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14.7.1 抵押贷款担保证券的概念
到了20世纪60年代末期,抵押贷款二级市场开始萎缩,主要是因为获得担保贷款的退伍军人减少。政府重组了联邦国民抵押贷款协会并成立了两家新机构:政府国民抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司。这三家机构现在能够提供新的由有担保的抵押贷款以及首次由没有担保的抵押贷款所支持的证券。
将抵押贷款直接出售给投资人的替代方式是发行新的证券,这些新的证券由大量抵押贷款组合而成抵押贷款基准组合作为担保。托管人(如银行或政府机构)持有这个抵押贷款基准组合中的资产,而这些资产是新发行证券的担保物,这个过程被称为证券化。抵押担保证券最常见的类型是抵押贷款转手证券(mortgage pass-through),这种证券将借款人的抵押贷款的还款在支付给此证券的投资人前先转手给托管人。如果借款人提前还贷,投资人会得到高于预期的本金。例如,投资人可以按平均利率6%购买抵押贷款担保证券。如果利率下降,那么借款人可以以较低利率再融资以清偿以前的抵押贷款,这时候抵押贷款担保证券就会提前清偿。抵押贷款提前清偿后,投资人只好再寻找其他的投资机会,这种投资机会的收益率一般较低,由此形成的风险称为提前清偿风险。
如图14-3所示,已发行而未到期的抵押贷款基准组合的总金额自1984年以来稳步增长。抵押贷款基准组合如此受欢迎的原因在于,它们能够创造出新证券(如抵押贷款转手证券),从而使抵押贷款投资变得更有效率。例如,机构投资者能够投资于一种由抵押贷款基准组合作担保的大额抵押贷款转手证券,而不用投资于大量小额且类型不同的抵押合同。
图 14-3 抵押贷款基准组合金额,1984~2003年
资料来源:Federal Reserve Bulletin,various issues,Table 1.54,Line 55.