保的长期贷款。一个开发商可以获得抵押贷款来为写字楼的建筑进行融资，或者一个家庭可以获得抵押贷款来购买住房。以上两种情况的贷款都是分期还款（amortized）：借款人在到期前分期偿还本金与利息的总额。表14-1给出了抵押贷款借款人的分布情况。因为超过81%的抵押贷款用于购买住房，所以住房抵押贷款是本章讨论的重点。
理解现代抵押贷款的一种方法是回顾它的历史。起初，许多州的法律禁止银行进行抵押融资，以免银行的资金被束缚在长期贷款上。《1863年全国银行法案》进一步限制了抵押贷款。结果，过去大多数的抵押合同都是在个人之间签订的，通常在一位律师的帮助下，双方取得联系并签订字据。通常只有有钱人和有广泛人脉关系的人才能获得这种贷款。然而，随着对长期贷款的需求日益增加，市场上出现了越来越多的抵押经纪商。他们经常在发展较快的美国西部地区发放贷款并将这些贷款出售给东部地区的储蓄银行和保险公司。
到了1880年，抵押贷款银行家开始学会出售债券来为所提供的长期贷款融资，从而使其业务得以形成流水线。他们将许多抵押贷款合同组成一个投资组合，并以它们作担保来向公众发行债券。这些贷款中很多都是用于中西部的农业扩张。不幸的是，19世纪90年代农业的不景气造成了许多贷款违约。土地价格下降，大批的抵押贷款银行家破产。此后，获得长期贷款变得非常困难，直到第一次世界大战后，全国性的银行被批准可以发放抵押贷款，情况才发生变化。这项制度变化引起房地产行业极大的繁荣，抵押贷款迅速扩张。
到20世纪30年代，抵押贷款市场在经济大萧条中再一次遭到破坏。数以百万计的借款人失去了工作，没有能力偿还贷款。这导致借款者丧失抵押贷款赎回权，纷纷出售房产，从而引起财产价值猛跌。抵押贷款机构再一次受到沉重的打击，纷纷破产。
造成这么多借款人拖欠还款的一个原因正是他们借入的抵押贷款的类型。当时的大多数抵押贷款都是气球贷款（balloon loan）：借款人在最初的3～5年里只需支付利息，然后在到期时一次归还贷款。贷款人通常愿意用减少本金的方法为贷款提供展期。然而，如果借款人失业了，贷款人就不愿意再提供展期，这样借款人就只有违约。
作为从大萧条中复苏的计划之一，联邦政府插手重建了抵押贷款市场。政府接管了已违约的气球贷款并允许借款人在更长的期限内偿还贷款。毫不奇怪，这些新型的贷款很受欢迎。幸存下来的储贷机构又开始为住房购买者提供相似的贷款，需求的高涨促进了抵押贷款业恢复健康运行。