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14.2.3 抵押贷款分期偿还
抵押贷款的借款人同意每月支付一定数额的本金与利息,并在到期前偿还全部贷款。“分期全部偿还”的意思是在贷款到期前偿还全部未偿还的债务。在贷款期限的最初几年,贷款人把大多数的还款算作贷款利息的支付,而将一小部分用于偿还未偿本金余额。许多借款人会很诧异地发现,还款几年后自己的债务余额并没有显著下降。
表14-3列出了期限为30年、总额为13万美元、利率为8.5%的贷款的本金与利息的分配情况。第一笔还款中只有78.75美元算作本金的偿付。两年后,应偿还的贷款余额是127 947美元,五年后,应偿还的贷款余额还有124 137美元。换一种说法,在开始五年里支付的59 975.40美元中,只有5 862.69美元是用于偿还本金。13万美元的贷款在全部期限里需要支付总计229 850美元的利息。
如果表14-3中贷款的期限由30年改为15年,每月就要多支付280美元,共计1 279.59美元,但全部贷款期限中的利息节省了将近13万美元。如此来看,这么多的借款人更喜欢短期贷款也就不足为奇了。